8月LPR如期下调，最新个人房贷利率将下调0.15个百分点。8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，较上月下调15个基点。这是LPR今年第三次下调，1年期LPR和5年期LPR今年分别累计下降15个基点和35个基点。今年1月，1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点；5月份，1年LPR没动，5年期以上下调15个基点。
8月MLF操作利率和逆回购中标利率已下降10个基点
本次LPR下调已在市场预期之中。为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点。而LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指MLF操作利率）加点形成的方式报价，为银行贷款提供定价参考。加点幅度主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。
从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调；不过，MLF利率不变时，LPR不一定不变，曾有过多次下调。
8月18日召开的国务院常务会议指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
因此，市场人士此前已预计，今日出炉的LPR必将下调，但是两档LPR的具体下调幅度很多机构并没有完全猜对。一些机构此前预测1年期LPR会同步MLF的操作利率下调10个基点，但事实证明1年期LPR比预期少降5个基点。此外，市场此前多预测本次LPR非对称下调概率较大，5年期以上至少下调10个基点，今日降幅为15个基点，也算在预期之中。
中信证券认为，LPR形成机制改革完善后，1年期MLF利率对于LPR报价影响较大，考虑到近期银行揽储成本压降，负债端压力明显减轻，也将助力银行为LPR报价加点调降提供空间，综合来看，8月LPR下调空间可能超过10个基点。另一方面，LPR非对称下调的概率较大。在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。
企业贷款利率已很低
1年期LPR只降5个基点
值得注意的是，本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。
5年期以上LPR再次下调15个基点
有助于稳定房地产市场
本次5年期以上LPR下调幅度大于1年期LPR，与5月份的那次调整比较类似。当时，1年期LPR没有调整，5年期以上也是下调15个基点。
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬昨日已预计到5年期LPR会下调15个基点。他主要是从两个方面考虑，一是从LPR改革至今，5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP。梳理2019年8月20日-2022年2月底之间的情况，5年期LPR共计比1年期LPR少调降了30个bp，比1年期MLF少调降20个bp。今年5月5年期LPR单独下调15bp，当前比1年MLF少降5BP。二是从稳定房地产市场出发，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个bp才能达到历史低点。孙彬彬认为，15BP似乎能够满足稳增长和稳定房地产市场的基本要求。
华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。
明日起首套房贷最低利率降至4.10%
百万房贷一年可省利息1000元
由于房贷利率普遍在LPR基础上加点定价，各地将从明日执行最新的房贷利率，首套房贷利率和二套房贷利率均同步下调15个基点。
今年5月15日，央行、银保监会下发通知，就差别化住房信贷政策进行调整，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR降为LPR减20个基点，二套房贷利率下限仍为LPR加60基点。因此，明日开始全国范围内首套房贷利率下限将降为4.15%，二套房贷利率下限为4.9%。目前，已有大量城市的首套房贷利率都按全国下限执行。
以等额本息方式还款的100万元首套房贷为例，若贷款年限为30年，降息前利率为4.25%，月供为4919.40 元，此次降息后利率降为4.10%，月供为4831.98 元，每月少付87.42元，一年大约可省1050元，30年共可节省31500元；若贷款额度为300万元，每年可省3150元，30年可节省94500元。
同样100万元贷款，如果年限为25年，降息前月供为5417.38 元，降息后月供为5333.74 元，每月节省利息为83.64元，一年大约节省1000元，25年节省25000元。若贷款300万元，一年大约可省利息3000元，25年节省利息75000元。
北京首套房贷利率最低4.85%
百万房贷月供减少87元
北京地区房贷利率近年来一直保持稳定，目前的个人房贷定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，分别比全国利率下限高出0.55和0.45个百分点。北京地区的房贷年限最长为25年。
此次调整后，若加点幅度没有变化，北京地区首套房贷最低利率将从5%降至4.85%，二套房贷利率下限从5.5%降至5.35%。
百万元25年期首套房贷款，此前月供为5845.90 元，此次降息后变为5758.84 元，每月也是减少87元；若以北京二套房贷下限利率计算，百万元25年期贷款，月供将从6140.87 元降至6051.62 元，每月节省利息近90元。
存量房贷客户可能明年才能享受降息红利
需要提醒的是，广大存量房贷客户不一定能立马享受到此次降息的红利。
根据央行提供的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。这意味着还有少量存量房贷选择了固定利率。这类客户的房贷利率将不受LPR的变动影响。
而浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。
北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。
1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率，需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。
根据贷款放款日确定重定价日的客户，如果重定价日在8月20日及之前，今年已经重新定价，也需要等到明年再调整；只有重定价日是在8月21日及之后的客户，可以很快享受到本次调整后的红利。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
