老旧小区的失管、托管一直是全市推动物业服务覆盖过程中需要解决的难点问题，北京青年报记者从顺义区住建委获悉，顺义区通过“应急接管-先尝后买-共同决策-政府扶持-常态管理”的实施路径，为长期“游离”在物业管理之外的9个直管小区成功引入了物业服务企业，彻底解决了历史遗留问题，使直管小区步入良性循环，最终实现共治共建共享。

据介绍，顺义全区195个住宅小区中有9个商品房小区此前一直处于政府直管状态下，长期以来由财政资金支持、街道办事处托管，提供基础的保安、保洁和垃圾清运。9个直管小区分属3个街道办事处管辖，建筑总面积132.49万平方米，房屋352栋，居民20411户，长期以来绿化环境、停车秩序、设备维护等方面问题不断，“12345”诉求量居高不下，多年无规范化物业管理使居民缴纳物业费意识薄弱，直管小区改革困难重重。

为彻底解决政府长期托管住宅小区的问题，顺义区制定了《关于加强顺义区物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》，实施区属物业企业体系改革，于2021年成立北京顺义物业集团有限公司将区属物业企业全部重组整合纳入统一化、制度化、规范化管理，并将直管小区列入物业集团统一接管范围。

针对直管小区管理现状差、居住人口多、业主缴费意识薄弱的现实情况，顺义区通过借鉴“劲松模式”、“首开经验”以及顺义前进花园“先尝后买”等成熟做法，制定《顺义区政府直管小区纳入规范化物业管理实施方案》，根据不同小区的实际管理情况，确定“应急接管-先尝后买-共同决策-政府扶持-常态管理”的实施路径。

直管小区自建成以来始终由政府兜底托管，业主没有物业服务的概念，为确保接管工作平稳开展，逐步培养业主花钱买服务的意识，推动业主和物业集团建立和谐互信关系，街道办事处根据《北京市物业管理条例》中规定的应急服务机制引入物业集团进场服务，六个月期间通过高质量物业服务和社区基层党组织坚实的群众工作，做到业主诉求“有求必应”，对绿化、公共设施、楼道和道路等部分进行大范围修整，切实解决了一批业主关心的生活问题。

为妥善开展应急服务之后的物业选聘工作，9个直管小区全部推动成立业主大会和业委会，在各自社区党组织的统一领导下，组织业委会委员和热心党员全面开展多轮意见征集工作，耐心听取不同年龄段和不同职业的业主对物业服务的要求和期望，建立直管小区特有的“菜单式”服务内容，尽全力满足不同业主的生活需求，最终以经济适用房的收费标准即0.55元/平米.月为基础确定了收费标准，9个直管小区全部通过业主大会表决，分别由业委会代表全体业主与物业集团正式签订物业服务合同。

最终，9个直管小区于2022年全部选聘物业企业，顺义区物业服务实现100%覆盖。据悉，为确保老旧小区物业长久化运营，下一步社区党组织将会同业委会和物业集团，通过广告位招商、停车收费、车棚商位租赁等市场化经营方式，努力盘活小区内闲置资源，弥补物业费支出不足。

文/北京青年报记者 赵婷婷
编辑/谭卫平