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半两财经 | “多次少量”或成供地常态 12月还有哪些城市哪些地块值得关注?
北京青年报客户端 2022-12-05 09:30

近日,北京、杭州、武汉完成本年度第四批集中供地的竞拍工作。12月份,除上海、广州将相继进行第四批土拍之外,苏州五批次中10宗地块也迎来正式开拍。从前11个月的成交数据来看,房企拿地意愿持续走低,溢价成交宗数占比降至20%以下,多地土拍甚至100%地块底价成交,城投再次进场托底,成为市场绝对主力。多地放宽集中供地次数限制,“多次少量”或成常态。

11月集中土拍核心城市热度较高

11月,北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了2022年第四批次集中供地地块,优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复,代表房企拿地总额较上月略有增加。

回顾11月,22个集中供地城市中,共有8个城市完成了新一轮土地集中供应,累计成交85宗涉宅用地,揽金约853亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析称,11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主,其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶;深圳四批次超60%地块溢价成交,同样半数地块的地价触顶;杭州四批次半数地块溢价成交,超30%地块地价触顶。反观其他城市,绝大部分地块以底价成交为主。

对于热点城市在年末土拍热度提升的主要原因,张凯分析认为有三方面原因,一是,目前全国房地产市场仍未企稳,核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度,是当下房企为数不多的投资选择。

二是,核心城市供地缩量提质,本次北京、深圳、杭州四批次供地总量在6-8宗之间,均为个位数,且主城区地块占比较高,对房企吸引力较强。

三是,部分房企仍希望完成今年全年投资任务,希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

“多次少量”或将成为集中供地常态

中指研究院数据显示,2022年1-11月,全国300城共推出各类用地规划建筑面积198042.26万㎡,同比下降15.92%;成交规划建筑面积150037.51万㎡,同比下降12.15%。各类用地出让金达33630.37亿元,同比下降30.19%。其中,住宅用地推出规划建筑面积70884.64万㎡,同比下降37.61%;成交规划建筑面积46371.94万㎡,同比下降36.38%,出让金达27566.54亿元,同比下降33.42%。

而从拿地情况看,房企却出现意愿下降的情况。12月1日,中指研究院最新发布《2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示,2022年1-11月,TOP100企业拿地总额11621亿元,拿地规模同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。

在房企获取土地储备的多个方式中,“集中供地”新政自2021年实施以来备受关注,共涉及4个一线城市、18个二线城市。

在集中供地次数上,去年规定原则上不超过三次,而今年正在逐渐变得灵活化,多地开始增加供地次数,同时减少每次的出让块数,“多次少量”或将成为常态。

9月23日,长沙提出调整土地推介方式,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化更新;10月28日,南昌“力争”退出集中供地,正式打响退出集中供地第一枪;11月29日,武汉更是公告称要在今年完成六个批次的集中供地。

从实际供地来看,无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了第四批次集中供地出让;11月,南京、深圳、北京、杭州、武汉等地已完成2022年第四批次集中供地地块。

12月还有哪些地块值得关注?

截至11月30日,22城今年共集中推出涉宅用地1595宗,同比上一年推出的2406宗减少33.7%;推出规划建筑面积15881万平米,同比上一年推出的29984万平米减少47%;推出前三批次总量相对均衡,四、五批次加推总量明显缩减。

1-11月22个集中供地城市合计成交1339宗涉宅用地,土地出让金收入1.66万亿元。全年土地市场呈高开低走态势,年初多地土拍热度较高,一批次溢价成交宗数占比39%。

张凯指出,受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响,房地产市场表现不振,房企拿地意愿持续走低,溢价成交宗数占比降至20%以下,多地土拍甚至100%地块底价成交,市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势,城投再次进场托底,成为市场绝对主力。

以无锡为例,四批次土拍地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。在如今地方财政紧张、参与保交楼、出资托底土拍等背景下,地方城投急需提升自我造血能力。分城市来看,杭州等城市民企拿地活跃度较高,而郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。

展望12月,尽管近期各类利好政策不断,但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”,其核心目的都是对房企的纾困,很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前,土地市场尚不具备全面回升的基础,热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。12月份,目前已明确供应的集中供地城市包括苏州、武汉、上海、广州和天津等,其中最值得关注的可能是上海第四批次6宗地块的土拍表现,另外值得期待的则是传言中的北京五批次。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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