走过最艰难的一年半，地产行业经历了大洗牌，优质房企的综合实力进一步凸显，行业格局发生显著变化。

从龙头房企来看，新的销售规模前三格局在2022年已逐步稳定，“碧保万”取代了曾经的“碧万恒”。

作为最大的央企地产开发商，保利发展2022年全口径销量达到4573亿元，位居行业第二，比去年晋升了两个名次。面对房地产行业的巨大挑战，保利发展能取得相对稳定业绩的原因在于，其能保持战略的坚定和经营管理能力的提升。

临近年末两月，地产行业供需两端政策密集释放，支持力度空前，近期央行、银保监会等机构均表态要支持行业并购重组、改善优质房企资产负债表计划等。

开源证券研报中指出，在支持房企融资的“三支箭”等政策逐步落地后，行业竞争格局将显著改善，优质房企也将更能受益。

自身“造血”能力凸显

随着“管理红利时代”到来，房企自身的“造血”能力被提到前所未有的重要位置。

2022年年初，保利发展2022年度工作会议上，区别于众多房企以“活下去”为目标，保利发展董事长刘平提出了“进三争一”的目标，释放出积极增长的信号。

不过，保利发展的“进三争一”的目标不能简单、片面地理解成一个榜单上的销售规模排名，而是综合实力的领先。

保利发展早已搭建了“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态平台，形成了产业链和业务集群共进的业务板块格局。

从销售情况来看，保利发展今年拿下了多个单月销售第一。据克而瑞排行榜统计，在2022年全口径单月销售排名中，碧桂园、万科、保利发展都拿过销冠，其中保利发展拿了6次，碧桂园拿了5次，万科有1次。

从累计销售来看，保利发展也相对稳定，2022年全年实现销售额约为4573亿元，同比下降15%，这一降幅要好于百强房企平均降幅超过40%的水平。

保利发展之所以能保持稳定的态势，重要原因在于其市场判断力和综合开发能力。

保利发展已重点布局核心城市多年，一直坚持“核心城市+城市群”的战略，在行业调整过程中，这一布局模式能让公司保持稳定发展。

2022年上半年的销售中，保利发展的核心城市贡献度继续提升，38个核心城市对保利发展的销售贡献为79%，同比提升2个百分点。同时保利发展在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

在房地产行业信任链条修复的过程中，央企开发商的身份成为保利发展的有力背书。有业内人士指出，保利发展今年之所以能在月度销售上屡次领先，重要原因在于其央企身份更让购房者信任。

据悉，保利发展今年始终坚持中央“保交楼 稳民生”政策，以体系化的高品质交付兑现客户承诺，2022年交付体量创新高。

面对今年市场的急剧变化，保利发展也做到了快速反应，2022年6月总部全体动员下基层赋能一线，管理层也冲在一线。此外，为找到更多客户，保利发展也不断加大营销举措，最终取得不错的效果。

低成本融资优势

除了自身的较好的“造血”能力外，保利发展的另一核心竞争力——成本优势，也在房地产行业下半场的竞赛中凸显。

2021年下半年以来，地产行业面临销售和融资的双重压力，在销售增长乏力的情况下，房企外部融资能力备受考验。

相比而言，保利发展的融资渠道依然通畅。2022年前三季度累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元，平均融资成本稳定在3%左右。

低成本、通畅的融资渠道是保利发展区别于同行的重要竞争优势。去年12月，保利发展再次完成25亿中期票据，15亿公司债发行，票面利率低至2.3%。同时，保利发展获得工商银行等多家银行的意向性融资额度。

12月29日，保利发展与中国建设银行广东省分行和建信住房租赁基金签订了住房租赁项目基金合作协议，涉及合作包括6个项目，交易金额16.23亿元。

这次签约算是保利集团与中国建设银行在去年初签订的《保障性租赁住房的战略合作签约》的进一步落地。根据年初的合作协议，保利发展拟和建行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。

这一举措对于保利发展的租赁住房业务意义不小。租赁住房尤其是以重资产运营的租赁住房，具备投资规模大、投资回报期较长的特点，当前住房租赁基金与未来公募REITs相结合的模式，能够真正实现运营类资产“投-融-管-退”的全周期衔接。对于构建轻资产运营、提升资产运营价值的房地产发展新格局具有重要意义。

中信证券指出，保利发展存在双重融资优势，一方面是良好的经营和强劲股东背景所保证的信用优势，另一方面是不依赖于美元债市场，不受汇率波动影响的存量债务结构优势。

此外，去年11月A股市场的股权再融资时隔多年后重新全面开放。在此背景下，保利发展于12月30日晚发出股票定增预案，总募资金额预计达125亿元，将进一步补充公司流动资金。

在融资优势支撑下，保利发展去年也保持着逆势扩张的态势，拿地力度不小。

开源证券研报指出，2022年前11月，保利发展累计新增土地计容面积约968.2万平方米，对应总地价约1476.9亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）之比约为37%，高于主流房企平均拿地强度。

从拿地区域来看，保利发展坚持布局一二线高能级城市。保利发展三季度报显示，其前三季度重点聚焦长三角、珠三角、海西等核心城市及区位，38 个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。

在如今市场分化的背景下，高能级城市的土储将有助保利发展未来业绩的稳定增长。

编辑/刘洋-广厦