自2021年下半年以来，中国房地产市场迅速转冷，一批知名房企陷入融资困难、销售下降甚至债务违约、停工停产的境地。虽然近几个月来各种稳楼市的政策层不出穷，但市场仍在博弈，部分企业的运行未见明显好转。

市场出现如此困境的原因是什么？救助房企该怎么发力？带着这些问题，在近日由观点网举办的2022博鳌房地产论坛上，中新经纬采访了多位企业家、高管、行业知名人士，对上述热点话题进行探究。

高负债恶果

过去二十多年，中国房地产市场一路高歌猛进，中间虽然经过几次调整，但在城市化浪潮的推动下，市场可以实现快速恢复，并迈向更高台阶。但自2021年下半年开始的本轮市场低迷，持续之长、影响之深，十分罕见。

在2022博鳌房地产论坛上，旭辉控股董事局主席林中认为，民营房企出现债务危机的根本原因，还是在中国房地产大发展的阶段采取高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这一发展模式持续多年，使很多企业产生了路径依赖。中国的房地产企业没有经历过大的调整，导致企业对高杠杆的危险比较漠视，并认为这种路径依赖会持续走下去。本轮的市场下行叠加流动性紧张，造成如今的局面。

与林中的观点类似，有着多年财务工作经验的阳光城执行副总裁吴建斌，将原因进一步归咎于过度融资。他对中新经纬称，过去，中国房地产企业没有经历过行业严重下行的折腾，不知道其中的艰辛，很多房地产企业在筹资问题上都是严重超融。以一个项目为例，项目公司股权进行一轮融资，未出售的房源以应收账款的形式做成ABS产品，再进行一轮融资，这样下来，每个项目都能进行至少两三轮的对外融资，杠杆率大幅上升。

就“三道红线”而言，吴建斌认为，政府对房企的杠杆约束并不高，例如，净负债率不超过100%，这对于很多香港房企来说，很容易达标。但由于过度融资、盲目加杠杆，许多内地房企却无法实现。

恒隆是一家位于中国香港的资深房地产开发公司，在恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗看来，内地房企对风险的无视是造成当前困境的原因之一。陈启宗说：“我多次劝戒同行，中国的房地产开发模式不可持续，需要冷静思考、观察这个行业的运作。内地的房地产开发模式一直在拼量，比拼土地储备、销售额等，有了量，就能够获得贷款、获得借款，简直莫名奇妙。”

陈启宗还称：“前几年，有位学者问多位内地房企高管：未来五年，香港的房地产会不会被内地房地产商所占据？我记得基本所有在场的房企高管都认为，在五年之内，香港的房地产市场会是内地房地产商的天下。我不那么看，说这是不可能发生的事。由此可知，当时整个行业的参与者基本上都是头脑发热。”

除了负债过高而积累下的矛盾，一些声音认为，一些政策的出台并在执行中出现层层加码，也是民营房企流动性危机产生的原因。华夏新供给经济学研究院创始院长贾康对中新经纬称，部分政策在执行过程中，各部门都采取从严从紧的态度，最终形成的合力致使房地产市场过度低迷。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也指出，我们需要反思，在做好供需平衡时，政策应该如何发挥作用。

分类对待

自2021年年底开始，中国的房地产政策开始出现调整，各种纾困政策、防控楼市调控的措施不断增多。不过，时至今日，不少出险房企的经营状况仍未出现明显好转，零星的债务违约情况仍在增多。

对于当前情况，贾康判断：“如果从阻止多米诺骨牌式的崩盘看，救助的效果已经看到，目前正处在收敛的状态。个人觉得，现在是余波未平中逐渐呈现出收敛状态，不至于说完全不可收拾，从全局看，还是应该有一个基本信心。”

“政策春风还没变为现实的原因，与疫情导致居民对收入及消费预期发生改变有关，居民的买房意愿出现下降。另一方面是，民营房企的资金状况依旧紧张，融资仍然困难，对投资、开发的信心没有恢复。”国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华对中新经纬表示，要改变这种状况，需要出台更大力度的支持政策。

邱晓华指出，对于没有债务问题的房企，应继续在流动性上给予支持，使它们尽快恢复生产与投资。对于有困难的企业则要区别对待，那些问题较轻、可以通过债务重组实现自救的房企，要给予流动性支持以及税费减免；已资不抵债的、完全没有救助可能的企业，应当让市场淘汰。

邱晓华还建议，对于有救助前景的房企，可以动员有条件的银行、资产管理公司去托管部分债务，用托管的办法来解决企业困难。“回顾历史，中国四大银行遇到困难时，政府成立了四大资产管理公司去解决问题。前几年的地方债务问题，又通过发低价的新债去腾挪原来的高价老债。当下应该通过政府的推动，来把那些已经建成、但还不能卖出去的房子作为社保或者租赁的房子，走政府收购的路子，用来解决买不起房子的人的居住需求。”

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇对中新经纬称，在资金介入方面，可以尝试建立一个

国家级托底方案，比如建立类似国家住房基金或者国家住房银行的形式，“这是一个Plan B的方案，不一定会真的用到，但还是要有。”他介绍，设想中的国家住房银行是一个政策性银行，类似于国开行，只是它提供的是住房金融，也与美国之前的房利美、房地美相似，由国家提供信贷资金，向中低收入人群提供住房支持。

从企业自救角度，林中称，房企不要轻易打破自己的信用，因为现在倒下去很容易，但未来想站起来就更难。“企业自救会遇到很多挑战，需要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各债权人、政府部门等。我认为，企业再难，都要做到保交楼，这是对客户的承诺。”

林中建议，在企业积极自救的同时，希望政府能给行业或民营房企注入一些流动性。很多同行都在反映一个问题，目前销售变慢了，但贷款还要还，这时候，希望金融机构能根据销售的时间长短，来延长开发贷款的还款期限。他还建议为有足够销售货值的项目增加贷款，因为现在有很多款项已被监管，按以前开发贷款的比例计算，现在很多项目的资金都不够支持交房。

金融产品的发行上，林中表示，可以在香港扩大境外人民币债的发行，以替代境外美元债，这既能解决掉一些问题，又能进一步推动人民币国际化。由于目前信用债不太容易发行，可以让民企发行一些抵押债券，逐步恢复民企信用。

对不同企业分类对待，是很多业内人士的观点。林中认为，要对不同企业分类对待，已经出现债务违约的企业，要进行风险隔离，让地方政府、监管部门以及资产管理公司介入。没有债务违约的企业，要注入流动性。

原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌也认同分类对待不同房企。他还称，保交楼任务完成后，那些严重资不抵债的房地产公司应当退出市场。至于选择哪些房企、给予哪些不同方式的救助，既不能以头部企业、非头部企业划分，也不能以国企、民企划分，应秉持市场原则，按照企业治理和项目公司的经营质量划分。“总之，不要浪费这次防止局部性危机的机会，在守住保交楼、稳社会的前提下，重组、转型一批房地产公司，必须破产一批早已经营不善，严重资不抵债的房地产公司。简单讲，必须救，但要拿钱就要付出代价，有些企业不能再经营下去。”

编辑/樊宏伟