一波三折 房山上演“周一见”

北京第三轮土拍迎来收官。共成交11宗地块揽金281.51亿元，另有京土整储挂（丰）[2021]083号、京土整储挂（朝）[2021]094号地块因无人报价最终流拍。

9宗底价成交地块中，原定于12月27日进行现场竞价的劲松街道0408-646地块，因保利未参与竞拍导致该地块最终由葛洲坝提前以11.4亿元底价摘得，销售指导价10.66万元/平与同区域二手房形成价格倒挂。因未能进入现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，与政府10%的让利无缘。

原定于参与现场竞价环节的门头沟两宗地块，因无人递交线下竞买申请，最终被金地、金茂以最高报价竞得。此外，作为TOD模式“优等生”，京投发展联合体以175.3亿元底价包揽东坝3宗地铁上盖地块。

房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块上演“周一见”，吸引龙湖、金茂、中建一局三家房企报名。在金茂全程40分钟的见证下，中建一局以18.63亿元+配建1.14万平保障房面积竞得，溢价率15%。

而在第二轮土拍中，中建一局曾以14.6亿元竞得与该地块相邻的房山区拱辰街道FS00-0111-0018、0016地块，案名公布为“中建学府印悦”，两宗地块销售限价均为4.5万元/平。

至此，北京2021年度三轮供地平稳收官，57宗地块共揽金1900亿元，整体溢价率约5%。成交商品住宅用地面积、规划建筑规模较去年全年增加一成以上。

首开260亿元连续拿地 北京土地市场成交稳健

从第一批次土拍市场一片大好，到二批次的集体遇冷重新审视之后，三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

首轮土拍中，10宗地块因触及双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。卓越作为“黑马”累计斩获4宗地块，北京本土房企首开与其联合竞得1宗地块后，还独立竞得3宗地块。

除此之外，经过61轮竞价角逐，碧桂园以41.15亿元+1.15万平国际人才社区住房竞得城市副中心1201街区地块，溢价率14.94%。融创联合体以64.4亿竞得石景山区衙门口棚户区改造地块。深耕石景山多年的中海，未拿一块。

相较于第一轮高溢价“抢地”，第二轮土拍市场明显冷静。8月底，北京挂牌第二批集中供地地块共计43宗，总起始价1359亿元，其中26宗因无房企报名延期。

5宗因仅有一家房企参与网上竞价提前底价成交，剩余11宗完成现场竞价。成功出让的16宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍，相较于一批次的50余家参拍房企，热度明显降温，仅海淀东升镇两宗地块进入竞高标准方案环节。

首开以123.35亿元总价斩获3宗。加上第三轮中与住总、旭辉联合竞得的密云地块，以及首轮中的5宗地块，首开本年度在京拿地共计260亿元，占比总土地出让金额的14%。首轮中未有斩获的中海，在第二轮中斩获2宗地块。

供地大户朝阳区在第二轮土拍中供应11宗宅地，仅十八里店1宗地有房企报名。关注度较高的丰台丽泽商务区万泉寺地块并未触达地价上限。

此外，对于同板块地块，房企更倾向于小体量地块，其中石景山古城南街和门头沟永定镇本批均推出两宗地块，建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块被延期至下一批。

品质优先 “首善标准”贯穿全年

从年内商品住宅供地情况来看，为落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”定位。北京持续在限地价、控房价、提品质方面进行完善，推出竞政府持有商品住宅产权份额、竞现房销售面积等竞争方式，并首次采取摇号方式确定竞得人。

在第二轮土拍中，京土整储挂（兴）[2021]060号地块是唯一一宗需竞现房销售地块。经中建一局报37.84亿元触竞价上限转入竞报现房销售面积阶段，溢价率10%。最终中铁置业+兴创以37.84亿元+54000平现房销售面积竞得。

另外，年末土拍中的房山区拱辰街道地块、门头沟区永定镇2宗以及密云区水源路南侧地块均在竞现房面积的基础上增加了竞配建保障房面积的环节，做到了买房、卖房让利最大化。

相较于传统期房销售而言，现房销售是对购房人的变相保护。首先，在目前危机四伏的市场环境下，许多房企爆发流动资金危机导致接连发生债务违约以及项目烂尾，严重损害了购房人利益，拉横幅维权的情况也是屡屡发生，有人积极面对，有人熟视无睹。

其次，为矫正商品住宅“货不对板”等问题，北京等多个城市相关部门相继出台多项法规制度，严厉打击商品房违规销售行为。但不实宣传、违规验资等问题依旧屡见不鲜。政策监管已是最低的行业底线，唯有房企自我约束，整个房地产市场才能平稳健康发展。

而对于竞政府持有商品住宅产权份额方式来说，既切实降低购房人实际支付购房款，又实现了政府持有产权份额，同时还为企业预留合理利润空间，实现个人、企业、政府“三赢”。

为缩短企业竞买保证金的占压周期，将高标准商品住宅建设方案投报时间由现场竞价后第10个工作日调整为现场竞价当日投报，有效提高了资金使用效率。

此外，首批次供地项目中的延庆南菜园地块，成交后44天即取得建设工程规划许可证，第二批次供地项目中的门头沟永定镇地块，成交后66天取得销售许可证。

由此可见，北京土拍市场已逐渐形成“首善标准”，从实际行动上落实了“稳地价、稳房价、稳预期”目标，有效维持了房地产市场平稳健康运行。

租赁保障性住房或将成标配

继取消公租房“7090”限制后，为传达学习中央经济工作会议精神，加大对长租房市场、保障性住房建设金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展，缓解北京新市民、青年人的住房困难，北京将进一步增加保障性租赁住房房源。

12月27日，北京市住建委等四部门联合印发《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》。其中明确，各区在新供商品住房、安置房等项目中，每年按项目住宅建筑面积的一定比例配建公租房和保障性租赁住房。其中商品住房项目配建以保障性租赁住房为主。

结合全市确定的公租房、保障性租赁住房需求情况，科学制定年度租赁住房用地供应计划，并在年度建设用地供应计划中单独列出，通过集中建设、配建、改建等方式切实增加实物房源有效供给。

据介绍，通过集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租赁住房地块25宗，配建建筑规模46万平方米、可提供房源约5700套。预计2022年北京土地市场的供应结构将持续性向保障性租赁住房倾斜。

编辑/张郁唯