2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。

据香港金融管理局1月31日公布的2022年第四季末负资产住宅按揭贷款情况，负资产住宅按揭贷款宗数由第三季末的533宗增加至第四季末的12164宗，按季大增21.83倍，更创下自2005年首季后18年的新高。

负资产宗数占整体住宅按揭贷款比重由第三季的0.09%攀升至2.1%；涉及金额亦由30.06亿元（港币，下同）升至662.52亿，按季增加21倍，创自2003年第四季后19年新高。

针对负资产数宗大增，香港金管局副总裁阮国恒指出，主要是因为住宅楼价去年首三季下跌8.5%后，第四季再跌7.7%所致。两个数据累计已超过10%的负资产界线。

负资产宗数超过金融海啸时期

负资产是指物业的当前市值低于未偿还的按揭余额。一个简单的例子是，买家购入500万元的物业，假设仍有450万元的贷款未偿还，当楼价下跌两成至400万元时，这个单位便变成了“负资产”。

一般而言，在楼价高位入市、借取高成数按揭更容易跌入负资产界线。由于一般情况下私人住宅按揭成数上限为九成，因此当楼价跌幅超过一成至二成，容易出现负资产大增。

根据差饷物业估价署公布的私人住宅售价指数，2022年12月份私人住宅售价指数报332.5点，连跌7个月。2022年全年私人住宅售价指数累跌高达15.6%，跌幅是自1998年后最大的一次。

中原按揭董事总经理王美凤表示，这一跌幅无可避免令高成数按揭、尤其是九成按揭的用家列入负资产行列；而由于放宽按保帮助用家上车，亦令高成数按保占按揭宗数比例升至约三成，因此在账面计算，负资产个案便明显增加。

楼价降温的同时按揭申请也在减少。根据金管局公布的2022年12月份住宅按揭统计调查结果，12月份新申请贷款个案较11月份按月减少3.6%至7510宗，当中一手市场交易贷款减少14.3%至70亿元；12月份新批出的按揭贷款额较11月份减少9.4%，至256亿元。

2022年四季度，香港负资产突破1.2万宗，比起2008年金融海啸高峰约1.1万宗还要多。负资产占未偿还贷款总额的百分比也从2021年同期的低于0.05%上升至3.66%。负资产住宅按揭贷款中，无抵押部分的金额由2021年同期的400万元增加至25.17亿元。

据金管局数据，12月底未偿还按揭贷款总额按月增加0.4%，至18099亿元；按揭贷款拖欠比率轻微上升至0.06%。

不过金管局方面表示风险整体可控，“这些个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高，当中以按揭保险计划下的贷款所占比例较大。”

按揭保险计划的原意是按风险为本原则帮助市民置业，计划对申请人的还款能力有严谨要求。阮国恒指出，按揭保险计划下的贷款最新拖欠比率只有0.01%，比银行业整体按揭贷款的拖欠比率（2022年12月底为0.06%）更低，银行按揭业务风险可控。

预计二季度回落

踏入2023年，香港楼市“小阳春”提早于春节前出现。美联分行数据显示，2023年1月16日至1月22日一周，香港35个大型屋苑共有81宗买卖成交，追平2011年纪录并创近十二年同期新高。

业界认为随着第二季楼价回稳，负资产宗数也将回落。经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，预计楼价跌势已见顶，第二季楼价将会回稳，负资产宗数于今年第二季将见回落。

王美凤指出，即使在账面上计算，负资产数字显著上升，但从具体数据来看，负资产宗数上升带来的实质信贷风险及市场风险仍很低。

一方面，金管局数据显示，银行自从2011年第1季起，无录得任何拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。

另一方面，最新失业率下降至3.5%，供款负担比率估算平均45%以下水平，平均按揭成数约57%，均属于较低水平。

“负资产一般只是一个账面因素，即使跌入负资产行列不等于构成问题，供楼人士应对负资产首重稳定按时供款。”王美凤指出。

目前香港和内地已实现首阶段通关，也带来楼市气氛好转的信号。美联集团主席黄建业预期今年楼价上升5%至10%。

交投量虽有所回升，但楼价未有实时明显升势。现时两地通关主要作用于消费上，经济需要时间修复，难以迅速恢复至过往水平。黄建业也提到，看好北区及元朗，因为往返大湾区会途经这两个地区。

值得留意的是，楼价回落，但港府并没有“撤辣”或“减辣”的打算。香港房屋局局长何永贤表示，目前的住宅物业需求管理措施，包括几项印花税行之有效；加上现时楼价只是有秩序调整，看不到楼价出现大幅下滑，有关“撤辣”的问题要小心处理，否则可能会刺激短期买卖。

财政司司长陈茂波提到，虽然近期楼市气氛有回暖迹象，但由于美国加息周期未完，楼市短期仍可能有压力，但未见到有大跌的风险。

而跟2003年SARS时期多达10.5万宗负资产相比，目前只是当时水平的11%左右，也未给港府构成过大的压力。陈茂波认为，“只要短期调整不影响社会稳定及金融安全就无大问题，应让市场自行调节。”

编辑/刘洋-广厦