在2022年整体市场低迷、楼市政策频出的背景下，上海新房市场走出了独立行情，新房成交金额创近五年新高。2023年开年，上海首个高分盘诞生，再度提升市场热度。

根据最新信息显示，若复核无异议，位于黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭入围分已确定为97分，购房者在基础分60分的情况下需要155个月社保，基础分50分则需要196个月社保。

该项目在2022年的第八批次入市，共计111套房源，取证价14.5万元/平方米，参考总价约2700-5000万元/套。户型为207-297平方米的四居室、五居室，前期总认购约442组，认购率396%，入围比2.5。

作为新年首个高分盘，绿城外滩兰庭刷新了2022年的最高入围分项目前滩东方悦澜的96.9分。去年还有4个90分以上项目，分别为百汇园三期、御江庭、绿宝园七期和上海盘龙天地。

据界面新闻了解，绿城外滩兰庭于去年12月26日开启认购，认购金350万元，首套存款证明为525万元，二套存款证明为1750万元，均采取线上认购。

该项目位于黄浦江北畔S湾区域，与外滩金融集聚带、董家渡金融城比邻，直线距离黄浦江岸线约300米左右。

公开信息显示，绿城外滩兰庭为黄浦区董家渡板块的2号、3号地块，开发商是上海华浙外滩置业有限公司，原绿城黄浦湾的开发团队。

20年之前，黄董家渡板块开启旧城改造。泛海集团拿得该板块内的10号、12号和14号地块，后被融创接手，即后来的融创外滩壹号院；华润拿下5号、9号地块，即上海滩花园和华润外滩九里。

华浙则摘下了2号、3号和11号地块，其中11号地块在2005年引入绿城，即绿城黄浦湾项目。根据规划，2号、3号两地块将建造4栋29层的公寓，建筑总高100米，此外还有少量商用房和配套公建房等，总建筑面积约9.87万平方米。

按照绿城黄浦湾目前约22万元/平方米的二手均价测算，绿城外滩兰庭的倒挂率高达50%。于是，一大批潜力买家纷纷开启认购。

除了绿城外滩兰庭的高热度外，上海楼市新年首周成交量也有所增长。上海中原地产数据显示，上周（1.2－1.8）新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。

从成交项目类型来看，中高端改善为主的大格局未变。在成交前十榜单中，有4个均价10万+项目，其余均为3-6万元/平方米的首次改善项目。基于交易结构仍以中高端为主，上周新房均价继续保持高位，为70026元/平方米。

上海链家一名销售经理告诉界面新闻，上海新房与二手房不同，由于新房本身限价，因此价格不会有太大变化，但在市场热度较高的时候，新房比二手房更快接收到市场热度的信息，活跃度也会更快提升。

“元旦以来新房确实卖得不错，售楼处看房人数成倍增加，预计年后成交热度会更高。”该名销售经理表示。在元旦期间，上海新房成交28.8万平方米，同比去年上涨74%，居一线城市之首。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，尽管1月不是传统政策窗口期，但近期政策风向暖风不断，住建部，央行接连对房地产市场表态，意味着后续政策利好会很快落地兑现。政策出台越早，市场扭转低迷状态时间越快。

“随着利好不断提振市场信心，正好利用淡季盘整的窗口期对政策进行理解和消化，蓄势未来行情。”

事实亦是如此。就在上周，位于闵行主城南部单元片区的象屿招商公园1872三期认购结束，认购首日即有约175组认购。单价约为52000元/平方米，最终认购率达到约345%，预定触发积分制。

位于前滩板块的海德壹号在认购期进入第3天，实际认购人数就超过326套，如今已确认触发积分制。作为前滩“九宫格”内最后一个待入市住宅项目，此次共推出房源163套，备案均价12.98万元/平方米，入围比2。

此外，还有闵行区浦江镇的华发建发缦云认购率高达400%，鸿印里累计认购数1080+组，认购率324%，项目也确认触发积分。

截至目前，上海去年的第七批次新盘已全部完成认购，共有20盘触发积分。第八批次目前认购进展过半，已有4盘触发积分，接下来的前滩格力、蟠龙府、汇成南街里、保利珑誉、保利越秀和樾天汇、保利光合上城等楼盘大概率也能触发积分制。

作为去年为数不多保持坚挺的市场之一，上海在过去一年里新房市场取得较为乐观的成绩，期间创造了不少纪录，比如刷新上海单盘超200亿的销售记录，仁恒海上源在2022年实现销售200.47亿元。

上海去年的新房成交仍然保持增长，根据仲量联行数据，2022年全年上海一手商品住宅共计成交1027万平方米。据CRIC数据监测，2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元，同比上涨11.76%，创下近五年新高。

从成交套数来看，根据上海网上房地产数据统计，去年上海新房成交95117套，较2021年成交套数增加455套，同比增长约0.5%，比2020年成交套数增加16167套，增长20%。

上海的楼市韧性也传递到了土地市场。2022年，上海成为全国唯一一个土地出让总金额突破2500亿的城市。

去年上海保持着无一流拍的记录，四轮集中供地共计成交115幅涉住宅用地（含城中村地块），土地出让金总计达到2839.7亿元，同比2021年的成交金额上涨约18%。

较之杭州、苏州等长三角热点城市在去年相继出台多项楼市支持政策以刺激市场，上海无论是土地、市场成交以及信贷端都显示出楼市的强劲韧性。

尤其是高端新房市场，2022年上海1000万以上住宅共成交14973套，同比增长44%。

从单价段来看，2022年全国核心城市单价10万元/平方米以上高端住宅共成交18883套，同比增加43%。其中上海占据半壁江山，全年共成交10204套，同比增长63%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，随着疫情感染高峰期过去，生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计上海住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。其中，一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。

编辑/张郁唯