过去一段时间，SOHO中国的营业收入普遍由租金收入及出售物业单位两部分组成。而在最新出炉的业绩报告中，营业收入相对单一。

8月18日，SOHO中国披露2022年中期业绩。根据公告内容，SOHO中国期内实现营业收入约为人民币8.96亿元，全部为租金收入。较2021年同期租金收入8.05亿元增长约11%。上半年租赁业务毛利率约为83%，2021年同期约为82%。

上半年，权益股东应占净利润（剔除投资物业评估增值以及一次性税费和行政罚款）约为2亿元，较2021年同期1.23亿元增长约63%。

SOHO中国于公告提及，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，集团投资物业平均出租率下降至约80%。与此同时，2020年初新入市的丽泽SOHO出租率已达到约82%。

不过，SOHO中国仍然能以存量资产换取长期、可持续的租金，有别于传统意义上的开发模式，相对稳定。

这一点也体现在负债率层面。

于2022年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%。

负债率虽低，但流动性仍承压。截至2022年6月30日，SOHO中国的流动负债超过流动资产31.21亿元。

截至2022年6月30日止，其限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款为2.224亿元，现金及现金等价物为4.615亿元。

于2022年6月30日，SOHO中国的总借贷共计约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元。

于2022年6月30日，SOHO中国约162.22亿元的借贷以其投资物业作为抵押。

SOHO中国与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2022年6月30日，SOHO中国就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约0.17亿元。

据仲量联行发布的《2022年中国办公楼租赁指南》显示，北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场。

但截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

据SOHO中国中报披露，丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%。位于CBD区域的光华路SOHO二期出租率相对稳定维持在81%的水平。

尽管物业项目均处核心城市优势地段，但仍难抵市场形势的变化。

除了丽泽SOHO之外，SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度下滑。

以北京为例，前门大街项目出租率由2021年中期的93%降至目前的69%，望京SOHO由95%降至71%，银河及朝阳门SOHO由74%降至70%。

SOHO中国对此也在公告中提及，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。

另根据戴德梁行的市场数据，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有显着下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

SOHO中国预计，未来6个月，随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。在相对低靡的宏观经济和市场环境下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免地受到影响。

另一方面，既是为下半年业绩未雨绸缪，同时改善流动性压力，SOHO中国表示，已采取相关措施及制定计划，以减轻资金压力及改善财务状况。

除较为常规的控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流之外，SOHO中国也正在与相关主要贷款人沟通取得新增融资和再融资，或将使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。

当然，SOHO中国也不改“初心”，表示将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。

此举措若能成功开展，在下一份业绩报告中，营收构成也将再恢复为由租金收入及出售物业单位两部分组成。

在发布中期业绩的一个月前，SOHO中国也曾一度冲上舆论的风口。首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查的事件最终以“澄清”收场，但也由此引发外界对SOHO中国历任首席财务官的关注。

一方面是频繁更换的财务官。财务人员的维稳工作甚至被纳入企业日常管理。

据相关统计，过去12年间SOHO中国已更换5任首席财务官，由此计算，平均任职期不足两年半。王少剑、林战先后辞任，志不在地产，离开后转投其他赛道；唐正茂、阎岩仍在“圈内”，；在他们之后的倪葵阳正在接受调查中。

作为企业“外边”的人，公众在“吃瓜”之余还是更关心企业经营情况。

摆在SOHO中国面前的，未来更加可能是如何去降低空置率的问题，提高租金及招租水平并跑赢市场。

编辑/刘洋-广厦