北城新房终于设计出花了！
昨天，郁姐团队去海淀和昌平踩盘，收获不小。今天先聊聊粉丝们最关注的龙湖云璟项目。
11月20日本周六售楼处开放，因为开设在商场里，受到疫情管控要求，要分时段限流进行客访。
一般售楼处刚开的第一天，人都很多，建议大家可以稍微晚点错峰访问，近期只有公共区域对外开放，样板间都还没有装修好，预计要到月底才能对外展示。所以不必操之过急。
万科TBD售楼处位置在星巴克附近
郁姐团队会组织大家，帮粉丝们妥善安排客访时间。并且，感谢粉丝们厚爱，媒体粉丝优惠福利是必须的！
今天先说说我们在售楼处现场的意外收获！111m²户型样板间面纱揭开了一角～
01带阳台 落地窗？
“我们现在24小时备战。”售楼处里的施工大哥说，一直在赶进度。保证11月20日售楼处公共区域能够对外开放。
还有三天，现场目前是这样子的。。。
在凌乱之中，我们发现了111m²的样板间的初级版本。
龙湖云璟111m²样板间实探
看完视频，与之前网传的户型图比对了一下基本一致。
左侧为90m²，右侧为111m²户型
样板间的图纸面积就是111m²，那么此前说的115m²是又进行调整了。
郁姐粉丝们眼力特别好，发现了一些关键点！
（1）落地窗
客厅以及主卧的南向窗户是落地窗！
但又有传言说被竞品举报了，不能做落地窗，后期会改！
郁姐觉得可以让子弹飞一会儿～留有一个悬念！
开发商现在也是卷儿！戏多！
我们只说目前我们真实看到的！施工师傅说目前确实就是落地窗！
（2）客厅带阳台
施工人员称，按照样板间施工图纸，客厅的外面是一个可步入的阳台。
郁姐目测有6、70公分左右吧。
如果是真的就太棒了！在北京想找个有阳台的房子真的不容易！在这点设计上，要给龙湖团队加鸡腿！
（3）主卧带阳台带飘窗
市面上在售新房独一份！
大家可能看不清，郁姐在现场走不进去，但可以看到主卧外面还有一个小空间，施工人员说是个小阳台，侧边还做了飘窗！
这确实太超出预期了！
感觉人生通透了！
以上三点，让我想起了此前官方所说的，“功能优化，产品上还有一个非常大的亮点。”
目前实际看到的与此前户型图有出入的就这三个点！也许是为了样板间展示装修效果，也不排除之后有什么幺蛾子，还是以官方最终呈现为准吧！
02价格及装修
样板间只做111m²的，不做90m²的。期待90m²的也会有类似的空间设计吧！
产品雏型有了，郁姐在跟粉丝沟通的过程中也了解到，现在大家最关心的问题，一个价格，另外就是装修了。我们一起探讨一下，给开发商也提供一些定价建议。
我们知道此前中公地块限竞房的销售均价为5.7-6.33万/m²。
月初刚刚入市，一路之隔的万橡悦府均价是5.4万/m²，并且交房早，且地块旁边配有12年一贯制学校距离商场更近。
所以有粉丝就提出来了，同样作为二手房入市时，万橡悦府的售价优势是很明显的。（不得不佩服我们粉丝的深思熟虑，思路清晰，不盲目，郁姐觉得非常有道理！）
当然，万橡悦府这个项目有它的特殊性，也已经成为过去式，大家也不必太过纠结。
但参考另一边，昌平北清云际、奥森春晓6.2、6.3万/m²的销售定价，现在大家也都看出来了，销售的情况并不理想。
那么问题来了，龙湖云璟到底是否要参照这两个项目的售价来定均价呢？
当然龙湖此前也说了，会在精装修上、得房率上超过竞品。也跟郁姐说过“产业化装修，可选精装包。”
如果6万2、3，是产业化装修，标准略高于昌平双子星一点。但还是会直面万橡悦府二手房竞争的问题，购房人会不得不买帐吗？
如果在均价之上再加精装包，超过均价最高上限，市场接受度肯定会更差。
龙湖能不能找到一个平衡点，让购房人买的心甘情愿，也能保证项目的品质，考验情商的时刻到来了！
前不久海淀永丰中海地块也曝出了小户型产品，上车海淀回到了6字头，这是一种风向。并且一定会对在海淀工作的购房人有所分流。
现在市场已经进入买方市场了，开发商想快速销售，还是应该多给购房人一些诚意。
郁姐了解到，因为龙湖10月才拿的地，现在所有环节都在紧锣密鼓的赶工，设计、工程、营销都在加班，确实已经非常快了。具体定价没出，主要是因为还在核算精装修的成本。
最后在补充一些项目信息，据龙湖方面介绍，万橡悦府K12教育会引进北京101中学，小学初中各29个班，高中30个班，同为七里渠板块，龙湖云璟的业主可共享教育资源。（教育政策在变化，现在都是多校划片，能不能上还得看当时的情况，信息只作为参考，有总比没有强。）
地块最东侧有五栋写字楼，地铁噪音没有影响。
另外此次龙湖在传统强项园林设计上，也采用交互式设计，据描述，会有，
一大片草坪、中央会客厅、微缩篮球场、儿童乐园还分大孩子和小朋友活动区、禅意的冥想空间……
整体建筑风格是现代风格，单元门、大堂会用石材！
好了，先聊到这里，加入郁姐粉丝团，请联系下方微信！
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文/张郁唯
编辑/崔心悦
