5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从优化二手房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

在优化二手房交易政策方面，《通知》明确在杭州限购范围内购买二手房，落户杭州未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非杭州户籍家庭需在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

在完善税收调节方面，《通知》明确对杭州限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。

另外，《通知》提出要更好满足三孩家庭购房需求。即符合条件的三孩家庭在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，总体看来，此次针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。

利好杭州二手房去化

与很多城市政策调整聚焦新房市场或整体楼市不同，杭州本次政策调整的主要方向之一是二手房市场。

即在杭州限购范围内购买二手住房的，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；

对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。

杭州贝壳研究院数据显示，4月杭州市二手成交量4200余套(杭州十区)，剔除临安数据后同比下滑 60%，环比下滑 18%。相对来说，新房市场整体表现较好，4月摇号人数13433人，平均中签率31%，尤其是主城区楼市整体热度高。

另据同策咨询·浙江发布的报告，在新房市场，4月商品住宅供应67万平方米，环比下降30.6%，成交71万平方米，环比上涨6.8%，价格3.19万元/平方米。

另据负责长三角市场的某品牌房企投资经理监测，截至4月底，杭州市区（杭州十区）住宅在售存量359万平方米，按近6个月月均成交计算，去化周期为5.5个月。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者分析，杭州新房市场依然处于较热状态，4月近半项目还需要摇号。而二手今年前四个月成交量和去年同期相比，各项指数下降60%左右。总体来说，新房去化较为理想但分化明显，二手成交较冷。

杭州市民白女士的朋友和同事近几年陆续买房，其向21世纪经济报道记者表示，周围买二手房的家庭多以购买学区房和地铁房为主，没有地段或学区需求、也不着急买房的家庭大都会选择新房摇号。

上述投资经理告诉21世纪经济报道记者，杭州新房、二手房价格倒挂情况仍有发生，这也是杭州新房市场摇号热的重要原因。

上官剑表示，本次杭州新政明确杭州户籍家庭购买二手房无需社保，非杭州户籍连续12个月社保就能购买二手房，大幅调整二手房购房门槛，有利于二手房市场自住需求充分释放，杭州二手房市场将保持修复，量筑底回升、价格逐步趋稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州调整二手房交易政策是限购放松的一种特殊形式，客观上有利于盘活杭州限购范围内的二手房。

另外，《通知》明确，在杭州限购范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。这一政策并非首创，近期沈阳、无锡和东莞也将个人住房交易增值税年限从5年调整至2年。

高院生认为，家庭唯一住房转让的增值税免征年限“由满5变满2”，降低了购房成本，增加二手房市场流动性，助力刚需群体置换改善需求。上官剑也表示，该条政策让拥有唯一住房家庭换房变得更容易，有助于激活市场需求，对楼市产生实质性利好。

支持三孩家庭合理住房

杭州本次楼市新政的一大亮点，是明确要更好满足三孩家庭购房需求。

具体包括两条政策内容，一是符合条件的三孩家庭，在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

在上官剑看来，为三孩家庭增加一个购房名额的引导意义更大。

实际上，去年7月发布的关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的文件明确，我国实施三孩生育政策并配套支持措施，地方可制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

高院生指出，杭州针对三孩家庭，增加1套限购套数，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。

实际上，在杭州之前，宁波、株洲、台州、兰州、无锡、广州、扬州等地均针对多孩家庭推出购房支持政策，如4月30日沈阳发布新政，支持对生育二孩、三孩未满18岁的家庭在限购2套房的基础上再购买一套新房。

除了在限购范围内增加一套家庭可购房套数之外，各地多孩家庭购房支持政策还包括提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例等。如5月7日扬州明确，将生育二孩及以上家庭的公积金贷款首付比例由30%调整至20%，二孩、三孩家庭公积金最高贷款额度分别可上浮10万元和20万元。

但与其他城市不同，杭州在支持三孩家庭购房方面推出的另一条政策在其他城市较为少见，即符合条件的三孩家庭新房市场公开摇号时参照“无房家庭”优先摇号，这与杭州新房市场热度较高，摇号难度较大相关。

白女士认识的三孩家庭较少，其周围买房的家庭基本都符合落户年限和社保缴纳要求，但由于杭州房价较高，且受疫情影响部分人工作稳定性和收入增长确定性受到影响，买房难度增加。

整体来看，上述投资经理认为杭州本次房地产需求端政策调整，对二手房市场的影响更大。由于对新房交易的调整主要针对三孩家庭，而在杭州整体购房群体中三孩家庭占比不大，因而对新房市场影响或有限。

编辑/张郁唯