3月15日，招商局置地发布2022年全年业绩报告。

报告显示，2022年，招商局置地连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额478.61亿元，同比减少约13.29%；合同销售总面积为193.17万平方米，同比下降约19.24%。

观察者网了解到，2021年，招商局置地是业内为数不多正面增长的房企，连同联合营公司获得签约销售额552亿元，同比增长11%，达成年初定下的550亿元销售目标。或许是出于谨慎，招商局置地2022年的销售目标未变，仍为550亿元。

但这一次，招商局置地失约了年度目标。按已完成478.61亿元销售额计算，招商局置地仅完成目标的87.02%，距离达成目标还有一段距离。

受销售数据影响，招商局置地增收却不增利。报告期内，其营业额虽较2021年同期的259.21元亿增加约15.2%至298.71亿元，但其毛利和净利润却在下滑，其中，毛利为40.04亿元，较2021年同期的47.92亿元下降约16.4%；归属母公司股东的净利润为3.29亿元，较2021年同期的5.61亿元减少约41.09%。

此外，就区域布局来看，2022年，招商局置地于佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港实现营收14.39亿元、14.57亿元、50.08亿元、141.52亿元、77.43亿元、0.74亿元，分别占总营收的4.8%、4.9%、16.8%、47.4%、25.9%及0.2%。

毛利率下滑

前几年拿“地王”的声音有多响，这几年招商局置地的毛利率就跌的有多惨。

报告显示，招商局置地2022年毛利率约为13.4%，较2021年同期的18.5%下降5.1个百分点。

这是个什么概念？关于毛利率和盈利能力，有房企人士于近期表示，行业盈利能力下滑，15%-20%的毛利率是合理的区间，符合当前行业发展的态势。换言之，拥有央企背景的招商局置地毛利率并不合理。

此外，2018年至2022年，招商局置地的销售毛利率分别为33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%，五年时间毛利率已经“腰斩”。而在这五年时间里，招商局置毛利率每下降一次，其毛利也呈现增速减缓或下滑的局面。

而针对毛利下滑的原因，招商局置地多以“结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业”进行解释。以2022年毛利下滑举例，招商局置地回应主要由于2022年结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业2.07亿元所致。

此外，据2020年度报告显示，招商局置地录得毛利为47.20亿元，同比下降约25%；毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。招商局置地当时表示，毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致。

招商局置地毛利率较低项目占比较高的原因，或许与“不竞争协议”有关。2019年，招商局置地与招商蛇口为了避免同业竞争，订立了不竞争契据，以地域为限划地为王。

具体来说，招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容、重庆和西安等城市，招商蛇口不会与其竞争；与此同时，除上述城市外，招商局置地也不会在其他城市与招商蛇口竞争。

但没想到的是，重庆、西安、南京、广州等城市的拿地竞争压力越来越大，招商局置地虽然以高溢价力压了一众房企，但也在对手的步步紧逼下压缩了自己的利润空间，造成如今毛利率不断下滑的局面。

以2021年上半年的土拍市场举例，招商局置地以14.44亿元总价在德信、卓越、绿城、金地、保利等房企中脱颖而出，竞得西安市西咸新区秦汉新城 XXQH-WB05-40 地块项目，楼面价9993元/平方米，溢价率156%。

与此同时，招商局置地在重庆土拍市场以逼近130%的溢价率创下了当时22城第一批集中供地的最高溢价率。资料显示，4月29日，招商局置地先以32.5亿元总价、129.98%溢价率、10460元/平方米成交楼面价拿下重庆西永279.83亩地，后再以3.25亿元、40.5%溢价率、12671元/平方米楼面价拿下彩云湖板块19.24亩地。

或许是此前拿地成本过高，招商局置地2022年拿地十分慎重，仅新增重庆九龙坡区大杨石组团地块和南京NO2022G51地块，前者以底价竞得，总土地总价43.24亿元。截至2022年12月31日，招商局置地未售或未预售之物业之可售建筑面积（土地储备）为460.08万平方米。

招商局置地表示，截至2022年12月31日，本集团在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有包括45个房地产开发项目之组合，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

开源节流

在“老大哥”万科的带领下，招商局置地也步入开源节流的队伍中。

招商局置地表示，未来房地产市场发展具备不少有利条件，一是，我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人口城镇化率比先前年度提高了0.5个百分点，达到65.22%，但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。于2022年，我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。

“二是，房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。”

在预判市场走势后，招商局置地认为，“行业政策有所改善，房地产未来仍是10万亿级的大市场，随着去年十一月的地产政策的‘三箭齐发’以及‘金融16条’等纾困政策的出台，房地产企业信用和房地产销售有望改善，地产销售在2023年反弹的概率增加，从而带动地产投资企稳，迎来可观的信用扩张。”

为了能在2023年逆势增长，招商局置地将从几处着手做到精益求精。首先是开源节流，奋力将三费水平（即销售开支、管理开支及融资开支）控制在行业标杆以下，争取管理红利。

资料显示，2022年，招商局置地的销售成本、融资成本分别为258.68亿元、6.28亿元，前者较2021年同期的244.3亿元增长22.42%，后者较2021年同期的6.92亿元减少10.19%，一增一减后招商局置地的成本仍旧很高。

另需注意的是，截至2022年12月31日，招商局置地在中国及香港僱用799名员工，较2021年的962名减少了163名，同比减少16.94%。

“其次是‘以人为本’”理念经营”，招商局置地进一步表示，只有坚守客户价值本源，坚持质量发展，发扬工匠精神，切实提升产品和服务质量；强化员工人才培养，夯实创新人才基础，为优秀员工创造成长机会。

“第三是增强数字化应用赋能，运用数字化创新手段，辅助在线营销、公建提速、“拾焰计划”（全民营销）等多措并举坚决出售库存，改善资产质量，力保现金流长期处于安全边界内。”招商局置地在年报中说道。

编辑/樊宏伟