按照国际惯例，一个地区土地开发强度达到30%就达到警戒线，而戴德梁行最新数据显示，东莞土地开发强度超50%，比肩深圳，位居广东第二。

土地资源日渐稀缺，加之地缘位置影响，深系、广系、本土等派系在这座城市的旧改江湖轮番登场。

4月4日，东莞今年第一宗城市更新单一主体挂牌招商项目东城洋杞坑旧改地块开拍，本土房企广东海德集团以底价16.74亿元摘得。

该地块占地约22.8万㎡，拆除重建区域13.76万㎡。开发用地面积约7.4万㎡，更新方向为居住、商业功能，总建面超43.9万㎡，其中商业建面为18.27万㎡，居住建面约25.66万㎡。

洋杞坑位于东城黄旗南片区，紧邻地铁1号线（在建），是东城2018年的重点更新单元，预计2024年年中入市。

谁是海德

2019年7月，海德集团成为洋杞坑项目前期服务商，如今摘地“转正”，并不意外。

与富力、佳兆业等从旧改掘得第一桶金，再拓展其他业务的房企不同，海德先从商业地产起家，近几年才确定旧改方向。

企业官网显示，广东海德集团成立于2000年，产业板块涵盖城市更新与房地产开发、教育产业、产业开发与运营、商业运营、物业服务。

2002年，其首个项目第一国际获政府批准正式立项，整个建筑群南北连绵一公里，总占地面积21.21万㎡，规划建筑面积100万㎡，其中商业面积逾20万㎡。

2003年，第一国际一期财富中心动工，2004年首期对外开售，创下3天销售5亿成绩。此后，二期百安中心、三期汇一城、四期海德广场相继动工建设。

这座巨型综合体项目占据了海德十年时间，直到2013年海德广场才落成投用。正是这一年，海德集团分别在中山港口镇、东莞望牛墩镇通过招拍挂投资海德东方骏园、海德骏园项目。

2018年，海德集团第一个旧改项目海德·琥珀台正式动工，总占地面积约为5万㎡，总建筑面积约为27万㎡，由7栋高层住宅和2栋高端写字楼以及街区商业裙楼组成。

2019年9月13日，琥珀台首推5号楼209套房源，到10月份就加推2号楼。

值得注意的是，琥珀台正是离洋杞坑最近的小区之一，而自琥珀台问世后，东城南在此期间并无纯新盘入市。

初尝战果后，海德集团明显加重了旧改领域布局。

据合一城市更新研究院统计，仅2020年，海德集团于东莞市通过获取前期服务商资格介入的旧改项目达13个。

截至目前，海德在莞介入约22个旧改项目，总占地面积超400万㎡。其中，城区7宗，东南临深板块5宗，水乡新城4宗，东部产业园3宗，松山湖2宗，滨海湾1宗。

规则转变

此次出让的洋杞坑地块是东莞今年第一宗旧改单一主体挂牌招商项目，也是过去旧改模式的延续，但新的规则已经形成。

今年1月16日，东莞市政府印发了《关于聚焦先进制造打造高品质空间，全面加快“三旧”改造的实施意见》，提出改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。

此前，东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。新政出台后，前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，不再统一招引前期服务商。

此外，制定全市统一的补偿安置核算指引，作为各镇街(园区)制定拆迁补偿标准的指导性依据，统一明确改造成本。

开发商充当的角色，也就是市场主体，可通过公开竞价确认为改造项目实施主体(拟土地受让方)，并限期内完成改造单元的土地整理，进行改造开发建设，原则上1-2年内完成收购归宗。

公告也指出了新政所指向的症结：近年来，东莞市“三旧”改造工作存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。

据合一城市更新统计，2018年至2021年，东莞市发布前期服务商招引/采购结果公示388个，涉及面积10634万m2。

按年份统计，2018年有7个项目发布结果公示，涉及面积167万m2；2019年有81个项目发布结果公示，涉及面积3229万m2；2020年有174个项目发布结果公示，涉及面积4386万m2；2021年有126个项目发布结果公示，涉及面积2852万m2。

而在2022年，仅有6个项目发布结果公示，涉及面积58万㎡。2022年中标的前期服务商的项目数量较2021年全年环比下降95%，涉及项目面积较上年环比下降98%。

东莞旧改热潮退却，另一层背景是各家房企的生存环境改变。

据不完全统计，奥园在东莞曾获批（前期服务）城市更新项目12个、项目土地面积共282.4万㎡。

2022年6月，由奥园、中天、泰诚联手摘牌的东莞首个商住类单一主体挂牌招商项目——鹿湖坝旧改项目宣告终止。

佳兆业在东莞共中标10宗城市更新单元，合计总占地达216.13万㎡。

在2022年底，有市民在东莞问政平台向人社局反映，佳兆业东莞城市更新服务集团拖欠离职人员补偿金长达7个月，也拖欠在职人员工资长达三个月。

2022年4月及6月，莞城兴塘南、步步高北先后宣告停止前期服务工作，原因是“前期招引服务商过程中存在瑕疵”，前期服务商均为保利达控股国际有限公司。

而早在2021年，华夏幸福在东莞的11宗旧改也全部转让到了鹏瑞名下，宣告退出。

在东莞旧改最为火热的两年，各系房企争先角逐，人们谈论谁是这座城市的“旧改之王”。如今就像恩格斯所说，“王冠成打的滚落在街上，无人捡拾。”

有市场分析认为，新政发布后，东莞旧改市场存量前期服务商将出现分化，资金状况良好的企业可能继续推进优质项目，部分项目到期后或面临终止，甚至个别前期服务商会与村委会协商提前解约。

洋杞坑出让落锤，就介于新旧规则交替时。

编辑/宋欣