北京青年报
历史|宋朝的公租屋
我们都爱宋朝 2023-04-23 14:00

如果我们生活在北宋东京,作为外来人口,想在京城购买一套房子,确实非常困难;不过,在京城租房却甚是容易,因为京城的房屋租赁市场十分发达:满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”;“富家巨室,竞造房廊,赁金日增”,放盘招租的房屋很多;宋政府也向市场投放了大批公共租赁房,并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理公屋。

租金低廉

店宅务,北宋初称“楼店务”,太平兴国年间更名“店宅务”,南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务,“掌官邸店,计直出僦及修造缮完”,即负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理,如南宋临安府的楼店务,“额管三百人”;明州有楼店务地,“计二万九千九百三十丈二尺五寸”;苏州的楼店务租金收入,一年多达“五万四千二百贯有奇”。

若论规模最大者,无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢,天禧元年(1017),左右厢店宅务名下共有23300间公租房;天圣三年(1025),公屋数目增加到26100间;熙宁十年(1077),店宅务辖下的公屋有14626间,别墅有164所,空地有654段。如果以东京常住人口20万户(100万人)、每户需要住房一间计算(古人说的一间房,不是指一个房间,而是指一开间),京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

这么多公屋是从哪里来的?主要有几个来源:1)宋政府在官地上建造的;2)政府出资购买的;3)罪犯被充公的房产;4)商民举借官债未能偿还而被没收的抵押物业;5)户绝入官的房产。这些物业都被纳入店宅务管辖,用于出租。

那么店宅务公屋的租金高不高呢?恰好《宋会要辑稿》收录有几份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据,所以不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年(1017),汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房,当年收到租金共140093贯,平均每间房的年租金约6贯,月租金为500文钱;天圣三年(1025),京城店宅务辖下的公租房为26100间,当年的租金收入为134629贯,平均每间房屋的年租金约5贯多一点,月租为400多文钱。大中祥符五年(1012),左厢店宅务收钱88757贯,右厢店宅务民钱54792贯,合计143549贯,未知当年左右厢店宅务辖有多少间公屋,但显然应该在23300—26100间之间,我们按25000间计算,平均每间年租金约5.7贯,月租不足500文钱;大中祥符七年(1014),“诏店宅务年纳课利十四万一百九十七贯并送内藏”,这年店宅务的房钱收入为140197贯,还是按25000间公屋算,平均每间年租金5.6贯,月租460文。

大中祥符八年(1015)的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高:“正月诏,市中延燔官舍,其修益讫移居者,免僦居二十日;应僦官舍居,赋直十五钱者,每正(元旦)、至(冬至)、寒食免三日之直。”当时,由于店宅务有一批公屋发生了火灾,朝廷决定,凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家,可以安排在政府公屋免费居住二十天;凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户,逢正至寒食节,可免收三日房租。日租15文钱,月租即450文,跟我们上面的计算结果差不多。

所以,我们基本可以确定,北宋前期,京师店宅务辖下公屋,平均月租金当在500文钱左右。请注意,这是京师公租房月租金的平均值,实际上,店宅务放租的房屋各个档次的都有,既有寻常平房,也有比较高档的宅子,还有一些简陋的破屋。面向高收入阶层的高档公屋,月租肯定不止500文钱;而简陋的公屋,一般来说,只有低收入者才会租住,月租应该在500文以下,天圣年间,一位臣僚说,“旧例,(店宅务)于本地内破得屋一间,日掠十钱者,月计四百。”可见陋屋的月租才400文钱。

四五百文钱的月租金水平,放在11世纪的东京开封府,究竟是高了还是低了?不妨先跟当时开封府的私人房产租赁价格相比较。大中祥符年间,“卫国长公主尝请市比邻张氏舍,以广其居。……及询张氏,但云日僦钱五百,方所仰给。”张氏的宅第每日租金为500文,月租即为15贯。元祐年间,御史中丞胡宗愈租住“周氏居第,每月僦直一十八千”,月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几、二十贯上下。

而一般的住宅赁价,每月少说也要几贯钱。皇祐年间,苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘,“月俸共十七千,赁宅养马已费三之一”,17贯钱的三分之一即五六贯,当时养一匹马的费用大约每月2贯钱,扣除了养马成本,住房月租金需要三四贯钱。而店宅务的月均租金才四五百文钱,可谓低廉,其中月租400文左右的那部分房屋,实际上就是廉租房。

对于汴京的中低收入市民来,每个月四五百文钱的房租又是否承受得起?这得参照他们的收入水平与当时的生活消费成本。根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究,宋朝的一名中下层市民,不管是在官私手工业当雇工,还是给富贵人家当佣人,抑或是在城市摆个地摊做小生意,日收入基本上都在100~300文钱之间。而当时维持一名成年人基本温饱的日开支,大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支,相当于每天吃饭的费用,大致是市井细民日收入的十分之一,绝不算高。

因此,生活在东京的中下层市民家庭,如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱,或者家中有两名劳动力,每人每日赚100文钱,那么在刨掉衣食方面的必要开支之后,每月四五百文的房租,还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文,则温饱堪忧,属于需要政府救济的“不能自存者”。

其他优恤

除了租金低廉,店宅务公屋的租户还可以享受到宋政府提供的一些优恤:

其一,宋政府会不定期宣布减免房租,通常是在遇上灾害天气的时候,如大中祥符四年(1011)九月,因阴雨连绵,宋真宗诏:“京城民僦官舍者,免其直三日”;次年(1012)正月,又“以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”;宣和七年(1126),宋徽宗诏,“在京官私房钱并减二分”;地方店宅务的房租也会减免,宋英宗时,朝廷诏:“州县长吏遇大雨雪,蠲僦舍钱三日,岁毋过九日,著为令。”南宋亦时会减免公屋租金,如淳熙八年(1181)闰三月,“减在京及诸路房廊钱什之三。德寿宫(指宋高宗)所减,月以南库钱贴进”。

其二,宋政府禁止店宅务随意增加公屋的租金。景德年间,“有司言,京师民僦官舍,居人获利多而输官少,乞增所输,许夺赁。若人重迁,必自增其数。”店宅务向朝廷报告说,京城市民租赁公屋,由于所纳租金低廉,导致店宅务收入过少。请求政府批准提高赁价,如果住户不同意增租,店宅务有权中止跟他们的租赁合约。这样,住户如果嫌搬家太麻烦,必会同意增加租金。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求:“岂不太刻耶?先帝屡常止绝,其申戒之。”

大中祥符三年(1010),朝廷干脆立下一条法令:“在京店宅,自今止以元额为定,不得辄增数剗夺。违者,罪在官吏。”设立定额租金,禁止店宅务提高房租,固然是出于恤民之心,但这种静态的管理方式有其弊端,那就是随着经济的发展、物价的上涨,公屋的管理与养护成本会增加,房租却维持不变,店宅务便会缺乏足够的资金维修公屋,因此,到了宋仁宗天圣年间,由于“店宅务积年亏少课利”,以致“失陷舍屋”,无力修葺,宋政府又决定对“侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱”的形势户增收房租。

其三,租住公屋的贫困户,还可以享有节日放免房租的优恤,大中祥符七年二月,宋真宗下诏:“贫民住官舍者,遇冬(冬至)、正(元旦)﹑寒食,免僦直三日,此节日放免之始也。”次年又诏:“应僦官舍居,赋直十五钱者,每正、至、寒食免三日之直。”这里的“官舍”,即店宅务经营的公共租凭房。天圣年间,店宅务提高房租,但对廉租房住户,则“虑其中有贫民供纳不易,宜特与免添长房钱”。

其四,开封市民租住店宅务公屋,房租从签约生效的第六日起算,前五日免租金,作为给住户搬家、收拾物件的期限:“每人户赁屋,免五日,为修移之限,以第六日起掠。”我觉得这是很人性化的规定。

其五,若是公屋需要拆迁,租户还可以获得若干“搬家钱”,补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时,政府划拨另一块官地,再修建公租房,供原租户继续租住:“赁房廊舍,候将来盖造,仍依原间数拨赁”。

制度完备

宋代负责管理公租房的店宅务,有点像今天的物业公司。京师的左右厢店宅务,先隶三司,元丰改制后改隶太府寺,设有“监官四人、专副四人、勾当官二人”,相当于总经理、副总经理、执行经理;另有“掠房钱亲事官”各四五十名,相当于业务经理,负责招租、收租;又有“修造指挥”(维修工)各五百人。

店宅务有执勤制度,每晚必须安排一名负责人在务值班:“店宅务监官、专典(专副)并番宿本务”。凡尚未租出去的空屋,每天都派专人看守,并由“掠房钱亲事官”贴出“赁贴子”(招租广告),召人承赁。开封府负责监督店宅务对公屋的维护,大中祥符年间的一道诏令提出:“店宅务空闲屋舍,令开封府每月差职员点检,无得纵人损坏。”

店宅务的账目管理也非常周密、严格。天圣五年(1027),“勾当店宅务”朱昌符提议在店宅务中推行一套极详尽的账簿管理:“本务全少簿历拘管官物,以致作弊,有失关防。近创置簿历拘辖,甚得齐整。虑久远不切从禀,别致隳坏,乞传宣下务,常切遵守。”获批准。按照这一簿历制度,店宅务每日需要登记的帐簿多达二十八种,包括旧管入库簿、月纳簿、退赁簿、赁簿、欠钱簿、纳钱历、场子历、亲事官历、卯历、宿历(值日表)、减价簿、辍借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新旧界倒塌屋簿,等等。管理之细,即使在今天看来,也足让人惊叹。

由于店宅务公屋的租金低于市场价,具有廉租房的性质,显然会激励一部分人租赁公屋,再转租他人,当起“二房东”。这是不能允许的。因此,宋政府对租赁店宅务公屋的市民设置有资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员是不准承租本务公屋的,“应监官、典押公文人员、作匠之类,若在京应管辖两务去处人吏,并不得承赁官宅、舍屋、地段,违者杖一百以上。”这么规定自然是为了防范店宅务舞弊营私。

在京城拥有房产的市民,也不得承租汴京店宅务的公屋。凡租赁公屋,必须是自家居住,不得转租给他人;租户若购买了房屋,必须退还店宅务公屋:“应宣借舍屋,须的是正身居止。如已有产业,却将转赁,委店宅务常切觉察,收管入官。自今悉如此例。”为防止出现“二房东”,宋政府要求,凡租住店宅务公屋的住户,都需要填写“赁历”;退赁之时,“令监官躬往检覆”,又“令先纳旧历,方得起移”。

另外,店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁,这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年(1005)的一道法令称,“店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者,须约退赁时润官不折动,即委监官相度,如不亏官,亦听。”大中祥符三年的一道法令说,“赁官屋者如自备添修,店宅务无得旋添僦钱,如徙居者,并听拆随。”

啥意思?意思是说,租住公屋者如果自己添修房屋,店宅务不能借故增加房租;退赁之时,如果租户添修之物无碍于房屋主结构,允许租户拆走;如果拆动后影响房屋质量,则该添修物不准拆走,而归属于官。如此规定,也算公道。

说到这里,我们可以明确地说,宋王朝已经建立了一套比较完备的城市公共租赁房制度。

本文节选自吴钩《宋潮:变革中的大宋文明》

编辑/王静

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