法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，一般价格会低于市场价，受到部分购房者的关注。近日，上海某高端住宅小区的10套房源被集中上架进行法拍，单套房源按评估价八折起拍，总价超过1400万元。这批法拍房的具体情况如何？价格是否真的如传闻中所说很“划算”？记者进行了实地探访。

开发商拖欠6亿工程款 首批上海10套千万豪宅8折起拍

该批法拍房共10套，位于上海普陀区中环名品公馆小区，单套面积约177平方米，是小区面积最大的户型。每套房屋按评估价的八折起拍，起拍总价约1415万元，均价8万元每平方米，但最终成交价在10万元上下。小区二手房目前价格如何？记者来到该小区附近，中介表示，从近期成交来看，110平户型的成交均价在10万元左右，80多平户型的成交均价在8万、9万不等。

专业人士表示，仅从成交价来看，优势不大，但存在一定的税费优势。中介告诉记者，这批法拍房均集中在10号楼。记者来到10号楼发现楼下大门紧锁，从外部看，整栋楼基本处于空置状态。

上海市普陀区某房产中介：边上的商业没建起来。建不了，因为商业也弄不起来，所以政府不给它预售证，10号楼是没法卖的。

在小区门口仍设有售楼处，售楼处工作人员称，如果想看这批法拍房，要提前准备全款验资证明。

中环名品公馆售楼人员：如果看房第一要拿身份证，然后拿全款验资证明，至少要有1500万元的验资，现在已经拍到1700万元了。

阿里拍卖平台信息显示，截至周日晚，该批10套法拍房已有2套落锤成交。2套房源每套参拍人数在10人左右，分别经历29轮和30轮报价后成交，相关负责人表示，第二轮8套房屋的拍卖热度预计会有所提升。

公开资料显示，小区开发商为上海智富茂城置业有限公司，目前名下正在执行的总债务超过27亿元，从判决裁定文书来看，10号楼共62套房屋都在此执行范围。此外，该小区之前已经有22套房屋上拍，后续可能还会有部分房屋会进入司法拍卖程序。

上海：一年上线2200套法拍房 半数以上折价成交

相较于普通二手房交易，法拍房在税费、贷款、折扣比例方面有哪些不同？上海法拍房市场有哪些特征？参与法拍房又有哪些风险点和注意事项？

肖然是上海一家专门从事法拍房服务的机构负责人，她告诉记者，近几年上海平均每年法拍住宅的数量大约在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折价成交约占54%，溢价成交占46%。2021年初，上海法拍房开始纳入限购政策，限购后，整体成交价明显下降、折扣力度增加。

上海某法拍房服务机构负责人 肖然：之前法拍房不限购，2020年，只有19%的成交房源占比是在八折以及以下。但是2021年比例高达40%，这个数据非常明显，完全是限购前和限购后的对比，差别非常明显。

业内人士表示，上海普通二手房交易税费通常为10%左右，由买方承担。而法拍房交易中，买方需要承担的税费仅为契税1%-3%。此外，在“核验价”政策背景下，法拍房贷款比例可能更高，并且会出现部分罕见的稀缺房源，所以在一线城市一直保持一定热度。但同时，法拍房由于其特殊性，也存在一定风险，如付款周期短、易造成违约，或存在隐形税费、收房困难等风险。

上海某法拍房服务机构负责人 肖然：普通人对法拍房会有一些恐惧，但是随着这几年法制的完善，还有交易流程不断完善，包括执行体系的完善，其实这些问题都得到非常大的解决。

法拍房参与流程方面，首先从最高法指定的7个网拍平台进行选房看样，充分了解限购政策及税费等信息，再进行参拍、竞价，竞得后需按要求及时支付尾款。特别是需要贷款的购房者，一定要先向银行申请贷款预审，通过后再进行后续操作。

某拍卖平台司法业务负责人 陈春：要做相关的政策了解，特别是关于限购和税费的了解，如果确认竞价成功，就需要按照法院在标的详情页里面的公示时间支付尾款，否则就会被判定为悔拍，罚没保证金。（央视财经）

编辑/田野