北京土地市场自去年集中供地开始到现在，已经成为国央企的主战场。中建系无疑成为今年土拍市场的黑马集团。据北青地产不完全统计，从2021年至今，中建系不算中海，包括中建一局、中建二局、中建壹品、中建五局在京已新增13余个项目。

其中，已更名的中建壹品，过去一直深耕武汉，在去年10月与中建五局率先进京初露锋芒，摘得海淀京昌路地块。项目中建学府壹品公馆入市热销，截至目前已网签663套，总成交金额111.3亿，网签率92.86%。根据克瑞研究机构数据，1-11月中建壹品学府公馆销售业绩仅次于天坛府、学府壹号院，排名北京新房销售额第三名。

 然而，值得注意的是，中建壹品学府公馆的成功并没能成功复制到其他中建壹品的项目中。业内人士分析认为，中建系目前在北京没有标杆级的产品面市，中建壹品学府公馆依然走的是高周转的操盘思路，有些可惜，单个项目热销更多归功于地段优势而非能证明企业的操盘能力及产品能力。

两个新盘签约率不足2成

也正是由于中建壹品学府公馆的热销，让市场对中建壹品的其他项目多了一份期待。在壹品兴创御璟星城、星光城未入市时，西红门东板块西红门橡树湾保持领头优势，不少购房者还在观望等待，期待在这场“开卷”考试中，后来者能够提交更优秀的“产品方案”。

而在中建壹品两个备受期待的新盘入市后，并未能上演后来者居上的剧目。所有的流量加速在向西红门橡树湾聚集。

截至12月18日，壹品兴创御璟星城和大兴星光城网签率仅为14.5%，22.07%，在同批次拿地的15个项目中排名倒数第六和第七。

陷入价格战  星光城、御璟星城特价促销

“我们对比了御璟星城和橡树湾，不太喜欢御璟星城外阳台的设计，是铁艺围栏，以后小区入住后，虽然可以用作挂衣服或者储物，但整个小区会显得非常乱。”购房者周欣告诉北青地产，本来喜欢御璟星城的宣传图，觉得小区的玻璃外立面比较漂亮，但实际看沙盘，感觉与画册上的图片有所出入。对此疑问，销售人员并没有给出清晰准确的答复。

一位房地产业内人士分析认为，御璟星城和橡树湾相比较而言，御璟星城的得房率和户型设计是有一定优势的，但更多购房者愿意选择橡树湾，一方面是因为橡树湾距离地铁更近，另一方面更主要的原因还是华润橡树湾产品系更深入人心，在品牌上中建壹品不具备优势。

据了解，御璟星城在近期也推出了特价房，以一套5层的99㎡三居室为例，原价648万元左右，现价613万元左右，单套优惠超过35万元，优惠后单价约6.1万元。

临近年底房企业绩收官，不少楼盘推出了特价房，与御璟星城处于同板块的华润西红门橡树湾也推出了特价房，但基本都是低楼层，例如一套2层的95㎡三居原总价约575万元，优惠后约557万元，优惠17万元左右。

而大兴“星光城”12月二期新品刚刚发布，在一期70㎡-113㎡的两居、三居基础上增加了125㎡、166㎡四居。此前今年9月一期开盘时，官方宣称首开销售10亿。

据了解，“星光城”项目位于大兴黄村板块，项目距离地铁1.3公里。周边有江山风华、招商雍合府次新房。周边配套齐全。

为了促进销售，星光城也推出了一些特价房，85㎡户型原价约510万元，优惠价约461万元，单套降价达49万元。南城新盘陷入价格战。

合作开发栖海澐颂 节奏慢于竞品

值得注意的是，今年北京三批次土拍中，海开联合中建壹品摘得了海淀永丰地块。与其相邻的是中海摘得富华里的富园和汇园。

目前富园、汇园已经开盘，并没有实现开盘售罄。栖海澐颂的整体节奏稍慢于竞品项目，这意味着客户会有大量流失，给栖海澐颂增加了销售难度。

从产品来看各有优势，100㎡以下户型栖海澐颂得房率高，100㎡以上大户型富园更高。栖海澐颂四居室大户型可选性更高，除了120㎡四居还有129㎡、148㎡、154㎡四居。项目预计近期将会开盘，具体市场购买情况还有待观察。

可以看到，中建系在北京楼市竞争激烈，各自为营，均在形成独立的品牌，欲在北京市场占据一席之地。眼前的大象在群舞，对于中建系来说既是机会也有挑战。北京购房者更期待国央企真正做出高品质的住宅产品，带动整个房地产市场的健康向上发展。有着国央企背景的“新人”不仅要深入把握市场变化，更需要在产品力上精益求精，给市场带来更多佳作。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦