2022年3月31日，全球领先的多元化专业服务与投资管理公司高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）在北京中海地产广场举办“科技赋能 ‘碳’索未来——高力国际华北第一季度发布会”。 在“科技+双碳”大背景下，会议邀请知名机构Foster+Partners就“未来智慧低碳城市”进行线上主题分享。同时，对2022年一季度华北区商业地产的各业务板块表现进行回顾，并对二季度做出展望。
截止到2022年一季度，市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。本季度仅有位于燕莎市场的一个新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。整体市场小幅去化，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%。租金延续底部震荡的走势，环比微涨0.4%至342元每月每平米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。
子市场方面，CBD和丽泽表现活跃，本季度净吸纳量分别达到4.8万和4.7万平方米。高力国际华北区战略客户服务部高级董事李娟认为，“随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场发展道路上最大的顽疾已被根除，市场竞争力进一步提升。由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的子市场之一。”CBD得益于区域内头部金融集团及关联企业在中服地块的强力扩张，空置率已经降至9.8%。市场正在从租户市场转向业主市场。中服地块的新项目从2019年开始大规模入市，历经3年，目前项目的平均空置率已低于20%。在租金方面，本季度CBD近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，子市场平均租金环比上涨1.5%至361元每月每平米。CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。
从2021年二季度开始，高力国际已表明整体市场需求报复性反弹不可持续，净吸纳量将逐步回归常态，租金将在2021年底或今年一季度出现回暖。目前，2022年一季度的数据已印证了之前的判断，同时，市场环境也在最近几个月发生了新变化。“首先，历时四年的高供应时期已结束。2018年到2021年，市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少。市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。其次，2021年近120万平方米需求量注定成为北京写字楼市场的里程碑事件。市场参与者需要避免惯性思维，冷静判断2022年出现的新变化，积极应对新时期的市场走势。最后，去化周期已经开始，将至少持续3-4年，需求侧强度将决定未来市场走势。疫情的出现一定程度上提前了去化周期开始的时间。高力国际华北区副董事总经理陈难表示，“从2021年开始，市场已经进入去化周期，后续走势取决于需求端的强度，大环境或将更有利于业主，留给企业租户进行抄底的时间窗口期将越来越短。”
北京甲级写字楼市场供需比，2002-2024F
本季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场，这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看，一季度产业园市场基本处于稳定状态，整体空置率维持在14.6%，租金稳定在130元每月每平米。头部互联网企业扩张的戛然而止导致市场未实现去化。甲级写字楼市场得益于金融企业在本季度的力挽狂澜才实现历史平均水平的去化量。产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园市场的需求增速。从本季度全市场的租赁成交来看，金融行业的占比达到37%，而互联网科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超过50%的成交占比，互联网行业在本季度的扩张速度明显大幅放缓，主要是政府对互联网行业监管政策的不断加码。高力国际华北区董事总经理严区海认为，“互联网行业的政策环境已经发生了根本性变化，对于互联网长期的“放养式”政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。”
2022年一季度租赁成交行业占比，全商办市场
基于新的市场环境，高力国际认为市场参与者需要重点关注以下三个重要趋势：第一，深刻理解政策初衷，健康发展才能行稳致远。虽然近期互联网监管政策不断加码，且主要集中在头部平台经济企业，但是未来随着政策设置好发展的红灯和绿灯，行业将迎来更加平稳健康的发展阶段。第二，一家独大已是过去，百花齐放才是未来。中国数字经济的发展需要互联网行业不断孕育新的时代企业，从元宇宙到东数西算，更大的发展空间将为企业创造更多市场机遇。第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，和以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业将更加受益。第三，互联网行业未来可能出现大规模面积调整。一方面，互联网企业的内部调整速度非常快，近期的业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化；另一方面，去年头部大厂成交租赁面积近百万平米，今年本身就存在潜在的办公空间整合需求。高力国际华北区董事总经理严区海表示， “以互联网科技行业为代表的办公楼需求侧正在经历深刻的变化，这将很大程度上影响2022年整体办公楼市场的需求水平。此外，随着2022年初国务院正式印发“十四五”数字经济发展规划，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”
文/张郁唯
编辑/宋欣
