“北京商业地产市场在一季度观察到了各个领域的需求回升， 2023年开局良好，后程可期。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示。据仲量联行发布的2023年第一季度北京房地产市场回顾报告显示，一季度，办公楼市场租赁活跃度显著提升，全市净吸纳量由负转正，CBD区域引领需求复苏势头。

金融业贡献了甲级租赁市场成交总量的40%

报告中指出，北京办公楼市场呈现需求回升态势，春节后迎来问询量小高峰。在经历了 2022 年下半年极端安静的市场之后，租赁活跃度自 2023 年初开始有所回升。许多业主表示年后租户问询、带看的数量显著增加，这提升了他们对于办公楼市场的信心。从成交数量方面来看，超过 60% 的甲级办公楼租赁需求来自 1000 平方米以下的面积。

近期市场鲜有大面积需求出现，主要因为大型企业通常需要更长的租赁决策时间。从行业分布来看，金融业贡献了甲级市场成交总量的40%，尤其是内资金融企业。CBD区域市场率先引领复苏势头，贡献超过三分之一的租赁成交总量。 此外，受到区域内具有竞争力的租金价格推动，望京和第三使馆区的租赁成交量也有所增加。

第一季度全市净吸纳量由负转正，主要由于近期租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。从全市场角度来看，由于过去几个季度各区域累计了大量退租面积，业主仍面临空置压力，同时也将延续当前较大的租金商谈空间。全市甲级办公楼平均租金在2023 年第一季度持续下调，环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于 2022 年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。“一季度我们从问询、带看与合约谈判等不同方面观察到租赁活跃度的回暖，预计将推升未来几个季度的租赁成交量。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租赁市场复苏趋势将延续，全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将开启小幅提升步伐。”

凯德28亿收购朝阳区慈云寺区域的苏宁生活广场

第一季度北京大宗交易市场交易额同比下降，但活跃度明显上升。一季度，凯德以人民币28亿元收购位于朝阳区慈云寺区域的苏宁生活广场，该综合体项目包含办公及零售业态，总建筑面积近10万平方米，倍受市场瞩目。该交易进一步表明境外投资人并未因短期市场波动而影响其对北京核心资产的长期看好。

租赁需求温和复苏，得益于零售消费增长。在今年春节假期期间，北京市重点零售企业销售额已复苏至疫情前水平，较2019年增长13.2%。客流量与消费热度延续到三月，推动了此前在2022年对市场保持谨慎态度的餐饮、高化和时尚品牌在全市购物中心积极寻求可租赁面积，以从持续恢复的消费市场中获益。2022年经历最大规模退店的餐饮业态在第一季度显著扩张，新租店铺面积达到全市增量的38%。

随着工程进度的恢复，延期项目顺利入市。郊区市场新入市三个项目，总体量高达21.6万平方米，开业率较为可观。其中，西红门新光界和西长安街中骏世界城两个购物中心项目由于区域商业氛围不同而表现略有分化；北京SKP旗下的DT51是一个以百货模式运营的城市更新项目。租赁活动的回暖贡献了六万平方米以上的净吸纳量，全市空置率呈现回落。

租金谈判微幅让步以吸引更优质品牌入驻。尽管租赁需求有所回升，但品牌方利润出现增长且推升承租力的趋势并未在第一季度即刻得到体现。此外，仍有面临空置压力的业主对高品质品牌做出微幅租金让步，以此填补空置面积的同时提高项目定位。

“2023年新增供应的入市将为北京零售市场带来超过90万平方米的体量。目前，高品质项目的预租进展较为坚实，供应波峰预计不会大幅拉高全市空置水平。然而，新项目之间的市场竞争或将阻碍2023年下半年的租金回涨幅度。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

2023年将会成为北京物流市场的重要转折点

报告中还提到，物流市场需求持续增长，平谷子市场表现优异。随着疫情防控在2022年末全面放开，经济活动的恢复显著利好物流板块，2023年一季度市场租赁需求更为活跃。多个超过1万平方米以上的大体量新租成交在一季度录得。新增需求以物流、电商和生物医药为主。其中，平谷子市场需求增量明显优于其他区域，呈显著上涨态势。在供应方面，一季度共有两个新增项目入市，总建筑面积为104366平方米，其中一个表现最佳的项目以高达90%的预租率入市。新项目的集中供应使市场空置率被小幅推高0.5个百分点至6.3%。

在活跃的需求支撑下，北京工业物流市场租金持续攀升。2023年一季度市场租金环比增长1.3%，同比增长5.0%。活跃的需求抵消了供应持续增加所带来的影响，核心项目和空置率较低的项目均有不同程度的租金上调，带动整体市场租金稳步攀升。“2023年，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计共有464093平方米的新增供应即将入市。尽管新增供应将在2023年达到近十年来的历史峰值，但在强劲的市场需求支撑下，空置率预计仅小幅上涨1.7个百分点至8%。”2023年将会成为北京物流市场的重要转折点，市场扩容将释放之前被供应限量所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野