近日，中国证券报·中证金牛座记者对北京地区多个片区学区房市场进行了实地调研。调研发现，北京多校划片政策实施以来，学区房陷入有价无市的“囧境”。虽然价格未出现明显松动，但成交量却出现断崖式下滑。中介成交进入低谷期，头部中介的中介费大幅打折。

成交锐减

“成交量最高的时候，买房是需要抢的。一个人平均一个月能卖7套房子。现在业绩好的员工，2个月能卖一套房子。业绩不好的，可能半年都没有出学区房的单子了。”位于西城区长椿街附近某知名中介王红（化名）对记者表示。

王红介绍，2021年春节过后，学区房出现成交小高峰。“2、3月的时候，北京二手房成交量还是非常高的，10个人左右的门店，每个月能成交20、30套。下半年，‘高单价、高总价 ’的学区房成交一落千丈。”

但是，从价格角度看，学区房并未受到明显影响。“除非是急售客户，急需用钱，价格可能会比最新成交价低一些。普通的房子，都是按照所在小区最新成交价在卖，不会出现明显下降。市场不好的情况下，最多是多挂牌一段时间，成交周期变长。甚至有的客户觉得，反正是卖不掉，不如挂高一点，省得中介天天登门谈价。”在海淀区从事中介服务10年的二手房销售人员王明（化名）对记者表示。

王明指出，东城、西城、海淀多校划片实施后，这些地区的学区房上学不再“有保险”。但是，拥有这些房子的客户很多是自住，稳定性是比较强的，持“卖不出去就不卖了”心态的业主较多。

中介费打折较多

中国证券报记者调研发现，目前，为争取成交资源，近期头部中介的中介费折扣较多。有头部中介销售透露，临近年底，为了冲刺业绩，很多业务员将中介费在原有基础上打8折，把自己应该拿的提成让利给购房者，吸引客户买房。

有购房者向记者透露，即便打了8折，目前头部中介的中介费还是在2%以上，和几年前还有不小的差距。

多位中介人士向记者表示，目前，各大中介基本都上线了VR看房、房源词典数据库等功能。升级这套系统，本身成本就很高。后期为了维护房源、增加带看，也需要较多的人力、物力。比如，拍摄高质量的照片、上传房源最新情况等等。另外，中介要承担房源交易过程中的一些特殊风险，比如资金短期拆借等等。这些业务，比之前都有较高的成本。

“另外，从人员构成看，中介向专业化、高端化转型。很多门店招聘，对学历有要求，而高学历的应聘者，底薪一般会比较高，这些都会增加成本。”有中介人士向记者透露，“相比之前，原来中介行业的门槛很低，行业主要靠提成。老员工基本是没有底薪的。如果没有开单，成本也会比较低。”

从行业整顿看，12月27日，北京市住建委官方微信发文，对今年以来学区房价格快速上涨、经营贷违规流入楼市、住房租赁企业爆仓等突发问题，北京市区住建房管部门采取应急执法、专案执法等方式，快速出击，集中组织开展了多轮次执法行动，严厉查处中介机构炒作学区房、宣传经营贷等违规问题。2021年，北京市区住建房管部门共开展房地产经纪机构执法检查5650项次，实施行政处罚457起，处罚金额575.5万元。

来源/中国证券报

编辑/樊宏伟