一个称买家不办理物业交割且拒绝支付物业交割金，一个说卖家收到全部购房款后拒不交房，为此买卖双方互诉至法院。那到底是谁在违约？

卖房人李某将买房人左某诉至北京市东城区人民法院，称双方就北京市东城区某房屋签订有房屋买卖合同，但因左某不办理物业交割且拒绝支付物业交割金，构成违约，请求法院判令左某支付房屋交割保证金2万元及相应的违约金。

左某辩称，自己不存在违约行为，房屋买卖补充协议约定双方办理完毕物业交割当日自己再支付物业交割保证金，但截至目前房屋尚未完成物业交割，原因是卖方李某要求先支付保证金后办理交割，这与补充协议约定不符。

2021年5月4日物业交割当天，李某委托亲属前来办理，但李某亲属对物业交割一无所知，房屋水费、物业费是否结清不清楚，室内存在漏水情况，合同约定的热水器现场没有，在此情况下，双方未签订书面交割单，但左某仍同意卖方李某先向自己交付房屋钥匙，其他事项可以补办，但李某拒绝。

按照合同约定，李某应在收到全部购房款（不含物业交割保证金）后3日内交房，李某拒不交房已构成违约，应当承担违约责任，左某为此提出反诉，要求法院判令李某支付逾期交房违约金。

李某表示，其并未要求改变履约顺序，而是一直要求同时履行，5月4日交房时间是第三人帮双方约定的，自己不存在违约行为，不同意左某的反诉请求。

第三人中介公司表示，物业费当时确实欠缴，无法向左某出具结清证明，所以左某表示收到结清证明才能支付物业交割保证金，但李某表示没有收到物业交割保证金就不交钥匙。

法院经审理认为，对于物业交割保证金的支付，合同约定，于双方办理完毕物业交割当日，由左某自行划转至李某，但交割当日双方未能就涉案房屋产生的能源费用查清并进行结算，李某虽于当日支付了物业费，亦无法证明李某是否仍存在欠费，鉴于系因当时李某无法证明其已结清应由其承担的相关费用，双方亦未签署交接清单，李某未交付钥匙，导致双方未完成物业交割，李某构成违约，应当依约承担违约责任，故对买方左某的反诉请求予以支持；李某尚未交付房屋，不满足买方左某支付物业交割保证金的条件，故对买方李某的本诉请求不予支持。

法官李晓彤解释，物业交割系二手房买卖履约环节之一，通常买卖双方会就物业交割约定保证金。物业交割保证金，系保证房屋顺利交接的一项制度安排，旨在确保卖方交付给买方的房屋无水电、燃气、物业等费用的拖欠或物的瑕疵等情况，按照字面理解及二手房交易习惯，一般系卖方负责缴清交割日前的相关欠费，后将房屋交付买方，买方在收房后向卖方支付物业交割保证金。

实践中，买卖双方多会约定在完成物业交割后当日交付物业保证金，但其仍有先后履行顺序，而非像李某理解的同时履行，否则可能承担违约责任。

通讯员 刘娅

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/张彬