“至少有相当一段时间，规模性收购不会是碧桂园服务的重点，今年并无大的关于物管合约的收购计划。”8月底的半年度业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏面对现场媒体的提问如此回应。

在达成2021年多笔“大张旗鼓”的收并购后，碧桂园服务收起了好胃口，意识到当前市场的形势并非可与往日而谈，对于这家曾以“保持战略定力，寻找机会”为重点的狼性企业来说，保住现金流，建立主生命线成为了其2022年的经营法则。

正如黄鹏所言，碧桂园服务的大规模收并购阶段已经过去了，这份判断也精准地投射在了碧桂园服务近期的商业动作中。

10月12日，碧桂园服务于微信公众平台披露消息称，近期中标了天津、咸阳、庆阳、呼和浩特等地8宗项目，值得注意的是，这其中不乏重点保护历史风貌建筑项目、医疗辅助服务项目，及物流项目。

新赛道探索

总览碧桂园服务近期拿下的项目，包括3个住宅项目，分别是天津市润淼佳苑、咸阳市壹品兰轩及庆阳市御景豪庭。

此外，碧桂园服务还中标了天津市重点保护历史风貌建筑原老九章绸缎庄项目、天津第四中心医院医疗辅助服务项目、唯品会邯郸物流园项目、呼和浩特市第二职业中专学校项目，以及渤海银行呼和浩特分行项目。

其中最引人注意的原老九章绸缎庄项目，即原老九章绸缎庄大楼，前身为清末原老九章绸缎庄在天津的分店。据史料记载，老九章绸缎庄是天津著名的百年老店。由一位排行第九的章姓沪商在天津开办绸缎庄，故以“老九章”命名。项目位于天津和平区和平路47号，东接天津北辰区兴安路，南临荣吉大街，西沿和平路，北临同庆后大胡同，建筑面积1936.65平方米，始建时为三层，后增建为四层。

提起碧桂园服务近年来在天津的发力，动作多聚焦于滨海新区。此前于7月，碧桂园服务进驻天津滨海新区的大港油田区域，全面接管区域内市政环卫、园林绿化等作业服务。

另于2021年7月，天津滨海新区副区长戴雷与碧桂园服务执行董事兼CEO李长江正式签署战略合作协议，双方就进一步提升滨海新区城市治理水平、推进老旧小区改造和更新工作等领域达成合作。

而针对天津老城区内历史风貌建筑类型的物业服务，碧桂园服务此前少有涉及。作为城市文明载体的一部分，历史建筑往往给人以厚重、庄严的印象，对于碧桂园服务来说，如何维护原老九章绸缎庄项目的原有特色，并寻找其隐藏在面纱下的新商业价值至关重要。

作为“老天津卫们”的聚集地，天津和平区内的历史建筑并不少见，选择“升级换代”的项目也不仅仅只有原老九章绸缎庄项目。以同在和平区的大沽北路184号花园大楼为例，其经过修正改造后为大家保险旗下养老品牌位于天津的康养社区。

除新中标历史风貌建筑项目外，碧桂园服务也进一步拓展物流板块业务线。

以最新中标的唯品会邯郸物流园项目为例，2020年7月唯品会在河北邯郸成立电商公司，注册资本1000万元；同年10月，邯郸市委书记、市长张维亮便带队，前往广州考察唯品会公司总部，涉及邯郸市复兴区投资建设唯品会冀南运营中心项目，而唯品会董事长沈亚也表示，唯品会将确保邯郸项目于2020年11月上旬全面开工建设。自此之后，市场再无该项目的进度消息，直到碧桂园服务披露中标唯品会邯郸物流园项目。

其实，早在2019年，碧桂园服务就以市政环卫为切入点进入城市空间运营，承接了包括唯品会华中物流园在内的公建业态项目，对于唯品会园区物业服务模式的了解也是其中标邯郸物流园的原因之一。

整合进行时

仔细观察碧桂园服务此次中标的项目，观点新媒体发现其均为北京大区所拿下，这与今年股东会中李长江数次提及的“区域一体化整改”息息相关，他透露碧桂园服务接下来会集中对完成了对赌的收并购企业进行区域一体化整改。

“把一个省或者一个直辖市内所有的项目交由该省该市的平台公司来集中管理，其次，就是将以中心城市为概念对项目进行整合，比如说北京地区公司、上海地区公司等。”李长江表示，碧桂园服务内部计划是在2023年全部完成平台整合，以增强管理效率，降低管理成本。

在碧桂园服务的规划中，整合一但形成规模，就可以去做系统化的效率提升，人均效率提升，同时无论是做增值服务提升还是做一岗多能的提升，操作起来也将更容易简单，而促使其向整合化方向发展的根本原因还是高歌猛进大收购后的盈利问题。

整体看，碧桂园服务于上半年的利率下降除了受到宏观环境的影响外，也与收购带来的摊销成本进一步增加有关，此外，碧桂园服务也需要对管理职能人员进行整合优化，配合区域一体化整改发展方向。

这也就不难理解碧桂园服务于今年上半年的拓展方式转变。自2022年以来，除“收编”中梁百悦智佳外，碧桂园服务并没有出现其他的收并购动作，取而代之的是频频出现中标物业服务消息。

除去最新揽获的8宗项目外，6月7日，碧桂园服务还中标了中国农业银行总行审计局直属分局物业服务项目；4月15日，碧桂园服务中标广东韶关核工业四一九医院保安服务外包项目；1月5日，广西政府采购网披露2022年-2023年度马山县城旧城区生活垃圾清运服务的合同公告，项目中标公司同样为碧桂园服务。

不难看出，碧桂园服务投拓脚步仍在加速，但努力方向已从外部吸纳收并购转向聚焦物业管理服务的內生增长。

今年以来中标的多宗项目覆盖了医疗、物流、教育及历史建筑等赛道领域，对于已经初步实现城市服务业态结构多元化的碧桂园服务来说，“向内发展”有机会成为进一步拓宽业务拓展空间的新路线。

编辑/刘洋-广厦