作为过去两年住宅土地供应的大户，朝阳区是当下北京楼市中，新盘最多，供应量最大，热点最多的区域。预计今年朝阳区将有超过20个新盘加入“战场”，总供应套数将会接近2万套。不经意间已经形成了太阳宫、崔各庄-奶西、东坝-金盏、王四营和十八里店等多个热点板块。

太阳宫：高端产品备受关注

近期，备受关注的太阳宫地块产品信息逐渐流出，预计项目近期即将入市，将成为一大热盘。

太阳宫地块位于东北三环，地理位置优异，交通、配套齐全。今年二批次土地拍卖时，由中建玖合以“触顶”价格66.815亿拿下。销售指导价为13万元/平方米，政府持有产权比例10%，实际售价则为11.2万元/平方米。

周边二手房懋源红玺台、太阳公元的单价在16万、17万左右，所以太阳宫项目有明显的价格倒挂优势，备受市场关注。

据了解，太阳宫项目以小高层、高层住宅为主，共412套房源，楼栋围合式布局，中央花园。目前户型信息共有三种，163㎡、190㎡、220㎡，意味着总价1900万起，具体还需要根据最终实际入市销售定价为准。

今年以来，北京高端新房接连热销，中建壹号学府公馆、天坛府、端礼著、北京瑞府等高端产品去化快速。业内普遍认为，太阳宫地块入市必将成为下一个热销高端产品。

崔各庄-奶西：比拼持续，主打改善盘

奶西作为新兴区域，位于东北五环外，大望京区域。随着今年第二轮集中供地中成功出让两宗宅地，奶西板块开始进入购房人视野。

其中，容积率1.4的中建奶西地块，将主打95平方米起步的三面宽洋房，舒适性较佳。

另一个2.2容积率的首开联合金茂的地块，将很可能开发为另一个金茂府系的产品。

据了解，两个地块已经启动团队组建，预计三季度也会入市销售，销售指导价分别是8.5万/㎡和8.9万/㎡，预计以改善户型为主，对在望京附近工作的产业人群较有吸引力。

“我认为奶西地块入市未必会成为爆款，朝阳供应量太大了，未来奶西也会面临崔各庄、东坝新盘的竞争，势必会产生分流。”地产营销人出品人韩乐表示，相比之下奶西有它的地块优势，还需要看看产品是否契合市场需求。

与奶西板块临近的崔各庄区域，同样有不少新盘项目。包括去年入市的和光悦府、龙樾合玺，以及新近入市销售的绿城·晓风印月。晓风印月项目于6月底开盘，已经收获了近20亿的销售额。

项目同样定位改善需求，从建筑面积102平方米的三居到169平方米的四居均采用南向三面宽设计。套均价格超过1000万元。未来，随着奶西新盘的入市，整个望京北部区域的竞争也将更加激烈。

金盏东坝：价格冲上8万元 京投升级TOD产品

在2021年北京第三轮集中供地中，京投发展以175亿元拿下朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地，使得东坝板块一跃成为最受关注的潜力板块之一，同时区域的新盘限售价格也达到了8万元/平方米以上。

之所以东坝受到瞩目。首先是因为区域位置特殊，在北京自由贸易试验区国际商务片区中的金盏国际合作服务区范围内，是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程。

其次，东坝项目是北京首次探索“期地”（地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地）出让模式。项目的出让文件中也明确具体交地条件、交地时间、地价款缴纳时间等具体内容。

另外，东坝区域即将有新的轨道交通开通，作为有TOD（轨道交通为导向开发）经验的京投发展，自然最受关注。

据了解，京投东坝首个项目命名为北熙区，京投发展股份有限公司总裁高一轩表示，北熙区将打造“绿谷”商业，这将会是一个融合了艺术街区、街拍潮地、生态公园、童玩乐园、宠物公园以及休闲club的复合式商街，京投发展的第二个慢闪公园也可能会落地于此。

在北熙区，从地铁12号线北岗子站微中心一直延伸到地铁3号线东风站的微中心，它是一条可以停下来、慢下来的人文街区。谈到“绿谷”时，高一轩表示，社区里将塑造丰富的打卡、约会、聚会等社交空间，同时赋予社区不同空间更多的可能，譬如社区广场可以是一个小地标，也可以是为孩子普及自然科学知识的场域。

新房同质化严重 市场有所分化

根据北青房产不完全统计，朝阳新房主要分布在东坝、金盏、崔各庄南皋、崔各庄奶西、王四营、十八里店等板块，已超过20个项目在售，多数以改善大户型产品为主，产品同质化严重。

“总价在1000万左右及以上的产品扎堆，改善太难了，以后我还是要去卖刚需盘。”一位朝阳新房销售人员表示，朝阳新盘去化慢有几个原因，二套80%首付提高了改善人群购房门槛，另外朝阳新供地项目多位于板块尚未成熟区域，购房人对区域的配套认可度不足。

可以看到包括十八里店、王四营、崔各庄、金盏城市界面并不理想，购房人对未来发展信心不足。

目前朝阳两个热点盘都是主打刚需小户型产品，绿城沁园、保利锦上二期，总价460万起，销售情况较为理想。

朝阳新房市场出现了“卖不掉”和“买不到”的尴尬局面。

韩乐分析认为，现在朝阳新盘存量需要有一个消化的过程，这种环境下，开发商特别要注意定位差异，比如绿城晓风印月，它也做了100平方米的小户型产品，产品线拉得比较开，同时尽可能把品质提上去。可以看到绿城在朝阳的项目沁园、晓风印月卖得都不错，跟其他的产品比配置做得都比较高。

三批次朝阳新增供地 如何杀出重围？

即将到来的北京三批次供地信息中，朝阳意外又有三宗地块在列。其中有：

将府大环30-112、113地块。建设用地面积7.56公顷，地上建筑规模约14.05万㎡，地块属性为二类居住用地，容积率1.86。

奶西还有新的居住用地供应，紧挨着中建智地和首开地块，建设用地面积3.19公顷，建筑规模约7.09万平方米。

第三宗地块是在6号线黄渠附近，新供应地块容积率2.5，限高60，估计会是小高层。

业内预计，根据周边二手房的价格以及地块位置，这几块地的销售限价大概率还在8万+水平。岂不又要加入改善红海？下半年朝阳新房或进入降价大战。

对此，韩乐认为，朝阳在售新房项目很多地块都是去年第一批次、第二批次高位拿地，拿地成本高，没有利润空间做高品质，也是影响销售去化的重要因素。今年房企拿地普遍比较理性，有机会从品质提升上入手，杀出红海。预计还有很多开发商愿意拿朝阳的新地，期待有适宜市场需求的好产品入市。

文/张郁唯

编辑/张郁唯