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年终盘点 | 优化调控政策频出 房地产要回暖了吗?
北京青年报客户端 2023-01-01 09:48

2022年可谓是中国房地产市场的政策大年,从供应端到需求端政策发布的密集程度史无前例,加上房地产被明确定位为国民经济的支柱产业,可见2023年,房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要。那目前市场预期如何,楼市何时能企稳,哪个城市会率先恢复?还有什么支持政策要出?

房地产是国民经济支柱产业

回顾2022年,中国房地产行业经历了前所未有的挑战,下半年,多地出现因期房停工导致的购房者集体“断供”现象,市场信心再次受挫,销售低迷。

据58安居客房产研究院数据,在这个大背景下,各部委20余次表态支持“保交楼”,全国超70省市结合当地实际情况,实质推动“保交楼”举措落地。包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、收购滞销房作为保障安置用房等。

年底金融16条政策出台,支持房企融资三箭齐发,标志着供给端政策进入全面支持阶段,自此,地产政策进入全面宽松周期。以11月为分水岭,纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。在“第一支箭”信贷融资领域,除了央企、地方国企,有25家优质民企获得授信超过4000亿元;“第二支箭”债券发行方面,近期,混合所有制及民营房企发债申请总规模超过1200亿元;“第三支箭”股权融资方面,目前最近半个月内,已有万科、旭辉控股集团、雅居乐集团、合景泰富集团等7家港股上市房企抛出了配售融资计划,拟募集资金净额约73亿港元;新城发展、建发国际集团等4家港股上市房企已完成了一轮配售融资,筹资净额约74亿港元。

涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等“金融16条”的出台,更是让房地产迎今年最强政策支持。

预售资金监管政策的调整,也成为一大看点。11月,银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金,这将有助于扭转房企融资困境,有效遏制企业“爆雷潮”。

进入12月,中央支持房地产的力度更强,12月15日中央经济会议上,明确满足房产行业合理融资需求,支持刚性和改善性住房需求,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。” 中央财办有关负责人也强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业”。

市场正经历一次深度调整

有分析认为,时隔20年后,房地产再度成为“支柱产业”,释放的信号极具分量。多位分析人士认为,此次是楼市的一个深度调整。

阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华曾公开表示,从去年下半年以来,中国房地产市场经历了一次深度的调整,至今还在调整的进程中,整个地产行业投资、销售、拿地、新开工、在建等诸多主要指标都是负数,今年1到11月房地产开发投资比去年同期下降了9.8%,销售面积、销售额下降幅度超过了30%,一线城市的二手房价格还在下降,70个城市的房价多数都在下降。

他表示,这些年房地产市场对中国经济的贡献是有目共睹的,对居民生活的改善、对城市建设面貌的改观也很明显。如今再一次明确了房地产是国民经济的支柱产业,正当其时。从去年下半年以来,可以说房地产市场的政策春风,尤其是地方政府的政策春风一阵接一阵。但由于三年的疫情,造成了我国房地产市场至今还处在比较困难的状态中。

对于当前的房地产形势,在近日举行的“财经年会2023:预测与战略”上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞则分析认为,过去一年多,房地产市场下行速度较快但没有失速。他认为这不是危机,而是一个深度的调整,中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场,政府有很强的力量阻滞过速的下行。过去一年不断加码的政策,确实使目前房地产市场暴露的风险得到了控制。“原因做一个总结,我认为这次下行冲击在环境端,问题在供给端,核心在金融端,出路在需求端,化解是在政府端。”

倪鹏飞指出,减缓冲击是条件,要通过加快复苏经济,增加收入,扩大就业,防范和减缓外部不确定性冲击。扩大需求是基础,要放宽购房条件,降低购房成本。

邱晓华预计,投资的恢复有可能快于市场销售的恢复。从需求侧来看,下一阶段国家也会积极发力,促进地产基本面的修复,如果对住房消费端也能射出数支箭,房地产市场复苏的春天一定会很快到来。

购房者观望情绪较重

2022年,房地产市场处于深度调整阶段,中央多次强调支持刚性和改善性住房需求,需求端政策优化贯穿全年。

根据中指研究院统计,2022年以来,全国已有超300省市(县)出台相关政策超千条,政策优化频次达到近年峰值,调控措施中涉及降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化限购限售、给予购房补贴等。

据公开信息,今年9月,苏州市区范围全域放开限购,成为第一个大力度松限的万亿级城市。进入12月,南京成为首个取消外地户籍限购的省会城市,万亿级城市佛山、东莞也相继全面放开限购。

公积金方面,重庆将个人最高贷款额度提升至50万,夫妻最高可贷100万,放宽认定标准,只限中心城区,支持范围扩大。天津市将第二套房公积金贷款首付比例由60%调整为40%。汕尾市则支持本人及其直系亲属(配偶、父母、子女)提取公积金用于支付购房首付款。

不过,据央行的一组调查数据来看,购房者置业情绪仍有待恢复。2022年12月27日,中国人民银行调查统计司发布《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示,对下季房价,14.0%的居民预期“上涨”,53.7%的居民预期“基本不变”,18.5%的居民预期“下降”,13.8%的居民“看不准”。

问及未来三个月准备增加支出的项目时,居民选择比例最高的为医疗保健,占比29.6%,教育占比27.9%、社交文化和娱乐占比18.5%、大额商品占比18.5%、购房占比16.0%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,短期来看,影响居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复,购房者置业观望情绪仍较重,市场企稳仍需要时间。

楼市何时能够企稳回升

根据贝壳研究院数据,过去三年,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管跟去年比,几乎所有城市房价都出现普遍下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈这些区域房价依然比3年前有稳定的上涨。在上涨的阶段,一线城市上涨的幅度更大;在下跌的阶段,一线城市下跌的幅度更小。过去三年,长三角、大湾区和成渝房价涨幅分别为4%、4%和3%。长三角城市群的房价最高,成渝城市群追上大湾区。京津冀城市群和长江中游城市群房价持续回调。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,这轮房价的下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。市场预期已经开始回温。初步统计,在12月放开初期,二手房市场的交易量有明显的反弹。而且部分刚性需求、改善型需求开始转变观望态势,2022年Q4调研数据显示,计划在未来半年内购房的比例显著回升。“预计明年越来越多消费者开始入市,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价降逐步企稳回升。” 许小乐称,在“房住不炒”的政策框架下,市场并不会出现报复式大涨。

对于2023年市场如何走?楼市何时企稳?中指研究院则测算认为2023年全国房地产市场特点为:“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”,短期来看,国内疫情感染高峰尚未结束,宏观经济恢复较为缓慢,购房者收入预期、置业信心修复仍需时间,预计销售市场最快或在二季度企稳。

具体来看,长三角、珠三角市场情绪有望率先修复,市场恢复态势或开启。京津冀市场有望企稳,北京市场的带动效应或更加明显。长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在,政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。

政策还有没有调控空间?

而对于楼市还有哪些调控空间,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计,2023年在“房住不炒”基调下,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面继续调整,一线城市政策优化预期也在增强,降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间;支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善,特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野

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