央广网北京5月31日消息（记者门庭婷）近日，《北京城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（以下简称《规划》）正式印发。《规划》显示，目前，北京市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米，至2035年将完成557个更新街区任务。

除了北京外，上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、南昌、成都、西安等诸多城市都在推进城市更新工作。近两年，城市更新相关字眼在《政府工作报告》中也有所提及。城市更新巨大的商业空间开始显现，包括万科、华润、龙湖等在内的房企开始加大对城市更新的布局。

面对相对较长的回报周期，习惯了“快周转”的房企该如何应变；从重开发能力到重运营能力，房企完成角色转换的关键点在哪里；未来城市更新又将朝着何种方向发展等问题成为房企布局城市更新的重要课题。

城市更新项目认定标准不一 投资回报周期不确定性强

“相较于欧美的一些成熟市场要晚至少30年，甚至50年的时间。”尽管城市更新并不是新兴概念，但国内起步比较晚，业内普遍认为目前我国城市更新发展还处于起步阶段。当然，这一点在市场也有所体现。当前，我国对城市更新项目没有统一的认定标准，陆续出台的政策、规划等都还处在摸索尝试阶段，各城市对于城市更新项目的认定也都有着各自的标准。

在北京，城市更新主要聚焦存量空间的提质增效，不搞大拆大建，除了城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发项目。所以，北京的城市更新多是老旧小区改造、老旧厂房更新、老城区四合院修缮保护等项目。

上海的城市更新项目定义更为宽泛。加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、改善城市人居环境、加强历史文化保护、塑造城市特色风貌等在上海建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，都可能被认定为“城市更新”。

深圳对城市更新的定义与上海类似但又略有不同，完善城市基础设施、改善恶劣环境、消除重大安全隐患、换新不符合经济社会发展要求的建筑使用功能、土地用途等活动被视为城市更新行为。

各城市认定标准差异让城市更新项目投资回报周期也有所不同。作为行业观察者、参与者，仲量联行华北区战略顾问部总监王飞表示，北京的城市更新项目更多指向存量市场，投资回报周期相对较长，普遍在8-10年，甚至更长；在上海，“留改拆”并举让部分拆除重建的销售项目被纳入到城市更新中，缩短了投资回报时间；而深圳由于城市更新范畴更广，最乐观的项目可以在4-5年实现现金流平衡。

此外，王飞指出，相比于传统开发项目，在城市更新项目实施过程中，规划调整、设计方案和投资方案的互动匹配、拆除新建改造并举的施工方案、楼宇运营系统的更新对接、运营界面划分和公共服务功能的提供等工作流程相对复杂，涉及的相关部门不尽相同，多数项目需要“一事一议”，审批时间可控性较弱，或会衍生出融资、政策变动等市场风险或灵活应对策略。

“城市更新项目投资周期长、审批流程复杂，具有相当的风险性。”第一太平戴维斯华北区高级董事温书阅表示，“任何类型的城市更新，都有其核心的利益的诉求，包括城市发展的推动企业效益的提高、建筑本身的升级、社会效益的实现等等。在投资决策前，投资风险的评估、全面的可行性研究以及精准的投资回报测算必不可少。只不过任何‘生意’的风险性都是无法彻底避免的。”在城市更新方面我国缺乏系统性的法律法规，目前多数项目都是“摸着石头过河”，不过，他相信随着城市更新成功案例的增多，未来一定会形成一系列专门用于约束城市更新行为的律法，制度或惯例。

慢回报难挡房企布局热情 万科、招商蛇口等多企业加码城市更新

“从广义上看，城市更新是推动整个城市功能、人口、文化等各方面实现阶跃式发展的质变过程。”在王飞看来，上海新江湾城、上海新天地、北京奥林匹克中心区等项目经过城市功能阶跃式的发展，提升区域人口结构、产业能级、城市功能和生态系统。他表示，广义上的城市更新不只是点状的存量楼宇改造，从区域层面看是城市价值洼地向城市功能创新高地阶跃式转型绽放的过程，北京动物园批发市场变身金融科技区、首钢片区由工业区转型为世界级的创新园区和消费目的地都是比较典型的实践案例。

城市更新项目不断推动着城市功能的完善，城市业态出现更多创新，城市的文化属性得到强化。根据相关行业专家的预测，在未来人口基本稳定、建筑总量基本稳定的情况下，按照50年更新速度，国内年均大约有10-12亿平方米建筑需要更新。在我国房地产行业进入深度调整期、存量属性更为明显的情况下，尽管投资回报周期长，大量的城市更新需求还是催动了房企入局。

据克而瑞统计，80%的百强上市房企都曾做过城市更新，其中半数企业城市更新规模已超百万平方米。华润、万科、保利、碧桂园、卓越、招商蛇口、远洋、华侨城、大悦城等知名房企在列。以远洋集团为例，截至2021年底，远洋集团已签约旧改项目约1900万平方米，主要布局深圳、广州、东莞等大湾区重点城市；已转化及获取项目的土储面积共375万平方米；新增深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平方米。

王飞认为，在开发运营逐步回归核心城市、中心区域的大趋势下，城市蔓延式发展的新区开发占比会越来越少，城市更新在投资、开发、运营等领域会越来越重要，在中国房地产领域的比重也会越来越高。

近期，房企更是加快了在城市更新方面的布局。

5月9日，万科与广州市政府签署合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。对于此次与广州市政府签约，万科董事会主席郁亮对外表示，万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。而在2021年8月万科与上海市人民政府签署战略合作协议，郁亮就曾有过类似表述。当时他表示，将进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域的合作对接，加强对未来城市、韧性城市的创新探索，为上海经济社会发展贡献更大力量。

4月26日，招商蛇口与新世界中国签署战略合作协议，表示将充分发挥双方资源优势和经验，在房地产投资项目上进行全方位合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目等多个领域。4月20日，首开集团与北京市海淀区人民政府签署框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等领域展开深度合作。此外，富力、华润、保利、招商、中国铁建等企业也在近期纷纷与政府、企业等签署战略合作协议，加码城市更新项目。

对此，王飞表示，企业更加关注城市更新项目，除了政策支持、市场环境影响，与城市更新项目本身的特点不无关系。他称，相较于新城开发，城市更新项目往往位于开发成熟区域，医疗、教育、交通等公共配套相对完善，在原有优势条件的基础上进行改善更容易“捕捉”目标客户，更容易获得客户认可。温书阅认为，多数早期的建筑体或商业片区已经完成其历史使命，随着我国城市化进程的深入推进以及消费形式的颠覆性变化、其建筑的物理形态或业态定位已经不符合时代发展的要求，因此城市更新迫在眉睫，有效的更新既能提升消费者在新时代下的生活体验，又能契合企业对自身效益及社会效益的实现。

房企运营能力有待提升 资本化或为未来趋势

不过，对于习惯了“高周转”的房企而言，要赚“慢钱”，深度参与到城市更新中并非易事。进入城市更新赛道，房企首先要面临的就是对其“运营能力”的考验。

“坦白讲，过去的20年，房企很大一部分持有型资产是被动产生。”王飞表示，企业把一部分开发利润沉淀到持有性资产上有成功案例，但因为有一部分不是主动持有或管理，可能会面临持续经营方面的困难和挑战。

在他看来，对于城市更新项目来说运营能力是核心竞争力，长期资本的融资能力更显重要。要提升运营能力，企业需要把开发行为和运营行为分别看待。王飞表示，“房住不炒”弱化了住房的投资属性，未来开发项目越来越“制造业化”，房屋会如同其他商品一样作为房企的存货存在，靠房屋的售卖形成收入，但这种模式难以支撑需要长线投资的城市更新项目。城市更新运营更看中的是持续的、长期的资产增值。对项目价值的考核不是销售额、利润，而是运营净收益、在资本市场低成本融资的能力和投资人对投资回报的预期，是资产价值的长期成长性。

实际上，在国际资本市场上，对偏向运营和偏向开发的企业，无论是上市公司评级指标，还是投资人、分析师看待标准都有着明显差异。王飞认为，这也是为什么房企在转型过程中无可避免会面临从被动资产持有管理向主动资产持有管理转型的原因，资本会推动房企重新审视自己的资产价值运营能力。

在国外，城市更新已经进入到一种金融化模式阶段，更多的长线资金被投资到城市更新当中。以纽约哈德逊城市广场为例，该项目是一个铁路场站TOD上盖开发项目，在纽约城市规划署Far West Side重建框架下，2012年被政府接管后开启城市更新重建。最初哈德逊城市广场是由美国头部投行与部分开发企业联合中标，短线资金为其主要支撑，但经过一段时间的开发并没有显著成效。该项目开发过程中经历了一次股东变更，同时引入了包括EB5、欧洲养老基金、主权财富基金、银行财团等长线资金。随着新股东入驻，在长线资本的加持下，哈德逊城市广场才成为现在的不仅拥有纽约最优质办公楼群，还有网红地标、高线公园、高端商业等于一体的地标项目。王飞认为，金融化也将是未来国内城市更新的发展方向。

温书阅同样是上述观点的持有者。他表示，国内城市更新项目已经在与资本进行合作，北京盈科中心的升级改造就是一个典型案例。该项目最早由盈大地产持有，2014年由房地产私募基金基汇资本以58亿元接手进行升级改造，2018年北京愿景明德管理咨询有限公司以105亿拿下。盈科中心的更新经历了“投融管退”的完整生命周期，从前期对项目的尽调投资，再到由资本团队进行融资、商管团队进行管理，最后再通过资本团队实现在资本市场上的退出，在实现项目升级的同时，让投资方取得盈利，然后回归到专业运营管理团队手中。

此外，目前国企、央企及部分头部民营企业是参与城市更新项目的主力军。温书阅表示，大量的城市更新归属于这些企业是有历史原因的，因为他们手中拥有非常多的存量资产。据他介绍，在第一太平戴维斯接触的企业中，有的企业光在北京就有20多处因不能匹配市场需求等原因而空置的写字楼。

当大量资源掌握在头部企业中，是不是说中小企业在城市更新中就没有发展机会？其实也不尽然。王飞表示，对于国内头部房企来说，其资金实力、标准化运营等方面会比中小房企更有优势，但城市更新项目不要求标准化。每一个城市带给人的印象都不一样。城市更新项目的政策路径、覆盖人群、塑造方向、文化基因差别很大。王飞认为，在城市更新中会出现很多“小而精”“小而美”的项目，中小房企可以关注更多细分市场，通过提升个性化运营能力，提升项目文化价值和属性，以更轻的方式介入到城市更新中。在他看来，中小型房企在塑造个性化运营能力方面有更多可为空间。

编辑/李桁