北京青年报
替业主把关,监理专家提醒您,新房验收最易出现五大问题!
北京青年报客户端 2022-04-12 16:24

购买新房满心喜悦,收房时“惊喜”秒变“惊吓”。

近些年,购房人的维权意识增强,新房收房时聘请专业的验房师帮助业主把关几乎成为标配。

中国验房网统计数据显示,目前中国至少有2万名第三方独立验房师。随着交房量的增加,验房师队伍还在不断扩张。

目前,中国官方承认具验房资格的是监理工程师,并颁发《监理工程师资格证书》,这类机构并不多。大多数独立第三方验房师所持的是房屋查验咨询师类证书。验房机构存在良莠不齐的问题,有些不规范操作甚至会激发开发商装修公司、业主之间的矛盾。

替业主把关,验房机构需要有专业性,更要有一个为民服务的公心。

今天,我们邀请了一位深耕监理市场20余年的资深人士,业内熟称“热心许大哥”,为大家详细讲解新房验房中最需要注意的问题有哪些。

许国忠,住建部全国装饰装修监理试点单位北京百万家园监理公司总裁、家居建材消费纠纷人民调解委员会副主任

张郁唯,北京青年报资深媒体人、北青《郁姐鉴房》出品人

Q:许老师,您从2000年就开始做家装监理,已经20余年了,您感觉家装市场有哪些变化?

许国忠:房地产行业下游产业是建筑业,建筑业下游是装饰装修产业,这些行业的施工及监理都是专业人士之间的沟通,行业标准、规范很清晰。家装又是装饰装修产业下细分行业,这里面参与的人员有良莠不齐的施工队、不太懂行的老百姓,沟通合作起来就有难度,里面的玄机非常多。

2000年北京率先做监理试点,我的想法是家装监理要解决老百姓装修的痛点,如何让老百姓家装更轻松、便捷、安全、愉快。所以我们只接老百姓的委托,不接装修公司的单。

到2008年之前,百万家园监理公司已经验过全北京12万套住宅,近些年精装修新房增多,开发商利润降低,导致装修材料劣质、做工粗糙的情况较为普遍。新材料和新工艺层出不穷,业主容易陷入误区。 

Q:监理具体都提供哪些服务,能为业主解决哪些具体问题?

许国忠:业主在购买新房之后,监理就可以介入,监理有资质可以出入工地,替业主实际监工施工进程,家里的建筑结构是否有调整,施工材料及施工进展等是否存在问题都可以及时反馈给业主,并与开发商施工单位就问题进行及时协商整改,减少交付矛盾。

另外,在收房时,业主可以进行验房,专业验房师会对新交付房屋进行近20余项的排查,并站在专业的、公允的施工标准上,要求开发商在一定时期进行整改,最大限度保证业主利益。

第三,监理可帮助业主监督装修全流程。从装修合同的审核开始,监理便可层层把关,合同报价预算是否合理?材料和工艺是否存在安全隐患?新材料能不能用?水电改造的约定是否清晰,会不会在后期追加不合理收费?这些家装的细节都需要“懂行”的监理全程严格把控,可以大大节省业主的精力,节省装修成本,保证装修质量。

新房毛坯房验收细项

Q:您看到的近几年,新房收房室内验收,最容易出现的普遍性问题有哪些?提醒我们购房者收房时格外注意。

许国忠:第一、瓷砖空鼓、掉落问题;第二、地板、地面不平;第三、水电系统问题;第四、施工粗糙、细节令人不满意;第五、装修配置低。

Q:请您详细讲解一下,为什么会出现这种问题?

许国忠:瓷砖空鼓的问题,实际上是砂浆的问题。市场上很多砂浆饱和度低,里面含土量多。不同的砖要用不同的砂浆来粘合,很多工人是不懂的。

比如说全瓷的砖不能用粘陶类的砂浆,硬度都是不一样的。材料应力跟瓷砖的张力和应力是一致的,才能保证一年四季温度变化,通胀收缩不受影响。现在市面上有些新的粘合材料反而会起到反作用,用了还不如不用。

增加新粘合剂影响瓷砖粘性

地板不平主要是找平没找好,并且地板太薄。水电的问题,比如上水系统试压,要试三次,热熔管的口径是否存在问题,会不会影响上下水这些需要注意。电路是否缺线,接口是否正确等。装修配置低,主要是用材上材质差。

地暖管材质薄,漏气,后期容易漏水

热心许大哥总结贴瓷砖七步法:

第一步:

清洗瓷砖涂膜剂,

用棕刷子在水里刷洗,

清洗完成后要阴干,

没有明水才可以使用;

第二步:

清理墙面浮沉,

把墙面上的尘土清理干净;

第三步:

搅拌成品直贴砂浆,

加入百分之十八的水,

充分搅拌使砂浆均匀,

熟化五分钟后再搅拌一分钟;

第四步:

在瓷砖背面用力压一层砂浆,

使砂浆严密的与瓷砖结合;

第五步:

根据需要的厚度添加砂浆,

保证瓷砖的垂直平整度;

第六步:

贴瓷砖时应高举瓷砖,

使墙面上的砂浆,

与瓷砖背面的砂浆产生摩擦,

因为两者的砂浆都是湿的状态,

非常容易结合,

找好垂直平整度后,

放上十字卡;

第七步:

美缝需要在28天后进行,

这个时候砂浆完全硬化了,

收缩膨胀系数最小,

美缝剂要满灌进入缝隙,

起到粘接砂浆和瓷砖的作用,

还有美化的作用。

Q:如果遇到以上问题,一般能怎么解决,开发商有可能赔偿吗?

许国忠:发现问题,一般会要求开发商限期整改,把问题进行补救后再收房。监理客观公正地验房,基于专业标准,开发商易于接受,减少扯皮。

开发商的赔偿要具体看是什么问题,如果是施工环节的问题,实际上是开发商的施工单位出钱赔付,施工单位要承担具体的工程质量责任。

好了,本期《北青购房锦囊》对收房验房主要事项进行了总结,如果您有收验房及装修问题,欢迎联系咨询,并且北青粉丝可享受专属验房优惠!

文/张郁唯

编辑/刘洋-广厦

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