2022年，惠誉、标普、穆迪分别对房地产行业发布了信用展望。从三大评级机构的态度来看，未来房企的境内外融资环境依然严峻。

境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。

在此背景下，近期，央行、银保监发文，推进优质民企和国企央企并购出险企业的项目，并专项推出并购贷、专项债，且不计入三道红线。

随后部分国资房企立即成功发行并购债。

1月26日，就有央企招商蛇口和厦门国资房企建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。其中，建发募资10亿元，4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权；招商蛇口发行金额为12.9亿元，全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。

在这些消息推动下，2022年1月底前后，房地产项目并购案例明显增加。

为了化解流动性风险，有民营房企选择拿出部分优质资产打折出售。甚至像融创、雅居乐等未出险房企也积极参与。此外，阳光城等房企还通过股权转让“让与担保”等追加增信措施的方式给市场释放信心。

有业内人士向观察者网分析称，随着“并购债不计入三道红线”新规落地，一场收并购大潮正在汹涌而来。对急于补充现金流的民营房企而言，不可再抱有侥幸心理，积极处置资产保证流动性方是上上之策。目前的环境下，有实力并购的企业毕竟是少数，完全是“买方市场”，因此能成功卖出的资产都至少是债务关系相对简单、净资产为正数的优质资产。

一手卖子，一手还债

2年前泰禾爆雷，万科总裁祝九胜曾言：泰禾能不能活下去，取决于其自身求生欲，以及金融机构与泰禾集团的共识，要么集体上岸、要么集体沉船。

在业内看来，这句话放在今天依然有效，作为重资产行业和国民经济支柱产业，能否活下去很大程度上取决于自身的求生欲。

一边积极出售资产，一边提前偿债的世茂就是其中之一。

在企业出售资产名单中，已经成交的最新两单分别是：1月21日，世茂将旗下尚未开发的上海北外滩项目以7.7折10.6亿元转让给上海国资委全资附属公司；1月24日，世茂又将持有的广州亚运城项目26.67%股权以18.45亿元出售给央企中海地产全资附属公司。

而此前，据世茂集团子公司上海世茂建设有限公司披露，截至2021年末，世茂集团已处置了34.21亿元内地资产和香港西九龙项目，累计收取资金约40.55亿元。

据观察者网了解，世茂集团的待售资产包里已纳入30多个重点项目，总货值近800亿元，包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体，涉及上海、北京、大湾区、杭州、南京、福州、天津、武汉、长沙、重庆等17个区域。

世茂集团对其中15个项目给出明确估值或报价，总报价约422.35亿元；剩余部分或为合作项目，或处于前期投入阶段，世茂方净投入合约324.84亿元。

不过，近800亿的资产包，并不意味着可以全部用来回血。

据知情人士透露，其中绝大多数项目均存在抵押融资情况，部分项目甚至前期抵押融资余额大于世茂方净投入，即超额融资。不过，融资额越高，证明资产越优质，出售折扣也就越少。据估算，这些资产包全部出售，大概可以为企业回款200多亿元。

就在出售资产的同时，世茂集团旗下上海世茂建设今年1月共有7笔ABS到期，总规模30.3亿元，除两笔展期外，其余5笔均已兑付，金额为18.3亿元。此外，世茂还先后提前偿还金谷信托本金1.5亿元及截至2022年1月20日的相应基准投资收益。

而提到出险房企，恒大是个永远绕不过去的话题。

在变卖香港总部、退租深圳总部之后，近期恒大在佛山、昆明、徐州等地不时有在建项目成功出售的消息传出，接盘方既有央企五矿集团旗下五矿信托，亦有地方国资企业。

1月17日，恒大集团在其微信公众号发布消息称，截至12月底恒大全国复工率92.9%，12月完成交楼37899套，并计划在1月份交楼3万套。

事实上，在当前的环境下，积极处置资产、盘活资金已成为房企的一致选择。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称，尽管目前融资政策有所松动，但短时间内恐怕难以惠及所有房企。另一方面，消费者购房意向被扭转，新房市场销售遇阻，房企最大的“回血”途径被中断，因此行业危机短期内难以解除。

融资未明，抵押不止

据观察者网了解，除碧桂园、龙湖等少数头部企业，以及部分心存侥幸或躺平企业之外，绝大部分民营房企均开始积极处置资产，以保证现金流稳健。

1月26日，阳光城披露，针对此前债务担保情况，公司全资子公司深圳阳光城控股有限公司（以下简称“深圳阳光城”）将其持有的深圳市阳光城实业发展有限公司（以下简称“深圳阳光城实业”）100%股权转让给五矿信托，进行让与担保。此外，东莞光启房地产购房尾款提供质押（金额以实际质押登记为准）。

观察者网了解到，2020年7月，阳光城发布公告称，公司持有85%权益的子公司重庆穆光房地产（以下简称“重庆穆光”）接受五矿信托提供的12.3亿元的融资，期限不超过24个月。

作为担保条件，公司全资子公司东莞光启房地产以其持有的土地提供抵押，光启房地产100%股权提供质押。此外，阳光城对该笔融资提供全额连带责任保证担保。另一股东方刘旭东按权益比例为公司提供反担保，重庆穆光房地产提供反担保。

天眼查显示，2022年1月26日，深圳阳光城从深圳阳光城实业股东中退出，后者股东变更为五矿国际信托有限公司。

众联智询副总裁蒋凯向观察者网表示，让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，在债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。其中，将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人；受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。

“原来的担保条件只是东莞光启的土地，现在追加的担保条件是让与担保和购房尾款质押。应该是在原融资展期或者到期之后续期的情况下，机构让企业追加增信措施，追加担保和抵押物。”

不过，令业内比较疑惑的是，目前重庆穆光的上述融资尚未到期，阳光城也并未在公告中提及是否会展期相关内容。

就此，阳光城相关负责人向观察者网表示，目前债务尚未到期，具体情况要等债务到期之后再决定如何处理。

截至目前，阳光城及控股子公司三类担保共计941.77亿元，超过最近一期归母净资产的100%。对资产负债率超过70%的单位担保金额超过公司最近一期净资产的50%。

此外，之前因担保公司理财产品违约而爆雷的粤系“旧改之王”佳兆业，近日亦有处置文体科技集团和上海总部的传闻。

不过，佳兆业方面回应观察者网称，深圳国资委旗下的深圳市投资控股有限公司将接盘佳兆业文体科技集团的消息不实，后者近日的确在积极推进引进战略投资者的工作，但目前尚未与任何单位签订相关法律文件。

而对于将出售上海总部一事，企业则未做出回复。

“能卖出的就是好资产”

值得注意的是，在民营房企普遍遭遇现金流危机的当下，即使是未出险房企也不得不未雨绸缪。

但在房企“普遍钱紧”的大环境里，要成功找到接盘方并不容易。

公开资料显示，自2021年11月至2022年1月，不到两月时间，融创中国就先后两次折价配股融资，且孙宏斌还将自有资金4.5亿美元无息提供给融创使用，使企业现金流告罄的风险暴露台前。

最先被摆上货架的恰恰是此前最被企业看好、孙宏斌屡屡亲自站台、一度有分拆上市传闻的融创文旅综合体，这也从侧面印证了企业的“瘦身”决心。

近日，融创位于武汉、位于昆明的项目公司股权接连发生变更，接盘方分别为武汉城建、首创置业和华发3家地方国企。

据知情人士透露，融创广州花都文旅城与海南项目也在接洽受让方，随时准备出售。

另一家尚未出险，却积极处置资产的是粤系房企雅居乐。

1月24日上午，雅居乐集团公告称，拟将持有的广州亚运城项目26.66%股权以18.44亿元出售给央企中海地产全资附属公司。

而在此之前，1月10日早间，雅居乐披露2021年下半年出售资产情况，企业已就14项非核心物业出售事宜签订认购书或买卖合同，售价合计约28亿元，包括酒店及酒店用地5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。

此外，粤系房企中国奥园也在积极出售境内外项目。据悉，境内方面，截至目前，中国奥园已经陆续转让、退出包括广东阳江、惠州，江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目。境外方面，目前中国香港、澳大利亚、加拿大等地项目出售已获实质性进展，有望近期公告交易，回笼资金总额约30亿元。

有资深机构人士向观察者网表示，能够顺利出售的资产就是好资产，开发商的土储往往经历层层抵押，在建已售项目也已变成负债，都很难再出售变现。

目前民营房企即便没有爆雷，也普遍要求收缩战线、节衣缩食，万科多次谈及“活下去”并非虚言。换个角度来看，诸如融创卖文旅、雅居乐卖商业，还有部分变卖物管公司的房企，都是幸运的。大浪淘沙之下，能够保留地产开发主业的核心地块与核心项目，保存实力，就有东山再起的机会。

编辑/张郁唯