从民间揣测再到官方实锤，“最严”限购政策执行5年后，环京楼市迎来重大变化。

8月8日，河北省廊坊市明确，取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，同时全面取消北三县和环雄安新区周边县(市)的住房限售年限要求，正式释放出稳定楼市的积极信号。

事实上，廊坊市北三县房价一直与北京房地产市场有着微妙的联动关系，尤其是燕郊曾一度有过“北京房价风向标”的说法。几年以来，北三县新房单价从超过4万元直降到1万元出头，成交量也一降再降，“过山车式”的房价涨跌与政策调控有着直接关系。随着本次具有转折性意义的楼市新政出台，更多人在关心一个问题，受益近京区位优势的廊坊北三县楼市是否能再次火爆？

“大松绑”背后是彻底降温的楼市

此次廊坊取消了限购限售，购房没有户籍、社保限制，住房转让也取消了限制。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“这在全国这一波调控放松政策中，属于力度较大的措施”。政策放松涉及面更广，不仅提到了廊坊北三县，环雄安新区等地也有触达。

此外，在降低住房公积金首付比例、购买首套房给予补贴、提高公积金贷款额度等内容，政策调整也很“给力”。如：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款加权平均利率较4月份下降30个基点。

这一次环京楼市“大松绑”背后有一个显性的市场客观条件，即2017年廊坊实施限购限售政策以来，当地房地产市场降温已非常明显。

中原集团首席分析师张大伟说，“北三县中的燕郊是过去3年全国房地产市场跌幅最严重的城市，很多人非常关注燕郊这个‘风向标’式的河北小镇。”

从易居研究院智库中心提供的数据可以看出，廊坊从2011年到2022年房价历经的房价强烈对比走势。2018年是廊坊新建商品住宅成交均价的巅峰时期，达到11364元/平方米，同比增幅达到24.15%。随着相关限购政策发酵，廊坊新建商品住宅成交均价在2022年首次跌破万元大关。

不仅仅是新房，贝壳研究院数据显示，廊坊2022年7月二手房成交均价较2017年高点时的均价折戟接近六成。而作为北三县“带头大哥”的燕郊房价缩水更为明显，2022年3月，燕郊住宅成交均价约为1.6万元，与2017年顶点时的4万元单价的风光已不可同日而语。

于此过程中，随着重仓环京的个别知名房企发生暴雷，廊坊以及环京土地溢价率也在持续走低。

“阶段性退出已经不适应当前形势的限购限售政策，对促进当地房地产市场良性发展具有积极意义。”这是业内多位分析人士的一致看法。

环京房价已不具备暴涨“土壤”

廊坊是距离北京城区最近的地级市，也是北漂在环京置业的首选之地。从最早一房难求的借题炒作再到当下购房人决策的越发理性，环京楼市跟随政策这根指挥棒经历了一场长周期的起伏涨跌。

行业人士普遍认为“廊坊房地产市场很难回到2017年限购之前的水平”，而持续多年的限购政策，区域的投资性需求几乎已挤出殆尽，更不可能有短期内的快速“暴涨”。

事实上，有廊坊一线楼市销售人员表示，经历多年的限购政策，客户对相关政策利好敏感度已经较低，甚至已产生了“抗性”。

张大伟指出，廊坊限购政策放松，肯定会给市场带来一些热度，燕郊等环京的北三县楼市有望见底，但这并不能彻底扭转地区的市场颓势，核心还要看相关区域检查站带来的通勤问题和信贷政策。

在他看来，环京楼市本质上不仅仅是房地产市场发展本身的问题，而是京津冀如何真正融合的问题。

事实上，政策正式推出后，市场与相关企业反应相对平静。事实上，此前廊坊市区和北三县取消限购政策已经落地执行，但市场并未出现回暖。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出其主因所在：其一，前几年环京市场快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求，近几年北京住房供应增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求在“消失”；其二，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也在放缓。因此，政策对廊坊楼市的提振效果，仍需要一个时间周期来观察。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，未来环京楼市发展取决于两大关键因素：从外来看，是与廊坊有着强关联的北京楼市供需情况；从内来看，环京区域的公共服务与产业发展是关键。唯有从整体上提升区域产业吸引力，才能从根本上促进当地房地产市场良性可持续发展。

(中新经纬APP)

编辑/樊宏伟