又有银行拟发并购主题债。

2月17日，有消息称，兴业银行拟于近期发行房地产项目并购主题债券，募集资金不低于100亿元。

这是继浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行后，又一银行拟为房企收并购提供融资支持。至此，多家银行为房企项目收并购提供资金支持接近600亿。

随着政策和资金的持续支持，近期，房企收并购案例也不断增多。不过，有业内人士认为，本轮逆周期出现并购潮难度较大，进一步推动收并购不仅需要政策与资金支持，还需要稳定需求端的预期和信心。

多家银行发行并购主题债券

2月17日，有报道称，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

根据报道，兴业银行表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。本期主题金融债券的发行将进一步充实该行资金来源，提升服务实体经济能力。

2月15日，平安银行表示计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

平安银行表示，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。

今年以来，多家银行发行了并购主题债券。1月21日，浦发银行完成50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。1月27日，广发银行拟发行 50 亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

此外，招商银行也对多家房企收并购提供融资支持。

2月14日，大悦城控股与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。根据合作协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

这是招商银行今年以来第二次与房企签订并购融资协议。此前1月26日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地 200 亿元、华润万象生活 30 亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

至此，浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行等金融机构为房企收并购提供融资支持接近600亿。

监管部门持续提供政策支持

多家银行拟对房企收并购项目提供融资支持，是对去年底中央文件的进一步落实。

2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

对此，人民银行金融市场司司长邹澜2021年12月30日表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。《通知》鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

据了解，此前，央行、国资委已组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达了鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目的政策导向。此外，央行、银保监会也组织主要银行开会，推动银行积极稳妥推进并购贷款业务，同时对于出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。

2022年1月6日，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

2022年1月10日，又有消息称央行要求9家国企通过收并购项目资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。

2022年1月26日，证券时报记者从多方核实到，金融监管部门日前召集几家全国性金融资产管理公司（AMC）开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

克而瑞研究中心认为，2022年，行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加。一方面，对于偿债压力较大的企业来说，借助项目出让、资产出售扭转局面迫在眉睫。另一方面，央企、国企以及一些优质民营企业凭借自身实力以及政策支持将在收并购市场掌握更大的主动权。随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。

房企收并购事件增多

在收并购发债、贷款等政策支持下，房企收并购事件增多。

2月14日，碧桂园服务发布公告称，公司的间接全资附属公司碧桂园物业香港拟收购中梁百悦智佳约93.76%股权。

碧桂园服务表示，收购事项有利于公司加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，扩大社区增值服务潜力；且公司与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。

今年1月份发生了多起收并购事件。据中指研究院统计，如华润万象生活将禹洲物业、中南服务收入囊中，中海37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合股权，中海宏洋收购雅居乐义乌、徐州等项目，徐州市国企潘胜地产接手恒大南京项目，粤海置地收购粤海物业等，国央企在收并购中表现较为亮眼。

克而瑞研究中心指出，今年以来在房地产项目以及物管股权方面都出现了较多的收并购事件，比如华润万象生活在1月就接连出手收购了禹洲物业和中南服务两家大型物管企业。整体看来，由于近期物管行业以及房地产行业的收并购机会都开始增加，再加上央行和银保监会对于房地产企业并购项目表达了明确的政策以及金融支持，因此未来有可能形成一波并购潮，行业集中度进一步提升。

不过，天风证券研报则认为，促成房企并购仍存在一些制约因素，来自中国及海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收并购高潮。另外，收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性，在招拍挂市场冷淡的当下，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。

天风证券研报指出，进一步推动收并购需要政策与资金支持，也需要稳定需求端的预期和信心。本轮收并购的主要制约因素或为：1) 需求端存在需求预期短期反转担忧；2) 融资渠道受限与杠杆空间不足；3) 实操层面中尽调成本与事后风险的隐忧；4) 高价拿地带来资产议价空间有限；5) 国企受限于决策流程发力相对缓慢。

天风证券研报认为，预期稳定之下的紧平衡可能是推动收并购的最佳状态，让出险房企放弃幻想的同时给与收购方行业稳定发展的信心。（张达）

编辑/田野