9月30日，由北京青年报社主办的《回天这十年•回天“城”长》论坛在京举办，回天地区的规划者、初代建设者、新晋建设者、房地产领域大V及协会专家等，回顾了地区历史和现状。从北京市首批经济适用房，到宜居品质之城，从“有居”到“优居”，回天地区的居民获得感和幸福感正在大幅提升。

自2018年起，北京连续发布三年及五年行动计划，重点实施教育、医疗卫生养老、绿化文体、交通、市政设施等方面的近200个项目，基本实现了回天有路、回天有教、回天有医、回天有乐。现在的回龙观、天通苑区域品质与10年前已不可同日而语，也对服务提供者提出了更高的要求。论坛上，新晋开发项目紫金书院提出了“绿地养护补充基金”概念，更是引起了两代开发者以及城市建设、规划专家们的共鸣。

三年又五年，回天计划就是北京城市更新的缩影

10年前，因为居住密、交通堵、学校少、看病难、购物难、环境差，在京城北部回龙观、天通苑地区，85万多居民曾被这样的大城市病所困扰，如何唤醒“睡城”曾是这里的头等大事。从2018年开始，北京启动“回天行动计划”，170余个重大项目接续落地，如今，回龙观天通苑地区焕发出了新的生机，居民的获得感、满足感、幸福感得到了快速提升，成为全国乃至亚洲超大型社区治理的范本。

张帆

回天规划编制专家张帆表示，北京市从1998年开始建设经济适用房，回龙观、天通苑是最早的一批，当时，政府为居民提供了多层次多选择的供应，并且平抑了房价，为稳定楼市起到了积极作用。

谢东晓

北京房地产业协会常务副会长谢东晓当时还在北京城市建设综合开发办公室工作，他坦言，每个周二都要搭车去回龙观镇，和其他委办局一起商量回龙观地区的征地拆迁问题。那一年回龙观、天通苑分别开工过百万平方米，当年竣工过百万平方米，这在北京城建史上也是一个很重要的突破。

“那时回天地区就形成了所谓的‘码农聚集地’，因为很多大学生刚刚毕业，想在北京安家，这里就是很好的选择，为这些新北京人提供了一种扎根北京的可能性”，张帆说。

20年后，回天地区已经逐渐成为一个超大成熟社区，但是依然存在一些问题，比如产业太少、配套不齐、出门堵车……为此，2018年，北京市发布了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》，计划通过3年的行动、项目总投入近200亿元资金，让回天地区成为与国际一流和谐宜居之都相匹配、充满活力的美好幸福新家园。

不仅如此，紧接着2021年7月，北京市又对外发布了《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(2021-2025年)》，重点实施教育、医疗卫生养老、绿化文体、交通、市政设施等方面的102个项目。2022年，根据北京市发改委印发的《深入推进回龙观天通苑地区提升发展2022年工作计划》，回天地区主要聚焦提升公共服务能力、提升交通和市政基础设施效率、提升人居环境品质等6个方面，涉及23项具体任务，总投资约342亿元。全年将新增学位4100余个、停车位5000余个、公园绿地近700亩，清华长庚医院、积水潭医院二期、回龙观体育文化公园等项目主体完工，推动实现社区卫生服务中心六街一镇全覆盖。同时统筹区域联动发展，引导人才北向回流，就近就业，建成投用小米智慧产业基地等3个重大产业项目，加快推进小米二期等5个项目建设。

其中的一个细节是，张帆所在的机构经过调研发现，不少上班族靠地铁通勤，排队20分钟以上，但只坐了2站就下车，原因只是“地面过不去”。最终，他们建议打造一条自行车专用路。如今，回龙观至上地自行车专用路已经开通，预计2023年6月将向东延伸至天通苑地区，向南至西直门交通枢纽，自行车专用路将形成串联昌平、海淀、西城的慢行系统，构建起一条全新的绿色通勤走廊。

“政府的决心是非常让我们有信心的。在北京市减量提质的大背景下，实际上政府付出了很多，不光是资金方面的投入，还有非常多的政策方向、体制机制的突破。三年行动计划执行完了，又推出了五年行动计划，在这种政府持续的努力之下，回天的未来一定是特别美好的”，张帆说。

打造样板楼盘 看回天两代开发者的理念传承

黄建堃

回天地区并不缺优质的居住环境。作为回龙观第一个商品房项目龙泽苑开发公司董事长的黄建堃特别有感触，他说龙泽苑不仅承担了国家康居示范工程的项目，还承担了住建部中美住房合作示范项目这一任务。包括著名规划大师白德茂、园林大师檀馨、以及贝聿铭之子贝定中为小区亲自设计，美国纽约的设计公司为小区规划落实。1998年，在20多年前，当时小区已经提出“人车分流”、“早餐阳台”、“四节环保”等创新先进理念。

在白德茂先生的建议下，龙泽苑还做了三级绿地，当时的小区被分为若干组团，像老北京的四合院，便于老百姓密切交流。因此，小区在设计绿地时，就做了中心绿地、团属绿地和楼前绿地，同时用一条中心人行步道把这些绿地都连接起来，这样小区内的每户人都能享受绿地的福利。

对此，紫金书院项目执行董事叶俊明作为回天地区新一代建设者，他对这个地区也有特殊的感情和特别的规划。“我们团队都是回龙观的第一代新住民，实现了我们从无居到有居的过程，这个过程有多开心，别人可能体会不到。”虽然几年后叶俊明搬离了回天地区，但现在他又重新回来并参与建设回天。

叶俊明发现，在回天生活的人，一边在高节奏地工作，一边要处理家里的一大堆问题，于是他们团队设想，如果这些“后顾之忧”能通过社区一体化解决，解决了生活中的痛点，才更能增加业主的幸福感。因此，他们在规划项目之初就提出了一个概念，叫做“植入社区型的教育成长中心”，把产业带、教育功能带、生活带都打造进去，

于是，在项目规划时，就把解决居民的“后顾之忧”放在首位，不仅外在打造小区的书院气质和文化，比如做了真红砖的外墙，显示出浓浓的学院风，内部装修采用高级精装风格，既不是豪宅也不是简装，而是符合中产阶级需要的风格，还引进了金茂府的13项科技，比如离子瀑技术等。叶俊明还特别提到，紫金书院的高科技还利用了可变的专利户型，用技术手段带来了超大的一键可变户型的超级体验感，实现了一生之宅的理想，充分体现了物尽其用的设计理念。

“更重要的是我们围绕痛点进行了一系列的规划，如打造了一个国学学堂，为孩子们提供课后托管服务；还提供业主食堂，提前预订早餐，当天送餐上门，解决了大家没时间做饭的问题；利用下沉广场把地下室做成共享自习室、共享图书馆等空间。”叶俊明说，作为第一代回天居民，对这些居住痛点深有感触，所以这些规划设计其实都是在解决痛点。

首个“绿地养护补充基金”提出 解决痛点专家碰出火花

不过，所有这些品质都满足之后，一个新的问题又摆在了叶俊明面前，那就是如何能让社区持续地“好下去”，这是一个新的课题。

叶俊明

“集团总裁黄玉峰提出一个‘绿地养护补充基金’的概念，就从脚下的那块草地这件看似小事其实不小的事做起”，叶俊明说。紫金书院提出的“绿地养护补充基金”是单独为后期入住社区建立的针对园林更高品质呈现进行的补充资金池投入，以此保持绿地养护效果，实现社区增值。“入住后的小区想要持续地好下去，其实说白了就是脚下那块草地能不能一直绿下去，而且绿得更好。这不仅关系到入住后业主的居住感受，更关系到未来房价的增值。”

北青报记者了解到，当下入住社区的品质层级及二手转售价格的高低，最直观的体现在绿地和物业两个层面，前者是硬优势，后者是软优势，绿化维护是肉眼可见的呈现力，考验了物业的后期维护能力。但业主缴纳的物业费中针对绿地维护所谓的专款部分，仅可完成对于基础园林的修复和养护，如果希望社区整体品质更高，细节的提升至关重要。对于更高标准的绿化呈现，如大片草地的杂草剔除，提高草地平整度、解决草地绿化因土质等导致的斑秃现象、人为破坏园林的修复改造等问题，以及依据需要或生活习惯改变而增设的园林小品等情况，则不包含在一般的物业费内。紫金书院提出成立“绿地养护补充基金”、用资金池来更好实现社区增值也正是基于对这些难题的解决。

目前，紫金书院发起的全国首个“绿地养护补充基金”，以中关村科学城公司账户对公将200万放入新领域银行开户账户，每月将由银行出具款项状态。同时，交付前，成立业主群，筛选出愿意为社区共建做贡献的创始人业主，进行监管协助公示；交付后，社区成立物管会或业委会，将内部款进行使用监管。此外，未来还可以成立教育基金、公共活动基金等，设置不同专项基金，让社区共建真正落地兑现。

房子是需要从“一块草地”开始做起的，“因为当房子的物理品质到位后，二手房价最上面的那2000元甚至是20000元，实际上是由“那片草”决定的，这么做了之后，是对全体业主有利的事情”，叶俊明如此解释道。

“紫金书院项目不仅仅是在卖一个物理属性的房子，同时更在设计之初即以运营之心进行产品构设，也是项目最大的实质特点。项目将以共建社区理念打造后端社区运营，在签约后将逐步建立紫金书院业主群，邀请业主参与到产品优化设计，后端社区内容的调整中来，‘绿地养护补充基金’是企业以责任之心，单独为后期入住社区建立的针对园林更高品质呈现进行的补充资金池投入，后期也希望广大业主爱社区，关注社区，以共建社区之心，也可自愿加入成为共建分子，基金的参与者、使用的监管者。这也是在项目已有绿金标准下的高标准园林基础上，再锦上添花，对交付后保值做出的企业保障，黄总要求我们的已经不仅仅只是考虑交付，而是已经开始思考交付之后给予客户的品质保障”，叶俊明表示。

马力

对此，京房字创始人马力认为：“我们过去老是说，开发跟后期管理物业管理是有一个脱节，甚至造成了一些遗留的问题。”他认为，如果按照这种“绿地养护补充基金”的模式来操作，那么公共环境设施的维修就有了资金和底气，这也能促成业主们的房产保值增值，并吸引更多的人在回天地区长久地住下去。回天规划编制负责人张帆则对此提出了更进一步建议，她认为设立绿化基金为入住后的绿化持久好下去设置保障是好事，但未来如何让这个资金持续下去、如何做到合理使用和专款专用等问题也是基金设立时应该考虑到的。

“我非常赞同这种创新，同时也建议可以多做一些自我设问来完善这样的创新。比如源头活水从哪来，如何让它稳健地保持这样的一个基数等。比如还有没有更多的渠道，或者是不是在其他方面设立一些备用通道等等？包括后续对于资金使用的监管问题。因为你很难让所有人都满意钱花在哪里，比如当你花了1000元买棵树，可能会有人质疑你为什么不花800元买棵树？所有的基金都会遇到这样的问题，所以这也是挑战。”张帆说。

作为业界前辈的黄建堃表示出对这一新理念的赞许和期望，他说：“这可能是个很好的创始。因为无法结算，绿化养护的费用很难在大修基金和物业费里解决，而这笔基金恰好能够解决小修小补。我觉得紫金书院这个想法有示范作用，能给老百姓的财产、给小区设施保值增值，也是我们开发商对人民负责的一个态度，我希望紫金书院能把这件事做好，然后向更多定位高端的社区进行推广”。

“我对回天地区的未来发展非常有信心，外因方面，既有市政府的高度重视，又有像张帆这样的专家去研究问题，找到痛点堵点，有针对性地去解决；内部来讲不仅有早期的试点小区龙泽苑，把各种各样的好的设计全都放进去，还有紫金书院这种新的开发商‘以人为本’的探索，这样在内因和外因的共同作用下，我相信这个地区未来一定会更美好”，谢东晓说。

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文/北京青年报记者 温婧
摄影/北京青年报记者 黑建军
编辑/田野