在中国证监会于11月28日发布房地产企业股权融资方面调整优化五项措施后，地产股股价连续迎来大规模反弹。除了“第三只箭”的利好，信贷、发债方面的“两只箭”已引发资本市场反响：2022年11月，A股房地产板块股价大涨超过27%，领涨于各板块；在港上市地产股也表现不俗，11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅实现翻倍。
业内人士认为，信贷、发债、股权融资“三箭齐发”，大幅提振了各方信心，多重手段足以推动房地产企业信用缩表的局面得以改变。但是，融资端宽松并不能完全扭转地产颓势，未来的关键在于居民住房消费能否企稳。
重组、再融资12年后重启 资金使用仍受限
11月28日，证监会射出“第三支箭”，从五方面调整优化房地产企业股权融资。五项措施中，第一、二项尤为重要，暂停了12年之久的房企重组与再融资得以恢复。
德邦证券指出，上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。
再融资渠道的放开，能给房企带来什么？银河证券在复盘历史上两次股权融资重启时期后认为，再融资限制的放宽能有效促进房地产行业基本面的恢复。2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”，指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务，2009年销量随之大幅反弹；2010-2013年定增暂停，2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开始逐渐通过审核，房企的融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大规模启动时，约半数以上房企定增进行重大资产重组，提升房企资产质量。2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元，分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍，定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上，成为上市房企股权融资的主要方式。
但是，11月28日的政策对再融资募集资金的用途做出了规定，“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。”同时，第一项“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中也提出，“募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”
银河证券房地产行业分析师王秋蘅表示，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼” 和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。西南证券研究发展中心分析师池天惠认为，政策允许符合条件的房企实施重组上市，但募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，此举有利于消化出险房企存量资产，加快行业并购整合，对资金用途加以限制，也可避免房企资金滥用导致的无序扩表。
地产板块月内涨幅超27% 12只股价上涨超50%
助力房地产平稳健康发展的“第一支箭”为：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，是央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策的落实；“第二支箭”为：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元。
王秋蘅认为，在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度不言而喻。
自11月28日的政策发布后，目前已经有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝4家A股上市涉房企业拟筹划非公开发行股票。福星股份称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。世茂股份称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。
中信证券认为，仍有相当数量的房地产开发企业有非公开发行股份的意愿，包括但不限于发行股票募资用于项目开发，补流，偿债；发行股票收购资产；通过重组的方式实现上市等。由于后两种模式需要锁定合作方(合作对象)，只有募集资金用于开发保民生，保交付等做法，可以提前公开意向。“我们不认为上市房企的资本运作方案只有单一模式。而且，股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。”
从整个房地产板块看，股价已经出现明显上扬，且明显跑赢大盘。按照申银万国行业分类，2022年11月，A股房地产板块涨幅达27.19%，位居各板块首位。与房地产行业相关的建筑材料板块、建筑装饰板块乃至银行板块，股价涨幅都相对靠前，11月分别上涨了14.66%、12.51%、10.33%。对比大盘指数，11月上证综指、深证成指、创业板指分别收涨8.91%、6.84%、3.54%。
在A股房地产板块，绝大多数股票的股价都在11月实现翻红。当月，股价涨幅超过50%的股票有12只，分别是中交地产(100.88%)、中国武夷(82.81%)、南国置业(75.62%)、ST泰禾(75.28%)、新城控股(72.71%)、特发服务(60.06%)、信达地产(60%)、深振业A(59.56%)、鲁商发展(58.46%)、中华企业(55.60%)、京能置业(55.09%)、光大嘉宝(52.49%)。龙头股中，金地集团、华侨城A、万科A、金科股份、中南建设、阳光城、绿地控股分别上涨49.62%、39.29%、37.94%、35.59%、34.98%、32.93%、31.30%。
在港上市的地产股、物业服务股也表现不俗。按照申银万国港股行业分类，11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅超过100%。地产股方面，碧桂园、龙光集团、时代中国控股、新城发展、龙湖集团、合景泰富集团、旭辉控股、美的置业分别上涨了198.02%、190.63%、183.67%、177.78%、140.03%、134.21%、126.92%、101.82%。
行业快速洗牌 楼市回暖仍待观察
从信贷、发债、股权融资的发力，到各地不断出台放松限购、限贷并鼓励住房消费的政策，利好房地产市场的政策密集程度之高，并不多见。
知名学者任泽平团队认为，只有供给端房企逐步恢复融资能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢复，进而带动销售回暖。总的判断是，未来有两大拐点，即政策拐点和市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已出现。但是，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，市场拐点尚未显现，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验。
任泽平团队判断，未来，国有房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。那些现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的房企，实施积极救助措施，或为这些民营房企配套AMC渡过难关并重组行业，或国资入股成为混合所有制公司，之后先重组之前存量的债务，处理完后轻装上阵获得地方国企的信用背书重新获得融资能力。还有一些房企将会被淘汰。“优质房企将重组整个行业，享受城镇化未来15个百分点的增长红利，没能上岸的房企被重组，从此退出历史舞台。”
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，对房企而言，融资分为外援融资和内援融资，内援融资主要就是销售回款。但目前看，中国商品房销售额依旧低迷。据国家统计局数据显示，2022年1-10月份，全国商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。中指研究院数据显示，11月，百城新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。规模房企的表现方面，中指研究院数据显示，1-11月，TOP100房企商品房总销售额为67268.1亿元，同比下降42.1%。
中指研究院认为，短期来看，伴随着房企资金面的持续改善，“保交楼”资金加快跟进，购房者预期有望继续修复。同时，核心城市政策仍有调整空间，供需两端政策进一步优化，提振市场信心，但多地疫情反复仍是制约政策显效的因素，房地产市场企稳或需要更长时间。
编辑/樊宏伟
