本周，六大国有银行年报发布完毕，2021年工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等四大行进一步降低了房地产业公司业务贷款占比；邮储银行、交通银行房地产业公司贷款占比有所提升。个人贷款方面，工商银行、邮储银行住房贷款占比未变，建设银行、中国银行和农业银行个人住房贷款占比有所下降，交通银行有所提高(见表1)。
表1：2021年六大国有行房地产相关贷款情况 数据来源：根据各家银行年报整理
2021年房地产市场风险研判
3月16日金融委会议上，关于房地产企业，提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，人民银行、外管局、银保监会、证监会都开会表示要防范化解或积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。尤其是银保监会提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
对于当前房地产市场风险，邮储银行在年报中作出研判：近年来，受房企融资“三条红线”“银行房地产贷款集中度管理”以及区域房地产调控政策陆续出台的影响，房企融资大幅收缩，商品房销售景气度持续走弱。房地产行业整体信用风险上升，个别房地产企业资金链断裂，出现债务违约事件，同时引发房地产产业链上下游行业如房屋建筑业、建筑装饰和其他建筑业、建筑安装业、家具制造业等的需求下降、资金周转承压，对地方融资平台及区域中小金融机构风险有传导作用。
六大行应对房地产风险举措
2021年，四大行对公业务中房地产业不良率均有所上升，为有效应对房地产市场风险，六大国有银行在2021年期间纷纷作出应对举措，加强对房地产行业等重点领域风险管控。
工商银行落实国家房地产领域政策导向，稳妥实施房地产审慎管理要求，继续对商业性房地产投融资实施限额管理，密切关注各地区房地产市场风险变化情况，严防高杠杆扩张房地产集团客户风险，提高精细化管理水平。但同时，全面满足客户消费融资需求。
建设银行精准落实房地产金融政策，在满足房地产领域合理资金需求和个人合理购房需求的同时，创新探索支持发展住房租赁的可行路径，助力构建房地产长效发展机制。同时严守风险底线，加强资金用途和欺诈风险管控，牢守“房住不炒”合规底线，升级房产交易源头管控。
“对公房地产贷款方面，统筹考虑市场情况、客户需求和业务目标，积极满足房企合理融资需求，保持房地产开发贷款平稳、均衡、有序投放。”建设银行年报显示，“个人住房贷款方面，严格落实监管要求，执行差别化住房信贷政策，积极支持居民家庭合理住房需求，保障个人按揭贷款业务持续稳定健康发展。”
中国银行落实国家房地产调控政策和监管措施，加强房地产贷款风险管理，认真执行房地产贷款集中度管理要求，着力满足购房者合理购房需求，保持房贷业务合理稳健增长。同时，持续推进房贷线上化转型，投产在线接单、在线抵押、在线还款等功能。
农行坚持“房住不炒”定位，贯彻落实房地产金融审慎管理要求，加强房地产贷款投放管理，重点支持保障性住房、租赁住房和普通商品住房建设，满足房地产市场合理融资需求，保持房地产贷款集中度基本稳定。稳妥做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，通过项目并购等方式积极推进房地产企业风险化解处置，促进房地产业良性循环和健康发展。同时加强对房地产、地方政府相关用信、“两高”行业、大额集团客户等重点领域风险监测预警，制定针对性管控方案，做好信用风险防范化解，严守不发生系统性金融风险底线。
邮储银行坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，加大对长租房市场、保障性住房建设金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。同时，严格落实房地产市场调控政策，坚持“因城施策”，发挥网络优势，重 点支持刚性和改善性购房需求，住房贷款业务稳健发展。
为应对严峻复杂的内外部风险形势，邮储银行开展了全面压力测试、反向压力测试、气候风险敏感性压力测试、房地产行业专项压力测试，对压力情景下的资产质量、盈利能力、资本水平和流动性水平进行审慎评估与研判。“结果显示，在各类压力情景下，本行整体抗压能力均较强，各类风险均处于可控范围内，净利润及资本充足水平未受明显影响。”邮储银行在年报中表示。
交通银行加强对房地产、政府隐性债务、产能过剩、信用卡等领域的管控力度，不断提升管理基础，完善授信政策框架体系。对房地产领域，一是加强准入把关，以“因城因户施策，分层分类管理”为总体原则，坚持“区位、业态、客户、成本、回报”五要素选项择户标准，加强差异化管理。二是做好风险化解，落实“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)、“三保”(保交楼、保民生、保稳定)要求，指导全行按照法治化、市场化原则，配合地方政府做好“两个维护”(维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益)工作。三是强化风险防控，充分运用各项内外部工具加强风险监测、做实风险排查，提升风险管理的主动性，做到风险早识别、早预警、早发现、早处置，持续推动行业结构调整。
未来促进房地产良性健康发展
各大银行表示未来将继续注重风险管控，严格防范风险。如，建行表示，将积极落实国家房地产调控政策和房地产金融审慎管理制度要求，严格执行差别化住房信贷政策，优选贷款投放区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求；贯彻全流程风险防控理念，保障个人住房贷款业务持续稳定健康发展。中国银行表示，将围绕重点领域和关键环节，加大对新形势下信用风险防控、房地产行业风险管控、利率汇率风险管理、案件防范、重大风险排查与应急管理机制建设、压力测试结果运用等方面的监督关注力度。
值得注意的是，邮储银行房地产开发贷款占比整体较低，客户结构较好。在年报中亦表示，将因地制宜、多策并举，防范化解房地产金融风险。持续强化房地产企业名单制管理、房地产行业限额刚性管控，严格落实主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严的“五个从严”管理。
对于未来房地产市场发展，2022年《政府工作报告》提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
因此，“房住不炒”“租购并举”依然是主基调。六大行均表示将积极贯彻落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”定位，满足购房者首套房等合理购房需求。
中国银行表示，将在依法合规和商业可持续原则下，持续加大对交通基础设施、保障性住房、教育、卫生、养老等民生领域的信贷支持，主动引导将房地产相关信贷资源向保障性住房倾斜。
农业银行表示，将强化住房、教育、医疗、养老等民生金融服务供给，用金融力量为群众排忧解难。2022年将围绕“稳增长”重大项目、制造业、科技创新、小微企业、绿色发展、房地产市场平稳健康发展，积极做好金融支持，更好发挥服务实体经济主力银行作用。
建设银行表示，加强房地产贷款集中度管理，大力推进住房租赁战略，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。同时，积极贯彻加快发展保障性租赁住房的国家政策导向，充分发挥母子公司协同效应，大力支持保障性租赁住房建设，针对不同项目类型和融资痛点提供适配的金融服务。重点关注住房租赁可持续商业模式探索，建议及时总结经验，不断完善制度机制，促进战略可持续健康发展。
作为建设银行三大战略之一，其在年报中强调，住房租赁重点突出金融特色的住房租赁综合服务体系建设。
“我们坚持以住房租赁推广‘长住即安家’的理念，让房屋回归居住本源。全力支持保障性租赁住房建设，结合城市更新，激活闲置房源，打造建融公寓、城中村新居，让新市民住上体面舒适的新家。”建设银行董事长田国立在年报致辞中表示，加快推进公募REITs落地，拓宽多种融资渠道，努力让租赁成为勒住房地产市场“灰犀牛”的绳索。
(中新经纬APP)
编辑/樊宏伟
