全国多地放松楼市调控政策之后，市场的温度在4月底5月初呈现出微妙的变化。

多家房企相关人士向第一财经透露，“五一”小长假期间，公司加大促销力度，销售去化取得今年以来最好表现，案场人流增加，实际成交亦超出预期。

5日晚间，中国恒大（03333.HK）透露，在销售停滞几个月之后，终于在4月份录得环比增长，单月销售超30亿。

春江水暖鸭先知，“五一”会否成为全国主要城市楼市变盘的窗口？第一财经采访了多名案场销售负责人，已感知楼市的温度。

张量：坐标上海

被“封印”的上海，解封后会有小高潮

“我们项目预审会已经通过了，估计5月底6月初预售，解封之后就可以预约看房了，样板房都做好了。”被封控在家中的张量告诉记者。“五一”节前夕，他在朋友圈发布了所在项目最后一期的推广信息。

这个位于上海远郊的项目，地处浦东新区川沙板块，毗邻张江科学城，坐拥数量众多年轻就业人口，2021年下半年时数度推盘，99平方米以下的小户型，叠加约4.6万元/平方米的单价，吸引了诸多刚需客户，超1100套房源已悉数售罄。

“第二期有超700套房源，认筹有500多组客户，另外实际上还有超300组认小筹的客户，当时他们在手资金稍微有些紧张，整体上相当于是有800多组客户来选购房子，”张量表示，今年2月份第二期就都卖完了，5月份即将入市的是最后一期叠墅，不足百套。

张量通过微信将户型图等信息发给了记者，尽管是叠墅产品，但四个户型的总面积在100-120平方米之间，与普通的三房相似。

“目前我这边大概有十几个客户，一共有30个销售。现在还没有汇总数据，不过应该会触发积分制的，毕竟房源的数量很少。”他预计，“解封之后估计会有一波小高潮。”

在上海，像张量这样在家线上对接客户需求，是房产销售人员的共同状态。

某华东房企位于上海一项目的销售主管告诉第一财经，疫情期间主要通过直播或者app购房平台发布楼盘信息。

“每天开会每天线上接客户”，并不比平常上班轻松，“在线咨询人数的确增加得比较多，而且这次疫情很多客户待在家里，突然觉得原来自己房子太小了，平时两点一线上班没感觉。”

李浪：坐标南京

南京的松绑政策已然见效

位于南京核心板块燕子矶的一个热门项目，在五一假期迎来了一波小高潮。

“放假期间每天都有八九十组客户来看房，”该项目销售人员李浪介绍，新一期估计会在5月中旬拿到销售许可证，加推共128套房源。他预计，这次的报名人数跟上次差不多，还是要摇号，“有些城北的项目都卖不完，或者需要借助中介渠道，我们不需要。”

这股市场的热情与节前南京的松绑政策关系密切。4月下旬，南京楼市进入松绑的通道，先是放松了郊区市场六合区、溧水区的限购要求；4月23日起，关于南京户籍购房予以放松，在部分区域内可购第三套等消息在市场上流传，很快，许多购房者的第三套购房证明已然可以开出。

“限购政策放松之后，有很多人假期来看房子，”李浪说，“我们预计市场也很快要进入拐点的时间段了，很多原来没有打算买房的或者之前想把买房计划延后的人，先提前出来看房，等他们真正入手的时候，市场就会呈现出增长的态势了。”

不过，在销售下行趋势还未扭转的当前，热闹终归是属于热门项目，李浪所在项目原本也是网红盘，首开恰逢南京楼市低迷的4月，但依然取得了良好的市场表现：“我们首开132套房源，有250人报名摇号，去化9成左右。”

某TOP10房企在南京的营销条线人士向第一财经提及，在密集的政策之后，南京市场已经有点起色，但本地人热情还没有打开。

另南京房地产业内人士也称，目前来看，大部分楼盘没有好转迹象。“不过还是有作用的。”他指出，当前南京的楼市松绑政策力度蛮大，“如果认贷放开就非常好了，市场将迎来一波行情。”

林殊：坐标杭州

五天小长假成交额能抵半个月

我所在的项目位于浙江省杭州市钱塘区下沙板块。杭州楼市目前处于冷热不均的状态，五一前因全市开盘量大，客户比较心态重，更热衷于主城红盘摇号，我们这个板块到访量较低。

“五一”假期期间，杭州主城供应减少，下沙到访量有明显增加。我们项目小长假期间并未推出打折促销，但是到访、转化、成交均有提升，4月30日-5月4日，案场成交大体等于4月下半月两周成交量。进入5月，我感觉到我们所在板块以及整个杭州的楼市都有所回暖。

假期结束后，杭州主城供货量有望在第二周起有所抬头，但下沙板块凭借成熟配套、便捷交通、良好的城市界面，仍将可保证平稳走量，预期小幅回暖。

李爽：坐标宁波

客户观望情绪未变，成交有继续下滑可能

4月份宁波楼市受到疫情影响，供应和成交均放缓，整个4月份的全市成交量环比下降了三四成，同比下降七成。

我所在的项目位于宁波北仑区，是中高端刚改类楼盘，“五一”期间没有推出什么打折、促销活动，只增加了老带新助力奖励，所以较往常节假日的销售情况，有明显的下降，转化跟平时相比也未见好转。

周围区域竞品的成交情况，跟我们项目差不多，都没有出现回暖状态，宁波市区项目普遍来访较少，成交也没有明显增长。

其实4月份已经有很多楼市放松政策释放，比如央行降准、房贷利率下降，宁波本地4月11日也开始实施新政，比如限购范围缩圈、市区无房户可凭24个月个税缴纳证明（可以补缴）购房等等，但是目前政策带来的效果并不明显。

我觉得“五一”后的楼市情况能否好转，要看政府是否会出台其他提振政策，例如：认贷不认房、首付比例下降等等。如果没有，那么客户观望情绪会持续下去，成交有可能还会下滑。

刘玲：坐标绍兴

假期销售提升，项目卖了1个亿

4月下旬，绍兴以会议形式部署了楼市松绑政策，调整绍兴市区热点三区的限购范围，三区外购房套数不再限制，新建商品限售调整为网签备案后3年，基本上拿到房产证后就可以交易，首套房最低首付也将从三成降至两成，这基本上是绍兴楼市调控最大的一次放松了。

我所在的项目，位于浙江省绍兴市越城区，整体感觉新政刚出的时候，楼市并没有立即火热，“五一”假期前，客户的观望情况依然非常严重。

小长假期间，我们拟定了一些促销方案，定向推出部分特价房源，结果销售提升是比较明显的，4月30日-5月4日，我们的案场成交额超1亿元。总体感觉，我们所在的越城区整体板块以及绍兴整个城市的楼市都有回暖。

杭州亚运会还有100多天开幕，绍兴也是赛会活动举办地之一，就在一周前，杭州亚运会重点配套工程——绍兴首条地铁开通，地铁线路将与杭州5号线连通，杭绍开启地铁“同城时代”，这对绍兴来说是一个大利好。

而且为了服务于亚运会举办，绍兴最近发布了房屋征收的百日攻坚专项行动。在接下来的100天里，绍兴将对59个项目、545万平方米的房屋进行征收。拆迁对楼市影响很大，一大批拆迁户又将奔向楼市。

一旦新政正式出台、拆迁加速，绍兴的整体市场会日益回暖。

代平：坐标北京

因为疫情客户基本不出来

原本想趁五一假期冲业绩，但现实没能如代平所愿。作为北京朝阳区某流量盘的销售人员，代平告诉记者，假期自己所在的项目人流量远不如预期，成交量也较为惨淡，约为平时假期的四成。“因为疫情客户基本不出来，有人但是不多。”他称。

据代平介绍，该项目属于面向改善、品质也较好的楼盘，平时很受购房者欢迎，均价约65000元/平方米，在售户型有77平～149平的两居、三居、四居。“因为属于流量盘、之前卖得比较好，五一基本没有优惠，目前北京优惠比较大的就是房山区域。”

房企未大力促销，一方面是出于利润空间考虑，另外北京今年新房表现尚可，给了企业一定信心。中原地产数据显示，4月份北京新房住宅网签6843套，环比上涨23.75%。

然而，突发的疫情打乱了购房者的脚步。“北京整体市场还可以，但最大的问题就是现在疫情反复，客户不敢出来看房。”代平认为。

中指研究院同样表示，受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，北京新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。五一假期，北京监测新开盘项目2个，整体去化率仅约五成。

张丽：坐标石家庄

“五一”忙到嗓子哑

“从早上八点到现在，看房的人一波又一波。”5月4日下午四点，河北一楼盘销售人员张丽告诉记者，五一小长假前两天，来看房的人有，但不像4号，从早上到下午人流不断，“都赶着假期最后一天来”。

张丽工作的楼盘，是石家庄近年的热门流量盘，由某TOP10房企开发，自去年推出后卖到现在。疫情下，该楼盘价格有所下探，但因其附近有名校加持、精装修交付、品质偏向改善等，还是在假期迎来一大波购房者，想趁市场横盘期入手。

4日当天，记者在售楼部现场看到，临近傍晚售楼大厅依然坐满人，置业顾问哑着嗓子忙带看，有新来的购房者没地方坐，跟其他人拼桌算价格。据张丽说，今天项目已经卖出去六套，相较于以前零散有成交的售楼处，这是较好的成绩。

不过，客流量是靠优惠价推起来的。张丽称，该项目119平方米的房源备案总价230万元，假期推出一口价房源，优惠下来大约200万元，叠加员工内购优惠、送车位和部分装修家电等因素，整体比以前便宜不少，由此吸引了很多人看房。

记者从张丽所在房企处了解到，该公司五一假期销售整体尚可，集团日均销售近10亿元，环比清明小长假单日销售额提升约50%，基本接近去年五一水平。

刘军：坐标石家庄

刚需看价格，房企促销力度很大

作为河北一名地产销售，刘军与张丽同处一个市场环境，感受到的氛围却不尽相同。据他观察，当下市场已经横盘很久，叠加疫情冲击，五一期间房企降价促销极为普遍，各个楼盘实际成交各有千秋，但普遍不及去年同期。

刘军称，他所在的楼盘由某头部央企开发，五一期间项目优惠力度很大，部分房源折后总价约204万元，折后单价约15657元/平方米，比备案价低1000元/平方米，买房还附赠五年物业费、车位使用权、智能家居等，后者算下来约七八万。

4日下午，记者在刘军工作的售楼处看到，现场还有近十组看房者，有情侣买婚房的、有改善置换的。整体而言，热度不及去年五一。有看房者称，自己买房很看重学校，对物业和绿化的要求也越来越高，会在相近盘中选性价比最高的。

“现在是妥妥的买方市场。”刘军称，这个项目位于石家庄热门区域，附近有两个同档次的竞品盘，购房者有充足的选择余地。“附近一个TOP3项目的改善盘，项目均价超两万元，对一些刚需购房者来说门槛较高，假期看房的也少一些。”

刘小云：坐标东莞

“五一”市场略好于去年同期

2020年东莞楼市最火热，2021年东莞“2.27新政”和“8.01新政”收紧了限购、限贷政策，加上全国楼市下行，叠加疫情影响，东莞楼市低迷，库存持续走高，截止今年3月，东莞去化周期为15.1个月。今年4月，东莞土地市场趋冷，8宗涉宅用地出让，有6宗提前终止出让，东莞楼市信心急需提振。

“五一”假期之前，东莞发布楼市新政，恢复了个税购房政策，既认社保、也认个税，还将“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”，人才购房方面，本科、初级技师均可在两年内缴满6个月社保或个税后购房。

我所在的项目位于东莞大朗片区，靠近松山湖科学城，距地铁口仅500米的距离，距松山湖仅1.5公里，属于改善型大社区，今年4月下旬首次开盘推出了300套房源。“五一”期间，我所在的楼盘开展了“一口价”优惠政策，能为购房者带来10万元左右的优惠，目前销售去化近8成，购房者主要来自项目所在的大朗片区。

我在东莞从事房地产销售工作已经5年了，今年五一期间来访的人数明显比去年多，从网签的数据来看，今年“五一”的市场热度也比去年同期好很多，去年东莞整个市场都比较低迷，除了松山湖的两个项目，去年几乎没有项目能够达到开盘就去化八成这样的数据。

不过还是看区域，并非东莞整个市场都回暖了，虎门、长安，松山湖回暖的现象比较明显。

李彬：坐标深圳

假期五天是今年深圳楼市的“黄金周”

我所在的项目是卓越柏奕府，位于深圳市龙华区上塘-红山板块，居住氛围浓厚。五一期间卓越柏奕府开展了DIY、抽奖等活动来进行获客，客户每日来访较以往正常休息日来访量有约20%的涨幅，五一期间成交突破2亿元。

这个五一，堪称深圳楼市今年真正的“黄金周”。新开盘的南山鸿荣源尚璟公馆以及龙岗的合正方州泓园去化都达到了近7成，四月以来一直引领市场热销口碑的豪宅华侨城新玺，五一期间依旧劲头十足，至少4500万一套，热销15套，揽金约7.3亿。五一期间，不论是刚需圣地坂田、光明，还是此前表现平平的坪山、观澜，不论是大面积豪宅，还是小面积刚需，都呈现出全面开花的回暖趋势。

深圳目前仍旧没有等到实质性的松绑政策。但全国大范围的松绑，已经将暖意传达给了深圳楼市。除了五一新房掀起了置业热潮，二手房方面，深圳也实现了成交量反弹。 据深圳市房地产信息平台数据显示，4月深圳二手房住宅网签数为1860套，创下今年月度成交新高，环比涨幅都达到60%以上，不过，1860套与二手房荣枯线“5000套”还是相差甚远，若说彻底复苏尚言之过早，一方面是市场信心恢复需要时间，另一方面，二手成交量的回暖与市场预期关联密切。

每一股暖风吹过，都让人对深圳楼市未来的变化多了一分期许。近期全国各城纷纷松绑楼市，大湾区中山、佛山、东莞与惠州等市纷纷出台新政，市场预期提升，客户看房及入市意愿提高，预计5月市场将保持回升走势。不过，深圳楼市的政策迟迟未出，还是以官方公布为准。

（文中销售负责人皆为化名）

来源/第一财经

编辑/樊宏伟