2021年，招商蛇口（001979.SZ）站稳行业前十，排名第七。

从横向多个维度来比，作为TOP10中首家发布全年业绩的房企，招商蛇口交出的答卷还算令资本市场满意。截至3月23日收盘，招商蛇口股价报14.55元/股，涨幅3.56%。

毕竟，2021年大家对房企业绩有所预期，各家指标不会很优。

当下招商蛇口的压力在于如何向投资者解释连续下滑的利润，以及说服资本市场相信该趋势可止跌回升。

年报发布次日，3月22日下午，招商蛇口举行2021年业绩会暨投资者交流会，出现在屏幕上的董事长许永军开场先是分享了决定将2021年度归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金的消息，随后立马向投资者解释利润和毛利率下滑，以及为保证利润将采取的措施。

他还说，去年很难，今年也不会轻松。

自2019年10月启用“少壮派”董事总经理蒋铁峰后，招商蛇口一改其四平八稳的印象，现下亦更看重为营收贡献的作战能力。

如在土储方面，2019年是分水岭。当年招商蛇口拿地权益金额为540亿元，而后是阶跃性上升，这两年其权益拿地金额均超800亿元，增幅约50%。

开发方面亦是做到了有的项目拿地第二天即进行报建报批，三个多月四个月开盘，达到行业最优水平，做得差的区域直接关掉等等。

多重措施综合之下，招商蛇口的规模进击之路也明显提速。2020年招商蛇口销售金额2776.08亿元，回到行业前十。2021年，招商蛇口销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，虽与年初定下的3300亿元目标有些许差距，不过完成度高于行业平均水平，排名也提升至第七，完成了一次排名的“三级跳”。

2022年招商蛇口的销售目标是3300亿元，与去年持平，相对保守。因为相比之下，2022年招商蛇口的可售货值为6200亿元。

蒋铁峰在交流会上解释说是“考虑到外部环境的不确定性”。这或许也可以看做是头部房企对今年形势一个最诚恳的研判，虽然政策暖风不断再吹，但落到执行层面和执行难度，都有太多不尽人意之处。

虽然行业排名等方面更进了一步，但连续两年出现利润负增长，增收未增利，是招商蛇口避不开的问题。报告期内，招商蛇口营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

许永军表示，有行业的原因，也有开发业务结构转变需要调整的原因，以及招商蛇口从谨慎角度出发，对一些存在减值迹象的项目也计提了减值准备。

其中，招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资以及重大风险类别的应收款项计提了减值准备共计43.72亿元，同比增加约58.2%，占净利润的28.7%。

2019-2021年，招商蛇口营业利润增速分别为-1.1%、-8.51%、-5.16%，归母净利润增速分别为5.2%、-23.58%、-15.35%（数据自Wind）。

这也是招商蛇口自2015年重组上市以来，连续两次出现利润负增长，让部分投资者对招商蛇口的持续盈利性充满了担忧，交流会上管理层也被反复问及相关问题。

蒋铁峰回应称，将来会提升操盘能力。

“去年下半年我们拿的一些地，目前来看回报都非常不错，毛利有了明显提升。今年参拍土地会非常严格，多项指标综合把关，宁可不拿，不要拿错，所以未来公司的利润率相信会有稳步提升。”

招商蛇口依旧有着绿档以及融资渠道极为顺畅的优势。2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，整体资金成本4.48%，拿下开年首笔并购中票等等。

虽未明确近期排名目标，但在投资者交流会上，当提到各项财务指标横向对标时，管理层还是习惯性地将代表昔日顶峰荣光的“招保万金”挂在了嘴边。

那么，在今年的行业深度盘整期，招商蛇口是否会选择借力猛拓重回巅峰？

毕竟，回归前四，只需再来一次“三级跳”。

编辑/宋欣