经历了2021年一系列政策及行业的调整，深圳楼市仍在筑底。

曾经的“打新热”渐褪，万人摇号、日光盘的楼市名场面不再频繁上演。房价方面，在经历2017年-2021年上半年的持续上涨后，深圳一、二手住宅价也出现回调。

统计局数据显示，10月深圳二手住宅价格环比下跌0.22%，已连续多月环比下跌，但跌幅较9月收窄0.03个百分点。而一手房价格则在9月、10月连续环比下跌超0.5%。

如果说，曾经的深圳楼市因大量炒房客而过于“疯狂”，那么如今，随着影响市场健康发展的非理性因素褪去，深圳楼市或许正在恢复其真实、理性的一面。

伴随首套房贷利率下降等因素，市场信心正在重建，真实的购房需求逐步活跃。今年“金九银十”，深圳成交的新房住宅数量连续两月超过3000套，其中9月成交3614套新房住宅，10月成交3328套新房住宅，超过上半年平均水平。

事实上，从基本面出发，无论是GDP增速、产业结构，人口流入等客观表现，还是城市相关配套的发展来看，深圳的住房需求规模将持续增加。

再提工业立市，深圳GDP增速名列前茅

经济健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和保证，GDP的高速增长也为房地产业提供持续的发展动力。

地处中国南大门，深圳仍然是最具经济活力和人口吸引力的城市之一。数据显示，2021年深圳市地区生产总值30664.85亿元，首度跨越三万亿大关，同比增长6.7%，两年平均增长4.9%。

2022年前三季度，深圳的GDP增速在经济总量前五城中表现最佳，GDP达到22925.09亿元，同比增长3.3%。同时，同比去年前三季度名义增量1133.91亿元，成为了目前唯一名义增量破1000亿元的城市。

深圳增量领跑，与其重提“工业立市、制造强市”，并布局“20+8”战略新兴产业集群和未来产业有密切关系，2022年4月，深圳在政府工作报告中再次将制造业与“立市”的说法放在一起，据悉，这是2001年以来，报告首次以制造业单独成章。

反映在数据上，前三季度，深圳第一产业增加值为19.94亿元，同比下降0.2%；第三产业增加值为14540.51亿元，同比增长2.2%。与此同时，深圳以工业为主的第二产业增加值为8364.64亿元，同比增长5.2%。疫情之下，工业也重新成为深圳经济企稳的主要推动力。

其中，智能网联汽车增长44.5%，新材料（22.6%）、高端医疗器械（14.1%）、软件与信息服务（12.8%）、新能源（10.7%）、海洋经济（10.1%）继续保持两位数增长。

制造业持续回暖，特别是高技术产品持续快速增长，表明深圳经济高质量发展韧性足、潜力大、新动能强、路径明确，也打消了外界对深圳因高房价、高地价影响导致企业外迁、空心化加速的质疑。在深圳，既有华为、腾讯、比亚迪、万科等一大批深圳本土成长起来的具有国际影响力的企业，也有微众银行、乐信、天音通信、安谋科技等高能级创新型总部企业。

产业聚才，深圳的产业发展吸引了大量人才涌入，为满足民生保障，深圳正在不断兴建各项基础配套设施，从地铁到学校、医院，弥补民生短板。

数据显示，2022年前三季度，深圳固定资产投资同比增长12.1%，工业投资增长35.1%。其中，制造业投资增长27.2%；房地产开发投资增长8.7%。一批重点工业项目相继开工或投产，产业项目增速快，意味着深圳仍然是一片投资热土，是深圳经济增长的压舱石。

常住人口十年增68.46%，一切皆有可能

近十年，不断涌入的人才支撑了深圳的高速发展。最新普查数据显示，深圳常住人口十年间增加了713.6万人，增长68.46%。

日前，备受关注的科学家颜宁参加深圳全球创新人才论坛，并宣布不久的将来会全职回国，协助深圳创建一所集科研转化、学生培养等若干功能的新型研发机构。演讲中，颜宁回答了自己为何选择深圳：因为深圳年轻、充满活力，在这里一切皆有可能。

根据《广东统计年鉴2021》，2020年底深圳常住人口达到1763.38万人，同期户籍人口达到584.58万人，净流入人口为1178.8万人，位居全国第一。而据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到2025年底，全市常住人口预计将增至1860万人。

值得一提的是，有数据指出2021年深圳常住人口净增量只有4.78万人，但户籍人口大增了43.36万人。这意味着，越来越多的常住人口正转化为户籍人口；而住房、教育、医疗等民生的改善，让更多人愿意留在深圳。

根据规划，“十四五”期间，深圳将新增小学、初中和高中学位23.3万个，进一步加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度；全市通过城市更新和土地整备保障不少于8所医院的新、改、扩建用地，增加床位约1300个；通过城市更新和土地整备保障不少于5所养老院的新、改、扩建用地，增加床位约2000个。

作为头等民生大事，深圳正在持续加大对住房的保障力度。

年初，深圳出台《深圳市住房发展“十四五”规划》，计划5年内供应商品住宅35万套，公共住房54万套。深圳市住房与建设局数据统计显示，2022年上半年，新房住宅供应17353套，同比增长24.6%。

成交量较往年大幅下滑，深圳为何仍在加大住房供应？

有分析指出，未来深圳楼市将形成保障性住房和商品房并行的双轨制发展模式。根据规划，2035年，深圳将新增170万的住房供应量中，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三种统称“公共住房”）各占20%，剩余40%为商品住房。

对深圳房地产市场而言，将商品房和保障房分开，才能更好促进房地产行业持续、健康发展。

楼市政策暖风不断，稳健房企迎来机遇

事实上，一直以来，深圳房地产发展的争议来自土地和住房的供应不足。而过去几年，深圳的土地供应，尤其是宅地供应正明显增多。

数据显示，2020年深圳计划供应各类土地1200公顷，实际供应1238.5公顷，完成率103.2%，其中居住用地实际供应362.8公顷，完成率123.7%，较2019年翻一番。10月27日，深圳发布2022年第四批次集中供地计划，7宗居住用地总建筑面积约101.21万平方米。

土地供应增多带动更多的住宅项目入市。根据克而瑞深圳统计，深圳2022上半年共计58个获批预售证项目，共推出超2.5万套商品房，其中38个涉及住宅产品，共17469套房源，与去年同期相比上涨约25％。

新盘源源不断，深圳房地产住房与供应的矛盾正在逐步缓解。

政策端也在对深圳倾斜。10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用，其中还提及中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。显然，作为国家重大的房地产战略转型决策，深圳再次站在了改革开放排头兵的位置，扮演重要角色。

金融层面，日前，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共有16条措施，其中，在保持房地产融资平稳有序方面，提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。

值得一提的是，尽管国内房地产行业进入调整期，多地楼市遇冷，但深圳本地的楼市政策始终较为谨慎，仅在金融信贷利率有所放松，暂无实际性放松政策出台。这也一定程度上说明，深圳楼市仍有更多的市场调节空间。

从市场表现看，作为一线城市，深圳楼市并未出现过大起伏。2022年1-10月，深圳TOP20房企流量销售金额达2327.01亿元，同比仅下滑2%。

具体来看，上半年南山、福田、光明等区域的高端盘仍然受到市场追捧，如位于光明区的深业颐瑞府、南山区的深铁阅山境、蛇口太子湾片区的招商玺家园等项目，均实现开盘不久即售罄。这也说明，一方面，市场仍存在大量理性的刚需客户和改善型住房需求；另一方面，核心城区的不动产依然是可以穿越周期，实现保值的重要资产。

房企的稳健经营亦是支撑深圳楼市健康发展的基石，其中尤以市场信誉高的央企、国企，以及有央国企背景的优质房企为主，如深圳本土成长起来的万科、华润置地、金地集团、招商蛇口等；此外，京基、卓越、鸿荣源等凭借多元化发展，也在这一波行业调整中始终维持稳健。

11月16日上午，在深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，助力深圳的城市发展。

国信证券认为，随着“第二支箭”、“金融 16 条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，房地产政策拐点或出现，基本面筑底接近结束。

长远来看，房地产行业依旧是具有十万亿量级规模的行业，而不同于过去泥沙俱下的市场环境，经过一轮又一轮的调控洗礼，作为全国楼市风向标，深圳的住房需求仍将源源不断。

编辑/张郁唯