刚刚过去的2021年，深圳二手房市场急速降温，曾经最为火爆的学区房市场降温更为明显。

去年，打击学区房炒作成为多地监管部门的重要工作之一，优质教育资源紧张的一线城市尤其如此，有关学区房政策的调整也为市场关注的焦点。

电脑派位？

近日，深圳市龙华区教育局发布了关于2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示，对龙华区教育科学研究院附属中学、龙华区观澜实验学校、龙华区外国语学校高新校区、龙华区福城实验学校、龙华区第三实验学校华悦校区、龙华区华盛学校、龙华区虔贞学校、龙华区博雅学校、龙华中学弘毅校区初中部、华东师范大学附属深圳龙华学校十所学校划分招生范围，并向社会进行公示，其中提到了电脑派位学区：由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。此外，华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。

对此，有业内人士表示，目前暂时还未公布电脑派位学区如何具体分配学位，具体细则还需要等待官方正式发布。一般来说，电脑派位招生就是电脑摇号、随机抽取，是一种相对公平的方式，而电脑派位学区内的学位都相对较为紧张。一旦落实这个学区组合，或将成为深圳第一个采取电脑派位进行分配入学的学区。

对于电脑派位，深圳在2019年曾明确提出，各区教育行政部门要指导报名人数超过招生计划的民办学校，采取电脑随机派位进行招生。

学区房大降温

去年，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。征求意见稿针对入学政策进行了完善，并均衡了教育资源，提出深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。

证券时报记者发现，深圳最早于2015年开始推行大学区制，多个片区早已实施。从目前情况来看，从各区的大学区分布来看，过去多集中在“非核心区”，一些优质学校并没有被划进大学区内，而且深圳各区并没有统一的大学区入学规则标准。

日前，深圳政府网站公开了市七届人大常委会第六次会议听取和审议的《深圳市义务教育优质均衡发展情况的专项工作报告》。该报告提出了推进义务教育优质均衡发展的一系列新举措：2021年新增公办义务教育学位8.8万个创历史新高；集团化办学覆盖全市公办中小学；5年内实现全市义务教育师资配置基本均衡；学科类校外培训机构压减84%等。

为实现教育质量均衡，近年来深圳推出了许多措施，其中包括推进各大名校集团化办学。过去，一旦名校新设分校传言流出，资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例。该片区房价在2019年和2020年都登上深圳各片区二手房价涨幅榜前列，原因只是当地有一所正在建设但并未开始招生的名校荔园小学东校区。

不过，即使有了名校的光环，八卦岭的房价在2021年也没有“坚持住”。“29平方米的业主急卖260万元，还是住宅用地的房源。要在2020年，业主挂牌价都要350万元。”在八卦岭片区从事房产中介的张经理解释，“八卦岭宿舍的土地性质分为住宅用地，仓储用地等，价格也不一样，住宅用地的最贵。最近几个月，八卦岭宿舍其和附近其他几个小区的成交量很少。”

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学区房市场的经典例子。“学校还没建好，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动。先不说大学区，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？”张经理说，“不过，从去年年中开始八卦岭房价的确下降了，整个深圳学区房市场也降温了，其中较为明显的是一些老破小的学区房。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，大学区政策在深圳早已试行，以后预计将大面积推广。如果按照目前的大学区招生政策，降房价还是比较困难，或许还会带动原本非该学区的住房价格上升。不过，如果配合其他教育政策，比如入学摇号、教师轮换、修建更多的学校等，教育资源平均分配，将有机会防止学区房的价格乱象出现。

来源/券商中国

编辑/樊宏伟