房贷放松背景下，银行房贷政策出现分化。以深圳为例，第一财经记者了解到，当前作出房贷利率调整的多为中小银行，大行基本保持稳定。另一方面，在部分股份行加大二手房贷款力度的同时，也有银行近日突然暂停了当地的二手房贷款业务。

有业内人士分析，鉴于不同区域楼市情况不同，各银行策略存在较大差异，此类分化背后多是银行自身根据环境变化作出的业务决策。

根据国家统计局12月15日公布的数据，11月国内70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降趋势，其中深圳二手房价格已经连续7个月环比下降。不过，随着政策边际放松，业主和购房者交易意愿增强，北京、广州、深圳等城市二手房成交开始回暖。

银行房贷出现两大分化

此前第一财经曾报道，深圳部分中小银行近期对个人住房贷款利率作出调整，在“一盘一策”原则下首套新房利率可以降至4.95%，但整体利率仍维持在5.1%～5.15%。多位房产中介人士向第一财经记者表示，包括中信银行、广发银行在内的几家股份行均有协商余地，但最终还要看银行与开发商的沟通结果，以及购房者资质等。相比之下，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行虽然在放款时间上有所提速，但贷款利率未有松动。从中介人士提供的合作银行利率明细来看，多数银行对外统一口径仍是首套利率5.1%，二套5.6%。

除了大行与中小银行的分化，个别中小银行在二手房按揭贷款方面也出现不同态度。“最近调整了，二手房首套4.95%、二套5.45%，新房还是首套5.1%、二套5.6%。”平安银行深圳某支行个贷经理表示，当前阶段一定程度上希望引导大家购买二手房，减少新房新建。此前广发银行也针对二手房贷款作出调整。浦发银行则有客户经理透露，其所在支行12月16日收到分行通知，暂停当地所有支行的二手房贷款业务。在此之前，该支行的新房贷款已仅保留与开发商准入银行对应的业务，银行不再直接受理个人按揭业务。“我们暂时不接二手房业务了，明年年初可能会再做。具体原因不清楚，应该不是贷款额度的原因。”该客户经理补充道。

有深圳当地房产中介人士也表示：“新房还是要看开发商和银行怎么谈的，二手房确实有小银行降了，四大行没动静，主要是新房涉及贷款资金量大，现在开发商找合作一般都是找大行，小银行在二手房市场更有竞争力一些。”有业内人士认为，大小银行之间的贷款政策分化在情理之中，而且中小银行在政策框架内的业务调整更加灵活，在“一城一策”方向下很难评判具体原因。但也有地产行业人士认为，当前房贷属于银行利润较低的业务，不排除部分银行因为本身二手房业务量较小等因素暂时压降相关业务。

二手房需求端逐渐回暖

从主流趋势来看，在监管多次释放积极信号、对房地产融资纠偏后，房地产融资和个人按揭贷款市场均有明显改善。此前就有多位机构人士分析，当前环境下按揭放松是刺激需求端的关键。日前召开的中央经济工作会议、中共中央政治局会议提出，要在“房住不炒”定位下更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和发展。自10月以来，央行已经连续两个月单列个人住房贷款数据，12月13日公布的最新数据显示，11月个人住房贷款增加4013亿元，相比10月多增532亿元。

从政策端传导至需求端需要一定时间，但初步效果已经开始显现。数据显示，11月全国商品房销售面积、销售额继续延续下降趋势，分别同比下降14.0%和16.3%，连续4个月两位数下降。但受信贷环境改善等因素影响，二者降幅分别较上月收窄了7.7个和6.3个百分点。不过，中指研究院提示，市场仍处于调整通道，叠加去年12月基数较高，预计12月商品房销售规模同比降幅仍较大。据深圳市住建局数据，11月深圳在加大新房促销的同时，二手房住宅过户套数虽然同比继续下滑，但环比上升37.76%达到2211套，结束了7个多月的下滑趋势。

价格方面，一线城市二手房价格整体有触底反弹之势，深圳继续“7连跌”。根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，11月70城销售均价环比继续下降，同比涨幅进一步回落。其中，11月，北京和上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，较上月收窄0.2个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%，此前深圳二手房销售价格已经连续6个月下跌。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟