2022年楼市进入下半场，何去何从？中指控股CEO兼总裁、中指研究院常务副院长黄瑜日前在接受中国经济时报记者专访时表示，预计下半年在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的热点一二线城市楼市有望延续恢复态势。
热点一二线城市楼市有望延续恢复态势
针对“楼市下半年会否好转”这一问题，黄瑜从以下几个方面进行了深入分析。
价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月份以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。
成交方面，根据中指数据，2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42.1%。具体来看，3月份到4月份，受部分城市疫情反复等因素影响，市场活跃度恢复受阻，高基数下重点城市成交面积同比降幅有延续扩大趋势，4月成交同比降幅达56.5%。5月份到6月份，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅有持续收窄，5月成交面积环比转增，6月环比继续增长。
供应方面，2022年上半年，重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%。其中，一季度，重点城市新批上市面积同比降幅近四成；4月份供应规模与3月基本持平，但市场情绪低迷态势延续，新批上市面积同比降幅扩大至超五成；6月份，在疫情影响逐渐减弱和市场情绪有所修复等因素影响下，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模约2327万平方米，同比下降约39%，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增长约42%，市场供应端亦有所修复。
土地方面，2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。上半年300城住宅用地成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位，流拍撤牌率处于高位。6月，住宅用地供求规模同比延续大幅下降态势，土地市场低温态势未改。
黄瑜指出，整体来看，6月份以来，在政策优化发力以及疫情影响减弱下，部分城市市场情绪有所好转，热点城市房地产市场活跃度企稳回升带动重点城市整体市场边际改善。预计下半年，在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的热点一二线城市市场有望延续恢复态势。不过，由于近期部分城市部分项目出现交付问题，对市场预期带来不利影响，或一定程度上拖累市场恢复节奏。
“对于大多数城市来说，房地产市场仍处于深度调整期，市场恢复仍需要时间。”黄瑜表示。
稳定市场预期 各地因城施策仍须发力
黄瑜强调，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策仍须发力。就此，黄瑜结合政策走向从如何促进楼市平稳健康发展角度谈了自己的看法和建议。
从需求端看，一是预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大；二是优化“认贷认房”标准、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；三是热点城市有望继续优化限购政策，允许补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均存在优化空间；四是各地政策或更加精细化，因城施策、因区施策，出台更加精细化、针对性强的政策促进刚性和改善性住房需求释放；五是预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。
从供给端看，一是预计将继续完善及优化调整预售资金监管政策，提高预售资金使用效率；二是降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。另外，针对部分城市房地产项目出现的问题，在当前关键节点，监管部门需要统一协调，迅速采取措施，维护购房者合法权益，稳定市场预期。
整体来看，2022年以来，中央及地方的房地产供求两端政策虽然持续调整，但购房者置业预期不足，叠加疫情反复的影响，房地产市场仍延续“低温”态势。房地产企业需要科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健发展。
此外，当前，随着各地调控政策持续发力，部分城市楼市已现企稳恢复迹象，企业应紧跟政策变动，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。在行业调整过程中，更应保持核心团队稳定，探索发展代建等新的业务发展模式。
编辑/张郁唯
