时隔两年多，华润置地再次从华润集团手中获得“孵化”项目，早已谙熟的资本运作，这次多了一些“港式”气息。

1月31日，华润置地有限公司发布公告称，华润集团、华润置地海外（华润置地全资附属公司）与合营企业Dragon Rider Development Limited订立股份认购协议。

根据协议，华润集团出资约为59.67亿港元，华润置地海外出资约为48.82亿港元，股份认购完成后将分别持有合营企业已发行股本的55%及45%。

合营企业持有九龙长沙湾发祥街1号润发仓库，所处地块于1985年以私人协约方式批予华润集团。于2001年，经香港政府机关批准及支付相关行政费用后，地块由华润集团以代价5.4亿港元转让予合营企业(于完成前一直由华润集团全资拥有)。换地完成前，准许用途为工业╱仓库。

目前地块已达成换地协议，在签订新批地契后，将重建为一个主要由私人住宅及商业组成的综合开发项目，住宅用途总建筑面积估计为13.76万平方米，商业用途总建筑面积估计为9174平方米，合营企业需向政府补地价137.34亿港元，以可建总楼面约158万方呎计，每方呎补地价约8692港元。折合约每平米93525港元。

数据显示，香港迄今为止最大宗补价项目为新鸿基地产的西贡十四乡，先后在2017年和2021年两次补地价，合共涉资逾196.4亿港元，润发仓库补地价金额预计将成为全港次高纪录。

重启孵化

长沙湾位于荔枝角和深水埗之间，香港政府在二十世纪初将近岸地区填平，是香港最早期工业重镇之一，现已转型为工商贸易、时装批发、物流等行业的中心。

华润置地表示，该地块拥有良好的社区设施及成熟社区，重建完成后市场需求应足够。此外，参与该地块的重建符合中国华润系及公司立足于香港物业开发业务的战略。

华润集团将长沙湾项目置入华润置地海外的方式，正是其在内地早已应用多年的“孵化战略”。

具体而言，即华润集团凭借资金及渠道优势购入商住项目土地所有权，由华润置地负责前期操盘，在进入销售阶段和持有类物业成熟阶段后，再以较低估值注入华润置地，以此降低后者拿地资金压力，并加速规模增长。

早在2005年，华润集团便首次向华润置地注资，以31.95亿港元的对价，注入了包括四个可长期持有的商用物业，及一个建筑面积为17.5万平方米的发展盘。

据不完全统计，从2005年至今，华润集团便通过十余次“孵化”将资产装入华润置地。

其中金额最大的当属2014年12月9日，华润置地宣布将以147.95亿元收购华润集团全资拥有的冠德全部已发行股本，冠德主要资产包括深圳大冲村项目、深圳三九银湖项目、深圳帝王居项目55%权益、济南兴隆项目及济南档案馆东项目公司的全部股权。五个交易项目总建筑面积达403.95万平方米，其中深圳大冲村项目是当时广东省最大的旧改项目之一，总建筑面积高达232.19万平方米。

华润置地上一次直接从母公司获得“孵化”助益，是2020年6月向华润集团购买沈阳、北京、宁波、深圳的4个项目，包括12.99亿元收购沈阳项目股权、4.97亿元收购北京项目股权、2.38亿元收购宁波项目股权、5.23亿元收购深圳项目股权。其后，华润置地在2021年初与兄弟单位华润啤酒签订一系列投资协议，双方成立合营公司负责拆除深圳宝安新安街道的7幅地块，合营公司向华润雪花支付货币补偿款46.5亿元。

大约从2016年起，华润置地通过母公司注入资产的动作开始减少，资产注入力度也有所降低，随着自身销售规模与资金实力羽翼渐丰，当初的“孵化”色彩逐渐褪去。如今在港岛重启“孵化战略”，或许更多是由于项目开发历史与独特的市场背景。

补价入局

根据香港政府资料，现时财政年度，政府卖地及补地价等收入不足900亿港元，若润发仓库此次的补地价能加入财政年度账目，香港政府地价收入预计增至约1000亿港元，仍较预算案目标的1200亿港元为低，亦低于2021/22年度1400亿港元的地价收入。

其中，香港地政总署1月16日公布，2022年第四季录得补地价收入约为150.84亿港元，较第三季的20.3亿港元增长6.4倍。

将账下棕地和农地补地价转化为商住用地，历来是港资房企的拓储途径之一，如2011年新世界西贡大埔仔项目补地价66.4亿港元，新鸿基2017年屯门兆康第54区住宅项目补地价65.3亿港元。根据美林一份报告，截至2019年6月末，香港四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。

工业用地盘活方面，2021年3月，香港政府计划在工厦补地价试行“标准金额”制度，其中工厦改建住宅补地价每平方呎3252港元至8361港元，新计划适用于1978年前落成工厦，于当月15日推出，有关金额为期两年，这一年内，全港补地价逾500亿港元创历史新高。

但对于大部分内地房企而言，通常没有相应的本土优势，除了像华润集团拿出运营多年的仓储用地外，与港资房企合作开发、或先收购非商住用地再向香港政府补价，都是可行的切入途径。如2019年恒大以47亿港元向恒基兆业买下元朗和生围地块，并在2021年完成逾42亿港元补地价，该地块由恒基兆业收购时还是鱼塘及农地。

2022年10月20日，华润置地有限公司与恒基兆业、嘉华国际、新世界发展、信德集团四家香港房企签订了一份《战略合作协议》，合作各方计划研究潜在的目标土地资源及地产项目。

为何选择与这四家房企牵手，华润置地未作回应；合作方之一，恒基兆业主席李家杰则表示，“恒基兆业作为香港拥有最多新界土地储备的发展商，将全力配合、一同抓紧北部都会区的发展机遇。”

有市场分析人士认为，华润置地牵手香港本地的四家房企，大概率是为了增加在香港的投资。

华润置地进入香港房地产市场的时机不算早，在2017年6月7日才首次收购中环赞善里一宗宅地，总价11.5亿港元，楼面呎价约2.3万港元，可重建楼面面积仅约4.7万平方呎；2019年6月，联合保利置业以129.16亿港元竞得启德地块；2020年才成立华润置地（海外）有限公司，正式启动香港业务布局。

从最近的动向来看，先是与坐拥大量潜在土储的恒基兆业、新世界达成战略合作，再试水补价改造仓储用地，华润置地接下来在港投资还有更多可能。

编辑/刘洋-广厦