女子首付745万元买房，由于没有按照约定时间支付二期款项，按照此前合同约定，需要赔付490万元，被称“最惨购房人”，登上了自媒体平台热搜。

律师提示，购买大宗商品的消费者在签合同时必须谨慎，可以提前和卖家订立相对宽松的条款，以免遇到特殊情况，让自己陷入“最惨”境地。

首付745万元   女子购买180.9平米办公楼

出生于1996年的伍女士，看中了上海一套180.9平米的二手办公楼，该房子总价1550万元。

2020年5月27日，当事人签订房地产买卖居间协议，约定伍女士于签订买卖合同当日支付首期房款。

第二期房价款通过以下方式支付：购房人伍女士应在签订合同后五日内向银行申请贷款，若伍女士贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介方转付或直接支付卖房者。

2020年5月30日，双方签订补充条款，约定房屋总价款仍为1550万元（净到手价格，不含佣金），买房者支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。

卖方同意提前交房，买方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方，剩余贷款745万元由银行放款给卖方。

2020年7月2日，双方正式签订上海市房地产买卖合同。从合同内容可知，这套房屋的类型为办公楼，建筑面积180.09平方米，双方同意在2020年8月30日之前办理转让过户手续。

合同补充条款约定：买房者未按照合同约定履行的，每逾期一日需向出售方支付总房价款万分之五的赔偿金。逾期超过十个工作日，或购买者单方要求解除合同的，均视为买房者违约，卖房者有权单方解除合同，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向出售方支付相当于总房价款20％的违约金。

同日，双方当事人又签订协议，约定：若因购买者违约导致合同无法正常履行，购买者应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿售房者房屋装修费180万元。如因出售方违约导致合同解除，则同样应向购买者赔偿装修费损失180万元。

截至2020年7月13日，伍女士共计付款745万元。

第二期款项未如约支付   买房者被判赔490万元

买卖纠纷爆发于第一期款项支付之后，双方为此闹上法庭。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

庭审中，伍女士认为，贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易时间，因此，自己的行为并非根本性违约。

不过，这一说法未获得法院认同。

法院查明，在第二期付款义务到期时，伍女士选择银行贷款方式，同时约定如逾期获得贷款，应在申请产权过户之前支付相应部分房款，如不然，则构成违约，卖方有权解约并索赔。

合同中约定过户时间2020年8月30日，伍女士最终获得贷款的时间为两个月之后的2020年10月29日，已大大超出了合同约定时间。

法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍女士却未及时履行付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分伍女士同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得出售方谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍女士是无法免除的。

一审判决中，法院表示，伍女士认为已实际支付50％的房款，故买卖合同应继续履行。虽具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失，但在本案房屋出售方坚持依据合同约定所赋予单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，则伍女士提出的因支付房款50％而导致合同不能解除的观点，没有法律依据。

对买受人付款超过房价50％则合同不得解除的说法，我国合同法相关规定及司法解释并无强制性规定（注，涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或居住用房）。

对此，法院也只能无奈地表示遗憾（因法院已给予充分的庭外和解时间，以期双方继续履约），法官不得拒绝裁判，且只能依据法律规定进行裁决。

一审法院判决，伍女士应于判决生效之日起10日内一次性偿付违约金310万元，偿付房屋整修费损失180万元。对于已付购房款745万元，应在直接抵扣应负债务后，一次性退还给伍女士。

双方上诉后，二审维持原判。

大额交易签合同需谨慎  买方可提前要求订立宽松条款

北京骅之韬律师事务所孟建英律师结合法律规定对本案予以简单评析称：相关法律事实发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，依据《中华人民共和国民法典》第一条第二款规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》（以下简称“民法总则”）《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）等相关法律的规定。

合同法第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。

合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

此案中，伍女士最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了双方合同约定的时间，不可否认系因第三方原因造成的违约。但是，作为适格的民商事主体，对于买卖大额价值的商业用房交易中可能产生的风险，应已明知。

伍女士对于双方书面合同约定“若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方”是明知的，其应承担相应的法律后果，积极采取补救措施以履行合同。

法院在伍女士未能取得出售方谅解和许可的前提下，判决双方按双方合同约定的违约条款承担责任并无不当，符合民法总则保护双方民事主体合法权益的规定。

当然，法院的判决结果必然会对公众的认知造成一定的冲击，付了近一半房款却无法取得房屋，且还需要承担几百万的违约金，乍看冤枉，但通过我们结合相关法律的规定进行分析，实则法院的判决是公平公正的。

孟建英律师提示消费者，在进行大额商品或财产交易时，务必提前了解、掌握我国的相关法律规定，法律赋予当事人可以依法委托代理人的权利，建议消费者及时向专业律师寻求帮助，让知法、懂法的专业律师帮忙把关，提示交易风险。

以此案为例，可以提前要求订立如未获银行审批或迟延审批，卖方给予买方相对宽松的宽限期的条款等，促进交易安全有序进行，在最大限度内维护合法权益。

文/北京青年报记者 董振杰
编辑/张彬