北京二批次供地已在路上。

北京2022年首次土拍，意犹未尽，总感觉没有亮点（详情可参看文章《北京2022年首次土拍平稳落幕 房企利润回归合理水平》）。

有消息称，二次土拍3月将趁胜追击，海淀永丰、通州等板块会再出地，具体有哪些靓地，值得期待！

土地市场可以预判楼市走势，与楼市一样有周期性的特征。土地市场低迷或过热都直接影响楼市预期。

那么，北京土拍市场降温能确定房价有下行预期吗？

目前来看，还是比较难的。北京新房市场目前还处在一种供需错配的状况中。

首先，目前北京市场分化严重，旱的旱死，涝的涝死。

热销新盘一房难求，还在涨价。更多的新房项目，去化缓慢。

过去北京摊大饼的发展模式，各区域居住需求比较平均。现在产业主要集中在海淀、望京、亦庄，产业聚集带来人口聚集带来资源聚集，随之而来板块内的居住需求也明显增加，环线逻辑被打破，这种趋势仍将持续。

更多的人想买少量的优质项目，优质的项目不会降价。非热点项目有销售压力，比如南城、通州等板块新房。

其次，楼市长期看人口，短期看政策、货币。

今年全国各地信贷放松，货币宽松预期明显，预计今年上半年北京楼市仍比较平稳，热点板块有所升温。下半年要看整体经济复苏情况。

全国各地近期频出楼市松绑政策，北京信号意义太强，并且购房需求旺盛，预计政策不会有所松绑。

所以，整体来说，土拍对购房的影响因板块而异，还需要针对购房需求进行具体分析。

郁姐团队实踩了部分新地块，今天先聊聊很多人费解的又有流拍，又有“9.1万销售限价”的石景山。

01石景山新供别墅、刚改产品

石景山供应的三宗地中，首钢园两块地中的830、831在16日流拍，临近的824地块被华润竞得，溢价率0.53%。无保障性租赁住房配建，实行套内“7090”政策。

824华润的对手只有绿城一家，竞争不激烈，830、831只有华润一家房企报名，在地块总价和位置的考量下，最终放弃了830、831。

中海云庭近期也亮相了，98、114的三居，户型方方正正，与华润竞得地块销售限价一样都是7.48万/㎡。但拿地楼面价只有3.7万/㎡，华润拿地楼面价4.97万/㎡，没有优势，项目距离地铁1号线古城站2公里左右。石景山果然还是中海的天下。

中海云庭售楼处已经开放

刘娘府地块有中海、华润、绿城、金地四家开发商参与竞拍，经过10轮争夺，最终绿城以40.17亿元价格将其收入囊中，溢价率6.55%，销售指导价9.15万/㎡。

为什么这么贵？

地块容积率1.3，住宅建筑高度18米，低密度别墅产品，比邻西山。周边有远洋源山春秋高端别墅社区，单价超过9万/㎡。

石景山去年供地不多，目前区域在售新盘主要是刚改、别墅产品。区域地刚需产品继禧瑞学府后一直处于断供状态。

导致西部刚需新盘只能关注门头沟四道口板块。近期去年三批次供地的金地峯范北京、金茂长安悦四道口地块案名陆续公布，主力产品400、500万小户型。还有已经入市的龙湖揽境。

02石景山地块实踩

首钢园东南区的1612-830、831地块（流拍）、

首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824地块

本次首钢园挂出的两个地块与中海首钢天玺和去年二次供地的新盘项目中海云庭为邻，目前区域整体处于建设中的状态，高楼林立，生活配套较少，缺少烟火气。附近的次新房大多为2、30层的高层小区，密度较大。

在地块西侧的中海天玺项目

周围建成小区多为高层社区

目前附近建成社区楼下的底商可满足日常简单生活需求，但如有购物、医疗、娱乐等需要还要依靠三公里左右的古城、永乐等成熟住区。

3公里左右的首都医科大学附属北京朝阳医院和购物中心泰禾新天地

周围两个高层小区金域雅苑和衙府居园分别为保障房和回迁房，目前不能进行交易。区域内2011年的次新房石景嘉园均价4.25万/㎡左右，2014年左右的品质改善型社区融景城均价6.2万/㎡。

刘娘府综合改造土地一级开发项目1604-654-1、654-2、696、728-1地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地

绿城摘得的刘娘府地块中含有住宅用地、金融服务用地和基础教育用地。

住宅用地1604-654-1、654-2 地块位于金府北路、刘娘府北街交汇处东侧。地块东侧为银保国际会议中心，东南方向分别为北京银行保险产业园和中关村石景山园两个产业园。

地块西侧紧邻别墅项目远洋天著春秋，周边居住密度较低，产业园内写字楼为主，有部分餐厅等底商。

地块及西侧别墅项目远洋天著春秋

不过地块西南、东南方向1.5公里左右分别是金顶街、苹果园、较为成熟的住区。两公里内有首师大附属苹果园西校区、北京大学附属中学、北京市第九中学等多所中小学。

喜隆多购物中心距离项目2.2公里左右，西侧两公里内有北京八大处中西结合医院、解放军总医院京西医疗区、首都医科大学附属北京康复医院等三所综合医院。项目两公里范围内的各类配套比较齐全。

项目西侧800m左右地铁一号线福寿岭站正在进行改造启用工程，该工程将与新建的福寿岭公交中心站一体化设计，开通后为周边居民及产业园内的工作人员通勤提供便利，也会成为距西山八大处景区最近的地铁站，方便游客景区游玩。

好了，感谢粉丝们对郁姐团队的支持与信任，春暖花开，郁姐团队将继续为大家提供楼市新鲜资讯及产品评测。

北青房产旗下内容平台

专注房地产行业深度报道

郁姐鉴房|以专业的视角带你选好房

粉丝购房咨询可加郁姐或助手微信

yujianhaofang888

600万以下，加微信yigehaoren-ssy

600-1000万，加微信essa0117

1000万及以上，加微信xuruitan

感谢关注

编辑/崔心悦