北京青年报
独家对话“幸运儿”上海大华 朱辛庄地块要这么做!
北京青年报客户端 2023-03-23 19:39

上海大华集团成为北京土拍市场近三年来最“大幸运儿”,以12.995亿价格,在摇号中脱颖而出,摘得朱辛庄0028地块。

3月23日下午,42家开发商齐聚北京土拍大厅,他们只为朱辛庄地块而来,盛况空前。一个月前,几乎同板块的昌平信息园地块只有14家开发商参与竞拍。

由于朱辛庄地块在3月22日已经报价30手,触及12.995亿元的价格上限,3月23日直接进入线下摇号环节。

上海大华关注北京2年

朱辛庄0028地块或将聚焦刚改

上海大华是谁?这次进京拿地是如何考虑的?这次幸运摘得朱辛庄0028“香饽饽”地块在产品上如何打造?

带着这几个疑问,北青地产在现场对开发商代表进行现场采访。

北青地产:恭喜您拿到朱辛庄0028地块,现在有什么感受?

上海大华:太幸运了,我感觉北京土地市场很久没有这么热闹了,热度又回来了。

北青地产:你们关注北京土地市场多久了?之前主要在哪些区域进行房地产开发?

上海大华:我们关注北京土地市场2年了,我们觉得房地产结构分化比较严重,我们在考虑向北京、上海、深圳这些一二线城市拓展。

我们如果进北京还是以北京为重仓,还是北京市场潜力大一点。我们也认为朱辛庄0028地块也是比较优质的地块,这个地块小而精,也比较适合我们。

我们在天津已经有项目了,在上海的话每10户有一户是住在我们大华的,从90年代开始,我们是做城建旧区改造出家的,到现在我们在浦东也还有项目在开发中。

北青地产:北京团队已经组建完成了吗?还是天津的团队兼顾北京项目?

上海大华:我们的人员储备这两年基本已经储备完成了。

北青地产:昌平在售新房比较多,购房者最关注的几个问题,一个是我们的产品户型面积类型,还有一个是得房率,还有就是我们大华的开发优势与特点有哪些?

上海大华:得房率不会低的,保持在一个正常的水平,大概75%-80%左右。户型面积段方面,我们考虑聚焦几个面积段,不会都做,有两居,可能以三居、四居为主,目前区域刚改产品相对少一些,还要看最终的设计规划来确定。

河北队组团进军北京

看好北京市场

42家主体报名,除了在北京土拍市场上的常客外,还炸出来多个“潜水者”,引发了市场关注。

报名房企包括近期在北京土地市场上比较活跃的中建系,有中建壹品、中建信和、未来科学城+中建智地、中建玖合、中建东孚、中海;还有新入北京市场不久的南派房企,有厦门国贸、越秀、华发、建发;以及长期在北京开发的国央企、民企,有首开、城建兴华、大悦城、城建开发、天恒、中铁建、北京城乡开发、保利、金茂、金地、中铁、华侨城、建工、华润、中能建、住总、电建、北科建、路劲、绿城、龙湖、碧桂园;还有就是这次的“新面孔”,有海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产、上海大华、邯郸合金房地产、河北万浩、湖北天创、成都华建、鸿丰置业、河北万腾。

北青地产对新进北京市场的10家企业进行了一个摸底,其中有四家都来自河北邯郸。

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北京链家研究院资深分析师岳微分析认为,此次朱辛庄地块也吸引到10家外来房开发企业,超六成为南方房企,其中,海南恩祥隶属北京恩祥集团,在京参与过昌平人寿保险公司综合楼、北京恩祥综合楼、昌平移动通讯机房楼等工程,在昌平区有丰富的开发建设经验;成都华建隶属扬州建工控股的全资国有房地产开发企业;四川鸿丰置业是中国中铁集团有限公司的全资子公司;江苏海鸿属江苏南通国有企业;湖北天创为武汉市汉阳城建集团有限公司全资子公司,隶属武汉市汉阳区政府国有资产监督管理局;大华集团总部位于上海,是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业;明芳地产、合金地产、万浩地产、河北万腾四家民营企业均来自河北邯郸。

10家外来开发企业均在房地产领域深耕多年、有所建树,外来实力房企在京拿地意愿的提升,是北京房地产市场具有较强稳定性的有力证明。

昌平南多盘混战 

0028地块能否开盘“一把清”

朱辛庄0028地块规划建筑规模3.7万㎡,地价上限12.995亿,折合楼面价约3.5万/㎡,而销售指导价6.2万/㎡,对于开发商来说有很高的利润空间,并且规模小,流速可观,大家抱着开盘“一把清”的希望来拿地。

合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为,朱辛庄0028地块带来的空前土拍热主要有四方面原因:

第一、该项目为产业盘。位置处在在小米产业园、昌平南信息科技园核心地带,同时处在自贸区核心区,周边企业享受自贸区的优惠政策,是昌平南和海淀相衔接的科创板块。科创板块人员比较密集,收入高,购房需求旺盛,对板块住房市场有坚实支撑;

第二、地铁盘。东北方向800米是朱辛庄,昌平线和8号线两条线已经通了,未来15号线二期也会有联通,所以朱辛庄未来是3轨交汇的城市交通枢纽,东到望京,南到南锣鼓巷、王府井,西到海淀西二旗,贯通北京北部各个产业区;

第三、配套成熟。东北方向有已经开业的住总万科TBD广场、未来还有万达广场,大商圈里还有永旺及昌平合生汇,领秀慧谷方向有北京101学校分校。

第四、地块价值逻辑清晰。0028地块体量比较小,一共就400多套房,销售流速预判比较快,有可能开盘即清盘,这样的地块在北京土地市场上也比较稀缺,地块无配建及竞现房要求,对开发企业资金占用量较小,所以开发商积极参与竞拍。

值得注意的是,昌平南目前在售新房项目较多,包括建发珺和府、文源府、北清云际、奥森春晓、北清橡树湾、以及下月即将开盘的越秀星樾,区域竞争较为激烈。朱辛庄0028地块占据了地理优势,但上海大华毕竟是新进北京,在品牌号召力方面稍弱,产品上要追求进步才不辜负购房者的期待!

文/张郁唯

编辑/张郁唯

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