房地产企业经营依旧压力山大。

截至8月31日，东方财富Choice数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。

同时，还有包括恒大地产、新力控股在内的多家房企未能按时完成半年报披露工作。

根据半年报数据，大部分房企2022年上半年的业绩下滑明显，多项经营指标不尽如人意。

在业绩发布会上，多位房企负责人表示，目前楼市已经在筑底阶段，随着政策的支持，以及积压需求端的释放，预计下半年市场会有所回暖。长期来看，市场仍需要对整体经济发展的信心逐渐修复。

业绩分化

房企放弃规模化：千亿企业大幅减少

根据中国指数研究院发布的房企销售业绩数据显示，2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

具体来看，千亿以上阵营10家，较去年同期减少14家，销售额均值1965.6亿元。第二阵营（500亿-1000亿）企业14家，较去年同期减少13家，销售额均值726.7亿元。第三阵营（300亿-500亿）企业24家，较去年同期微增4家，销售额均值373.5亿元。第四阵营（100亿-300亿）企业为48家，较去年同期减少25家，销售额均值178.7亿元。

同样，在房企发布的半年报财务数据中，也反映出了目前房企整体经营呈压的状态。

中海地产的中报提到，“在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下，叠加房企债务不断出现违约，自2021年7月至2022年6月，国内商品房销售额连续12个月单月同比下降，经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期。”

在业绩整体缩减、营业收入缩减的情况下，放弃对规模的过度追求，保现金流、保持合理的利润、控制负债成为大部分房企的主要经营思路。

国企、央企方面，诸如中海地产、保利发展等企业，从各项业绩指标来看优势明显。相比之下，民企分化加剧，头部阵营明显减少。

东方财富Choice数据显示，有8家A股上市公司上半年净利润亏损达10亿元以上，包括金科股份、ST泰禾、阳光城等上市房企。其中蓝光发展巨亏52.48亿元、阳光城巨亏36.23亿元、中天金融巨亏30.13亿元。

房企多举措破局 

可以看到，面对当下的市场变化，各房企也采取了多种举措，积极应对。

首先，保持良好健康的财务指标是房企关注的核心。

保利发展在半年报中表示，企业始终以现金流的绝对安全作为底线，强化资金管理。除去销售端保质保量外，保利发展还在抢抓资金回笼。在今年上半年销售金额达到2102亿元的情况之下，回笼资金达1995亿元，回款率达94.9%，较去年上半年末增长5.3个百分点。

截至报告期末，企业扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，而这也是企业连续15年自觉保持绿档。

目前，保利发展股价17.02，已经超过行业龙头万科16.80。近6个月有24家机构投资评级支持买入，超过了万科的23家。

其次，房企在继续积极拓展主业以外的业务。多家房企年报显示，一些房企的主营业务多样化，不只在房地产开发领域经营，同时涉足商业、公寓、长租业务、物流、酒店、物业服务、代建代运营、大数据智能、文旅文化等行业。

比如，万科在冰雪业务、长租、物流、物业服务、商业等领域有所布局。

万科是最早提出多元化发展的房企之一。在今年的中报业绩会上，万科董事会主席表示，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务也越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。

据悉，9月1日，在行业寒冬之下，万科的物业板块万物云已经获得港交所聆讯，上市在即。上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长 38.2%。

万纬物流方面，上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。长租公寓方面及商业业务方面，上半年营收也实现正向增长。

旭辉控股集团表示，除房地产开发主业以外，积极布局和发展物业与城市服务、商业综合体运营、租赁住房、代建管理、绿建科技、创新教育、健康及养老等多个赛道，构建“轻重结合”的业务模式，打造“开发+持有”的核心竞争力。

下半年加强销售

确保交付质量成重中之重

“住房的刚性需求仍然很强，房地产市场仍是每年有10万亿元销售额的市场，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活的需求和改善居住条件的力量。”郁亮在业绩发布会上表示了对长期市场空间的看好。

同时，郁亮表示，“请客户放心，我们万科会保证交付、保证质量。”郁亮在回答媒体记者提问时表示，从7、8月到今天为止，他基本走遍了全国30多个城市，看了100多个项目，主要任务是督战，看万科的房子交得怎么样。

万科总裁祝九胜表示，万科现在每天、每周、每月交付复盘，内部也不断有日报、周报、月报，不断进行经验分享，不断进行能力积累。

“总而言之，在一个艰难市场上，对销售能力、销售动作铺排有更高要求，这是不断长肌肉的过程，对此有基本信心。”祝九胜表示。

龙湖CEO陈序平在新闻发布会上也表示，今年会根据集团现金流安全并维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿元，会根据市场形势做实时动态的调整。

“在当下的时点，我们不会为了销售规模的目标去做被动性的动作。随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份我们有信心实现当月同比销售额转正。”陈序平说道。

据了解，龙湖集团上半年交付超5万套住宅，全部按期交付，其中超30%提前一个月以上交付。陈序平说，“不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。行业再难、再有挑战，这一点不会变。”

碧桂园总裁莫斌在8月30日的中期业绩报告会上表示，上半年碧桂园共有1070个批次、25万套房屋如期交付。其中438个项目首月交付率达75%及以上，165个项目更实现了交付即办证。从去年6月份市场下行到今天，市场已经进入了底部盘整阶段。此时，最重要的就是市场信心的恢复。预计明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

中信证券研报指出，企业普遍缩减开竣工和投资，大量融资渠道不十分通畅的企业陷入缩表。2022年三季度起销售有复苏趋势，但不足以推动企业信心恢复。房地产企业重要的并不是把握拿地窗口，而是把握销售窗口和维持融资能力。

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦