7月18日午间,广州第二批集中供地落下帷幕,共有11宗地成交,其中一宗因触顶将在3日内进行摇号,另有3宗地流拍,总成交金额达209.6亿元。
此次共出让14宗地,分9时和10时两个时间段,总出让面积47.4万平方米,总建筑面积146.6万平方米,总起价约为253亿元。
其中,花都区有3宗,天河区、荔湾区、海珠区和白云区各有2宗,南沙区、黄埔区和增城区各有1宗出让。
从成交的结果来看,宝信独自摘得2宗,总成交价4.3亿元,联合广州交投摘得1宗,成交价12.29亿元;越秀独自摘得1宗,成交价14.86亿元,另与海珠安居置业联合摘得1宗,成交价为11.1亿元。
保利则豪掷48.81亿元拿下位于南沙区、黄埔区及荔湾区3宗地;珠江实业、广州交投也分别以18亿和19亿元的代价各竞得一宗地。备受瞩目的天河区燕塘地块三(AT020883地块)触顶摇号。
此外,天河区育新街南侧AT0304011-1地块、白云区小坪村AB2711014地块和增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块均流拍。
天河两宗地热度分化
此次土拍最大的热点之一当属天河区燕塘地块三(AT020883地块),该宗地仅起拍价就达到了70.60亿元,起始楼面价更是为此次供地的最高价4.2万元/平方米。
该地块2016年开始出现在供地蓝皮书里时,便令不少开发商垂涎。在竞拍之前,就已获得7家房企的关注。
该地块在经过了54轮的报价之后,达到上限价格81.19亿元进入了摇号期,预计摇号结果将在竞价之后3个工作日内公布。
燕塘地块三的出让面积为4.6万平方米,规划为住宅用地,容积率3.65,建筑面积16.81万平方米,是中心区难得的大面积地块。
除此之外,该宗地位于天河区中西部,临近3号线梅花园站,五站即可直达珠江新城,交通条件的优势毋庸置疑;同时,附近有华润万家、广垦天河商业中心、天河金茂广场、大塘商业中心等商场,居住氛围浓郁、商业服务配套设施充足,房企的热衷自然也不足为奇。
与此同时,天河区的另一宗地育新街南侧AT0304011-1地块则无人问津,出现了流拍。
该地块位于天河智慧城核心区、火炉山森林公园南面,生态资源丰富。其出让面积2.55万平方米,容积率2.50,建筑面积为6.38万平方米,起始价约为24.42亿元,楼面起始价为3.82万元/平方米,配建的要求是须提供计算容积率建筑面积6384平方米的保障性租赁住房。
据业内人士分析,起拍价过高,地段略微边缘,目标客群与售价定位“尴尬”,是其流拍的主要因素。
保利、宝信、越秀落子
从此次拿地的结果来看,保利或已经吸引了足够多的关注。
保利以共计48.82亿元豪夺南沙区南沙街金岭南路2022NJY-5地块、黄埔区开源大道以南,隧南路以北SDK-A-3地块和荔湾区西塱AF022050地块,3宗住宅地总出让面积可达10.11万平方米,总建筑面积达30.60万平方米。
其中,竞得的南沙区的地块位于金岭南路西南侧,广兴路东南侧,距离地铁4号线广隆站约900米,临近莞佛高速、进港大道等,交通条件较好;荔湾区地块不仅交通条件优越,40分钟内可到达越秀老城区、珠江新城和天河体育中心等,而且拥有江景资源,周边的教育和医疗配套设施也很完善。
宝信此次的收获也不小,其独自摘得2宗地的同时,还与广州交投联合摘得1宗地。3宗地都地处花都区,其中有一宗为租赁住房用地。
据悉,宝信摘得的地块为花都区天贵路以东、新华路以南J12-S102地块和花都区炭步镇炭步广场以东HDJ07-11地块,总成交价为底价4.3亿元,2宗地总出让面积为4.68万平方米,总建筑面积13.09万平方米,后者规划为全自持保障性租赁住房用地。
联合竞得的花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207006、CA1207019地块,成交价为12.29亿元,该地块出让面积为4.07万平方米,建筑面积为12.19万平方米,附近教育设施齐全,另有新雅街生活广场等生活设施。
此外,越秀也将海珠2宗地揽入囊中。其除了以14.86亿拿下海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块,还与海珠安居置业联手竞得了海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块,成交价11.1亿元。海珠2宗地都被越秀包揽。
其中,位于海珠区的地块周边有很好的商住氛围,与琶洲南TOD仅相隔一个黄埔涌,附近还有环球商贸中心、海港花园、轻工职业技术学校等。
除了上述房企,珠江实业、广州交投也分别以底价18亿元和19亿元摘得了荔湾区南岸路26号AL011113地块和白云区黄金围AB2302100、AB2302101、AB2302102地块,2宗地出让面积分别为1.27万平方米和4.24万平方米。
与广州2022年首批集中供地成交17宗,流拍1宗相比,此次的成交率略低;成交金额也减少了一大半,上次为341亿。有观点认为,此次房企的拿地行为,趋向于更加理性。
据了解,此次为了激活房企的积极性,政府对土拍规则进行了调整,由原来限地价+竞自持+摇号,改成了限地价+摇号,同时取消了竞自持环节(要求地块获得者持有相关建筑物的面积一定年限,不能作分割处理,只能自用或出租),新规则下一旦地块竞拍至15%的封顶价,便会直接进入摇号环节。
广东房协此前预测,竞自持模式中,资产归拿地房企所有,只能对外出租,不能销售,对开发商而言,相当于变相增加了一项成本。取消该环节,相当于让利房企。成本减少,房企的拿地动力自然提高,尤其是民企。
但此次竞拍房企还是以央企国企以及地方国企为主,除了天河天河燕塘地块结果未出以外,其余地块均有国央企及地方国企包揽。房企们的热情仿佛也没有因交易规则的变化而大增,此前的估计还是过于乐观。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次集中供地政府的诚意很足,但市场情绪不算太高。主要原因有,供给端房企仍有顾虑,供给端风险事件还在爆发,开发商经营思路处于保卫现金流之中;同时,融资端也并未好转。
他还预计,“销售端热、供给端冷”的局面,还会保持一段时间。下一步,只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。
广州市房协专家委顾问、知名房地产专家黎文江对观点新媒体表示,此次广州供地是一次计划内的、常规的拍地,没有很特别的意义。其中有卖不出去的地是很正常的,本身这些地块有一些缺点,房企不看好很正常,流拍不等于是市场不好。
其续称,广州市房地产市场一直都是比较平稳健康的,下半年将会继续的复苏回暖。
编辑/宋欣
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