北京青年报
延期交房14个月欲甩锅“不可抗力” 开发商被判赔付近百万元 丨青诉315
北京青年报客户端 2023-03-14 18:24

又到一年315,根据中国消费者协会发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示,商品房消费领域的问题尽管经过多年整顿,但依然“痼疾难除”:房屋质量问题;不符条件的强行交房;开发商强制捆绑销售;交房时实测房屋面积大于合同约定面积;楼盘烂尾消费者“房财”两空等问题依旧突出。

北青地产与专注房地产行业的金诉律师事务所联手推出“青诉315”系列,为您列举分析近年来新房维权与投诉最集中的领域,希望对同样深处维权旋涡的业主们能够有所帮助,也希望大部分普通消费者能够避免纠纷,完美避坑。

“买房两年,一边还着3万多元的月供,一边租着房子住,自己的新家却迟迟无法交房。”

这是王倩找到金诉律师帮助维权时的生活状态。月供+房租每个月的开支就超过了4万多元,旧房子早已卖掉付了首付,王倩一家都在靠着积蓄勉力支撑。

造成王倩生活窘境的直接原因就是那套心心念念的房子,早已开始缴纳月供,却迟迟不能交付。

一再推迟的交房

时间倒回2018年9月,刚刚生下二娃的王倩,为了置换一套舒适度高、适合祖孙三代居住的房子,卖掉了自己在海淀的一套80平方米的小三居,转而购买了北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司在昌平开发的泰禾·拾景园中式别墅,总房款约1332万元。合同约定精装修交付,交房时间为2020年8月31前。

与许多等待新房,憧憬新生活的年轻父母一样,王倩一直希望自己的两个孩子能够在有院子的空间长大,一家三代人能够各自有一层居住,既彼此照顾又互不打扰。

但让王倩万万没想到的是,理想中的生活,却在2020年2月被开发商的一纸通知所打破。

“开发商说因为疫情的原因,无法按时交付,具体交房时间等待通知。”王倩告诉北青地产记者,最初她也理解疫情原因会导致施工中断,本想着延期两、三个月也问题不大。但谁知,这后续的“交房通知”就成了漫漫14个月的煎熬。

随着时间的推移,王倩等业主联合起来组成了微信群,集体施压开发商,催促交房,但泰禾的工程项目部门每每都会打着“抗疫管控、停工”的幌子,“理直气壮”地延期交房,侵害购房者利益。

起初,拾景园二期业主们还担心内部装修是否会因为赶工有质量问题,后来发现工地上干活的人寥寥无几,通过了解,才知道是泰禾集团因陷入债务危机,拖欠施工单位工钱,工人们陆续退场了。

明明花了1300多万元,却等不到新房。像王倩一样,700多名泰禾拾景园的业主,都面临着不能如期收房的困扰。

“不可抗力”不能滥用

转机发生在2021年10月31日,在延期14个月之后,经过监管介入和多方协调,业主们终于等来了开发商的通知:“可以收房了!”

此时,业主希望开发商按照购房合同的规定,支付延期交房的违约金,却遭到了泰禾方面的明确拒绝,理由是受疫情防控的影响,才导致了延期交房,属于不可抗力,开发商不需要承担延期交房的违约责任。

于是,业主们集体将开发商告上了法庭。据知情人士描述,开发商一方代表在法庭上“理直气壮”地发表了自己延期交房的观点“全国人民都知道疫情,只要有疫情,开工受到影响,我们延期交房就是免责的。”

经过案件双方举证,法院审理,最终在2022年的判决中认定,“本案中,预售合同约定的交房时间为2019年12月31日,而因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日,故泰禾嘉业公司抗辩因突发事件交房时间顺延97天,本院不予采信。”

业主获赔88万补偿

开发商将延期交付甩锅“不可抗力”的说法被法院否决后,业主们也获得了相应的赔偿金额,许多像王倩一样的业主都松了一口气。

法院判定“根据双方合同履行情况,并参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平,原合同约定标准过高,本院予以调整,酌定预期交房违约金按日万分之一标准计算,自2020年1月1日起算,逾期交房违约金的计算基数应以预售合同约定的房屋总价款为准。

最终,王倩一家获赔约88万元,参与集体诉讼的业主也都获得了相应的赔偿。

此案件业主方代理律师、北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示,2020年发生疫情以来,房地产行业受到了巨大的冲击,很多开发商纷纷暴雷,资金链断裂,轻者无法按时交付房屋,拖延一年二年交房的比比皆是;重者房屋烂尾,资金缺口严重,房屋交付更是遥遥无期。就本案而言,开发商确实存在延期交房的行为,但由于庭审中开发商仅能证明由于疫情的原因导致开发商延期30天而已,而事实上开发商延期了14个月之久,最终法院判决开发商依然要承担违约责任。

教您一招:

相比更多收到延期交房,甚至房屋烂尾困扰的业主而言,泰禾·拾景园的业主是幸运的,不但收了房也获得了应有的赔偿。对于有类似遭遇的业主,王佳红律师提示,可以借鉴下面几种情况进行具体分析、解决。

一、由于疫情影响,导致开发商延期交房,是否无需承担任何违约责任?

第一,如果由于疫情的影响,确实导致开发商延期交房的,可以免责。但是开发商需要提供证据证明自己的工程建设受到了疫情的影响,如果没有证据证明两者之间的因果关系,开发商是依然要承担违约责任。

第二,即便房屋的施工建设受到了疫情的影响,开发商也不是全部免责,而是应该对就其有影响的部分免责,比如本案中法院经过查明只有30天是受到了疫情的影响,所以开发商只能免除一部分责任。

第三,开发商应当在不可抗力发生的时候,及时通知购房人,并且应当在合理期限内提供证明。这是对开发商的程序性要求。

第四,实践中很多开发商是在自己延期交房之后才遇上了疫情的影响,此时开发商不能免除任何责任,因为开发商已经违约在先。

二、遭遇延期交房,购房者是否可以停止偿还银行贷款?

不能擅自停止偿还贷款。开发商延期交房,是违反了商品房买卖合同的约定,和银行无关;购房者和银行之间是另外一个单独的借款关系,如果未经银行同意,购房者单方面停止偿还贷款,属于违约行为,会被银行列入征信黑名单,更严重的可能会被银行起诉,要求拍卖房产。但如果开发商延期交房,购房者已经具备了解除合同权利的,可以向法院起诉解除买卖合同,同时解除贷款合同,法院判决支持后就可以停止偿还银行贷款了。

三、如果商品房烂尾,购房者如何能更好的维护自己的权益?

商品房烂尾的,基本上都是开发商资金能力不足,所以购房者最好快速做出反应,尽快向法院提起诉讼,要求解除合同。这样做的好处如下:

第一,通过诉讼,可以要求开发商返还已经支付的房款,支付违约金。

第二,诉讼的同时,可以要求解除贷款合同,要求停止还贷,以此来减轻自己高额偿还贷款的压力。

第三,诉讼时可以查封开发商的资产,比如账户存款、股票、房产、车辆等,以此来保证开发商有财产可以执行。

第四,对于已经取得判决的购房者,在执行的顺位上是优先的,而且在司法实践中小业主是有优先受偿权的。

(文中业主署名均为化名)

文/北青地产

编辑/刘洋-广厦

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