北京青年报
8个新盘冲入“国庆档” 京楼住宅库存突破11万套
北京青年报客户端 2022-09-28 14:16

望京樾凭借科技住宅和低于周边二手房的价格,吸引了不少京北改善购房人

开发商们今年的业绩冲刺力度,似乎比往年都要强。

“金九”未现,“银十”也被外界预期很大程度落空,在“金九”的尾声、“国庆档”黄金周来临之际,京城楼市反而迎来了最为繁忙的一周。各个售楼处不但取消了假期,更是直接取证加紧推盘。包括绿城西山云庐、中建玖合府、中骏金辉·未来云城、首开金茂·望京樾、华曦府、上源府、学府沁园、星光城在内的8个新项目集中取证,即将于9月底至10月初之间开盘。

望京樾样板间实拍

在售楼处不放假、销售人员卖力促销背后,实则映射出一个关于北京楼市的残酷现实:市场寒意不减,期房与现房的住宅库存突破了11万套。在分化的市场中,加紧去化、促进回款成为所有开发商的迫切需求。即便是太阳宫的玖合府,奶西的望京樾这样的热门项目,也存在“去化焦虑”,主动加快了推盘节奏,希望更快一步锁定业绩,收获销售目标达成的安全感。

现状

新项目开盘节奏越来越快

第三批集中供应的土地尘埃落定后,没有流拍,收金500亿元的结果似乎给了开发商一定的信心。正因如此,此前不被看好的“银十”也被外界寄托了一些“额外”的期待。加上国庆假期,留京成了大部分人的选择,因此去售楼处逛一逛,看看房也就被列入了不少人的假期清单。

于是,9月底开始,新盘从亮相到开盘的节奏明显加快了。

位于朝阳区奶西的首开金茂·望京樾,主打全优改善型的科技住宅,是6月份才出让的住宅地块,在9月10日中秋节当天就开放了售楼处,正式对外亮相。仅仅15天后,9月25日,便宣布认筹优惠正式截止,即将开盘。前后也就两个多礼拜的时间。

同样加快节奏的还有丰台的华曦府,项目所在的丰台小瓦窑地块于今年6月1日,由首钢地产联合电建地产摘得, 9月初开放了售楼处,9月23日开放样板间,指导价7.5万元/平方米。项目负责人向北京青年报记者透露,华曦府主打96-139平方米的三居、四居户型,瞄准京西的改善需求,目前登记客户数量已经超过了可售套数,也将于近期开盘。

据观察,这些开盘提速的项目,都是一些续客相对来说比较理想,或者说不太愁卖的项目,所以才能够在售楼处开放比较短的时间里,就积累了足够的客户。

明显的例子还有太阳宫的某新盘项目,亮相才半个月左右,便截止了排号,并将于9月30日开盘。由于该项目的实际购买价格约为11.7万元/平方米,与周边次新房13万-15万元的二手房价格存在明显倒挂,也被业内称为“太阳宫最便宜的豪宅”。

除此之外,国庆档前后,还有包括绿城西山云庐、中骏金辉·未来云城、上源府、学府沁园、星光城等多个新盘项目也集中取证,可以预期的是,京楼即将迎来一波开盘潮。

对此,58安居客房产研究院北部分院总监李震告诉北青报记者,其实从去年集中供地以来,新盘上市的节奏一直在加快,目前多数新盘从拿地到开盘大概3个月时间。背后的原因都跟房企内卷有关,为了抢占客户,选择加快节奏,抢跑入市。

合硕机构首席分析师郭毅也表示,目前的北京市场中,购房人群的分化还是比较严重的,对于偏改善和项目价值逻辑清晰的楼盘,就会出现抢购、购房人及时出手的状态。

影响

楼市库存冲上了新高

开盘新项目越来越多,是否意味着楼市回暖了呢?其实并不然!

在业内专家看来,并未感觉到楼市成交已经出现了明显回暖。郭毅告诉北青报记者,市场上热销盘的供应量和成交量放在整个楼市的体量里,都是相对有限的。比如说玖合府,一共400多套房,望京樾也是几百套房,就算都取得热销,一下子全都卖光,对于北京楼市整体成交量来说,数据层面上的拉动也是有限的。这样的热销盘只会是一个短期的刺激,它很难形成持续性的回暖现象。

根据住建委网站的数据显示,最新取证的8个新盘项目,获批可销售房源超过3000套,至此,北京楼市可售期房住宅和现房住宅分别为79046套和30957套,合计库存超过11万套住宅。按照近期单月5000套左右的新房成交,去化周期高达22个月,需要将近两年的时间。这对于市场来说是一个庞大的体量,而且还不包括刚刚成交的三批次住宅用地。

李震也表示,由于9月底10月初有大量新盘集中入市,其中不乏热盘,楼市成交数据大概率会有明显提升,但整体库存压力仍然巨大。

郭毅透露,除了价格倒挂的爆款项目外,绝大多数的新盘续客周期比较长,或者开盘以后,业绩表现差强人意,进入后面的顺销期,面临着巨大的销售压力。

预期

楼市底部已经确立

楼市在压力下,最欠缺的就是信心。

不过,未来极有可能好转。

郭毅表示,宽松的信号已经足够多,市场已经到底了。现在核心关键是楼市成交量什么时候从底部反弹。而这个反弹取决于刚需和刚改家庭的需求有没有被启动。

因为目前市场上,起主导作用的是高端财富人群,今年单价10万+的项目销售已经创了一个历史新高。所以市场需要更多像望京樾、华曦府这样的高性价比项目,给市场一个更清晰的预期。

李震也认为,不管是从价格端还是政策端,京城楼市都已经到底。

首先,从价格上看,刚刚结束的三批次土拍已经释放了明显信号,销售指导价稳中有升,不少地块有所上涨。比如海淀0013地块指导价8.5万元/平方米,而去年二批次的中海汇德里、幸福里润园指导价是8.3万元/平方米,上涨2000元/平方米;丰台造甲村地块指导价10.6万元/平方米,一批次北京瑞府的指导价是10.2万元/平方米。

其次,从政策端来讲,北京近期一直有放松的信号在释放。比如近几天出台的存量房交易“连环单”业务并行办理的政策,能够缩短置换交易周期,鼓励改善需求入市,加快销售速度。再比如三批次所有项目均鼓励建设全龄友好社区,通州“双限松动”,房贷利率 “破5”等。

所以李震认为,现阶段开发商开盘优惠力度比较大,是一个不错的购房窗口。郭毅也表示,只要调控一开始放宽,就不会是一个短期之内再产生方向逆转的动作,比如说降息,在进入降息通道之后,会是持续降息,至少要维持两年左右。接下来会进入到一个政策放松的通道,这会逐渐影响到更多有意向的购房家庭。

因此,郭毅预计,到明年3月至4月,政策层面有可能会释放出更多利好声音,那时,北京楼市将出现成交层面真正回暖的机会点。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦

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