2022年8月24日，广东惠州，市民在一处房地产售楼处参观 人民视觉  资料图

为维护房地产市场稳定，越来越多的城市运用“一城一策”的策略，降首付、提高公积金贷款额度……推进房地产市场销售；也有地方政府逆势而行严格土地市场竞拍规则。

政策各异的同时，不同房企的销售额出现跌涨不同的形势。刚刚过去的8月，金地集团（600383.SH）实现销售额212.3亿元，同比增加11.56%；保利置业集团（00119.HK）实现销售额47亿元，同比增加88%；但更多的房企销售额仍处于跌势。

房地产市场到底如何？近日，多家房企在召开的2022年中期业绩沟通会上发言提振士气，多数房企高管表示，楼市已经筑底，未来随着市场信心的恢复，需求将逐步释放。

“市场仍在底部盘整，信心仍在恢复”

中国海外发展（00688.HK）董事会主席颜建国的观点代表了房企目前的普遍看法，“长期乐观、短期承压”。

在碧桂园（02007.HK）中期业绩会上，总裁莫斌表示，“市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。”

莫斌表示，去年下半年以来房地产市场处于下行阶段，目前市场还在底部盘整，盘整的时间可能相对长，信心也在恢复，恢复的时间可能会慢点。

对于未来，莫斌表示，中国房地产市场每年有超过10万亿元的规模，这样的规模水平至少还有10年。相信所有地产企业都会检讨和反思，提升竞争力的同时，做好有质量的发展。

万科（000002.SZ）董事会主席郁亮也表达了类似的观点。郁亮称，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

闽系房企旭辉控股集团（00884.HK）实控人、董事局主席林中表示，目前的房地产市场是处在筑底到逐渐恢复的过程。7月和8月天气过度炎热，又受到停工停贷风波的影响，有些需求被暂时隐藏。相信随着政策、气温等因素的改善，市场恐慌情绪会消失，需求将逐步释放。9月、10月房地产销售额会有20%到30%的增长。

林中表示，房地产进入深度调整的一年，新旧模式转化的一年，房地产行业从高速增长到平稳增长模式。高增长是行业增长的一个阶段，房地产行业将逐渐回归理性，回归生意逻辑。中国是全球最大的房地产市场，未来还是全球最大的房地产市场，是拥有超10万亿元规模的市场，这个市场大有可为。

对于市场复苏时间，莫斌称，碧桂园把预算从今年6月做到了明年6月，公司认为在明年6月市场应该恢复到健康发展的阶段。

龙湖集团（00960.HK）执行董事兼首席执行官陈序平表示，上半年政府陆续出台多项政策，6月市场上扬，7月持续筑底；今年整体市场算是低开但稳中向好，预期今年全年房地产市场销售将出现30%降幅。

美的置业（03990.HK）主席、执行董事兼总裁郝恒乐则表示，目前的市场仍然是比较严峻的，因为市场销售端实质性的恢复，才算行业的恢复，但是我们也认为当前的行业已经处于相对的底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程。

郝恒乐表示，长期看好房地产行业，因为只要有需求存在行业就有未来。但现在面临的短期压力是度过周期的能力，相信目前的行情是一个筑底的过程，明年不会比今年更差。

美地置业执行董事兼副总裁王全辉表示，今年5月、6月份，销售在快速回升，但到了7月后，出现了停贷风波以及极端天气，对市场有一定的影响，因此造成7月、8月份市场又一次下探。“从目前来看，我们判断这是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。”

华润置地（01109.HK）董事会主席李欣表示，目前房地产市场短期内的确处于承压状态，但机会和挑战都是并存的。随着疫情的稳定，预期的回升，地产将筑底企稳，进入健康平稳发展的轨道。

金地集团表示，随着监管层各种配套支持政策的陆续出台，相信市场最差的时候已经过去，未来市场将会持续复苏。

对投资保持积极姿态，聚焦一二线城市

一二线城市将会是房企竞争最大的地方，连被称为“三四线之王”的碧桂园也在调整方向，前往一线二线城市寻找机会。

在碧桂园中期业绩沟通会上，该公司常务副总裁程光煜表示，去年下半年开始，公司调整了投资的策略和强度。在布局上，转向确定性的市场，期内公司参与了上海、浙江杭州等一二线城市的土地竞买；向可控的方式转变，上半年公司获取的9块地中，2块是收并购方式获得，其他为一二级联动方式获取；在市场端，向人口流入、市场能级较高的方向去调节。

对于万科的投资策略是否有改变，万科执行副总裁刘肖指出，公司的投资策略长期以来是比较稳定的，坚持量入为出、坚持仓位合理。今年上半年更加重视一句话，确保经营安全比追求规模更重要，因此在投资规模上还是比较克制的。在量入为出、合理仓位的基础上，增加一项“要获得特别好的项目”。

旭辉控股集团则表示，公司严格遵守价值投资原则，聚焦一、二线城市，以合理的价格适度补充高品质的土地资源，并利用多种收购渠道进行，包括政府招拍挂、股权收购及旧城改造等。

林中称，未来将聚焦核心一二线城市，聚焦20个以内的城市；公司还将对土地储备进行腾笼换鸟，结构调整。

公开市场之外，收并购市场也是房企新的战场。王全辉称，美的置业从去年9月份开始启动合作项目的收并购动作。截至2022年6月30日，美的置业已经完成了29个项目的股权交易，今年上半年完成了17个项目的股权交易，其中收购了8个项目，交易方有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，收购的主要方向是美的置业的战略深耕城市，比如天津、重庆、佛山、南京等。同时，美的置业也退出了一些城市，包括九江、柳州、大理等。

“收购还是比较划算的，收购交易代价15亿元。收购后，这些项目的去化速度、去化价格都比较良好，也快速回笼了现金，对整个美的置业的资金占用是非常少的。”王全辉说。

颜建国表示，当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。并购的机会也不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，公司都有大量接触。过程当中，对形势判断，对资产价格判断，需要一定时间、机会来达成交易。

颜建国称，“未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”

中国海外发展行政总裁张智超表示，投资策略上，公司仍坚持聚焦主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购。到目前为止，筛选了400-500个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合“三个主流”的项目相对较少。

张智超称，公司也在与一些金融机构、资产管理公司接触，寻找优质项目，一旦有机会，会寻求突破。另外，地方平台公司手头有一些好项目，也会找优质头部企业来合作，相信机会还会不断涌现。

华润置地首席战略官谢骥认为，下半年土地市场会继续保持分化，在供应端方面，政府会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应，从企业端来说，之前一些高杠杆、资金承压的企业出手拿地的意愿会比较弱，相对缓和的竞争环境有助于公司补充更多优质的土地。但华润置地在收并购方面会严谨慎重地做研判和决策。谢骥称，总体来看，收并购项目方面的股权和债权相对复杂，利益平衡难度大。伴随着公开土地市场的相对缓和，收并购项目未必比公开市场土地的性价比高。

谢骥强调，华润置地以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，要满足公司合理的利益需求，目前公司在这方面正在正常有序地进行，后续逐渐会有收并购的成果落地。

对于投资策略，金地集团董事会主席凌克表示，公司年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。

编辑/樊宏伟