商品房预售制要不要取消,成为近几日持续热议的话题。21日,中国银保监会在回应媒体是否取消期房预售时称“关乎整个房地产新模式,国家会统筹考虑这个问题”。
商品房预售是指房地产开发商将在建的房屋提前出售给购房者,购房者预先交付订金或房款这一行为。预售制已在中国推行20多年,是房地产销售的主流模式。
商品房预售制度的优点在于缓解了开发商资金压力。房地产市场是一个建设周期长、资金成本高的行业,若仅凭开发商以自有资金和贷款建设房屋,将推高建设成本,最终推高房价。在商品房稀缺的时代,预售制提高资金的利用率、降低资金使用成本,推动了中国房地产市场的繁荣,并得以在较短时间内改善中国人的居住品质。
但这一模式的缺点也显而易见,过往,因为商品房质量问题而发生的纠纷屡见不鲜,其根结之一就在于预售制度。如今,房地产市场形势突变,不少在建项目出现停工,让这一制度的缺点充分暴露。有业主抱怨,“用我的钱建我的房子,结果烂尾了,房子没有就算了,还要还房贷。”
那如今,是否到了可以取消商品房预售制度,改为现房销售呢?从整个商品房市场供应看,中国已经告别商品房短缺的时代,供需在很多城市已经实现平衡,具备了现房销售的条件。实现现房销售后,不仅能杜绝掉因房屋烂尾而让购房人钱、房两失,也能让开发商提升工程品质、减少质量纠纷。可以说,取消预售具备了历史条件。
但是,从当前的时机看,却又很难。目前,房企面临的最大问题就是融资困难、资金紧张,一旦在这时实施现售制度,无疑是釜底抽薪,会进一步加剧房企资金紧张状况,到时,可能会出现大范围的房企破产、项目烂尾,诱发金融风险。另外,现房销售使得开发商成本提升后,或许还会推高房价。
在房地产市场整体低迷、企业经营困难的情况下,不宜推动大范围的改革。当前,避免停工楼盘数量进一步增加、让房企重新运转起来,除了房地产市场销售改善外,引入源头活水、提供资金支持,才是当务之急。
从目前停工项目暴露出的问题看,商品房预售制度存在一些漏洞,到了查漏补缺的时候。短期看,监管部门应当完善预售制度,在购房款分批次交纳、建立保险制度、引入第三方资金监管方、防止预售资金挪用等方面进行探索。长期看,现售制度可以采取徐徐图之、循序渐进的策略,在条件成熟的地区和项目上加大试点推行。
编辑/张郁唯
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