房子过户后，拆迁公告来了，原房主能否解除合同？

新房书房上方是邻居家卫生间……

遇到这事儿该咋办？

案例一

一男子托中介买二手房，看房后，男子与原房主签订了合同，花了200万元把房子买了下来。没想到，房子过户第二天，拆迁公告就出来了。这下原房主不乐意了，非但不给房子，还把男子告上法庭。原房主能以情势变更为由主张解除合同吗？

如果房子所在区域已经较长时间流传着即将拆迁的消息，那么房主应该对拆迁具有一定预见性。男子与原房主已经签订合同并完成了全额付款和过户手续，不存在继续履行合同显失公平的情形，不符合情势变更原则的适用情况。男子可以拒绝原房主解除合同的要求。

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或解除合同的原则。

根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

案例二

一男子发现刚到手的新房书房里多出两根管道，上楼一看，书房正上方竟是邻居家的卫生间。回家翻看购房合同，发现合同上根本就没标注房屋各区域的功能和管道。一想到以后在书房看书，还要听排污管道的流水声就觉得难受，于是赶紧找房地产公司理论。谁知对方却以装修后就看不到管道了，不影响居住为由，拒绝赔偿。这该怎么办？

在书房中设置排污管，既影响美观，又影响使用人对书房的正常利用，这显然不符合一般购房人对书房的通常要求。遇到这种情况，购房人可以向法院起诉，要求房地产公司赔偿损失。

《住宅设计规范》（GB 50096-2011）系住宅设计的国家标准，该规范对卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间的设计要求作出了规定，但对书房等辅助功能空间的设计未作要求，目前也无行业标准对此进行规范。

根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定，当事人就有关合同内容对质量要求约定不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

在本案中，应以一般人能够接受的通常标准作为书房的设计质量标准。

编辑/朱葳