830万购得一处位于北京东三环的房子，但卖家却未按照约定将户口迁出。因认为这致使房屋没有顺利再次卖出，倪某将尹某告上法院索赔40余万。

11月16日，北京朝阳法院开庭审理了此案并当庭宣判，尹某构成违约，应赔偿倪某8万元。

2017年1月6日，尹某作为甲方与乙方倪某签订《存量房买卖合同》及补充协议，出售名下位于北京市朝阳区团结湖东里的一处房屋，房屋成交总金额为830万元。双方还约定，甲方承诺在过户后365天之内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付违约金，并继续履行全部户口迁出义务。如甲方未按照补充协议约定时间配合乙方办理相应的手续，则视为甲方违约，甲方应支付房款的百分之二十的违约金给乙方，合同继续履行，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。

2017年1月25日，该房屋过户登记至倪某名下。但尹某迟迟未将其户口迁出，倪某称这导致自己无法顺利出售上述房屋。“2018年就开始挂牌出售，直到2021年八九月份才以850万成交。”倪某认为，售出时间和价格并不理想，由此造成的损失是受到尹某未迁出户口影响导致的。故诉至法院，要求尹某支付逾期迁出户口的违约金434000元及逾期付款利息。

对此，尹某辩称，双方补充协议签署时间是2016年12月29日，已经超过诉讼时效。双方在交易上述房屋时，倪某充分了解到所出售的房屋是尹某在北京的唯一住房，之后在京没有其他住房，一直租房居住，“我没有将户口迁出不是主观故意，是因为不可抗力才不能履行。”尹某称，补充协议第七条约定“如因甲方自身原因未如期或者无法将与该房屋相关的户口迁出的”，其真实意思表示是甲方主观故意不办理或者不配合办理户口迁出或能办理户口迁出但却不办理户口迁出的。

“实际上，我多次前往户口所在地派出所户籍科，一直努力寻求办理户口迁出迁入事宜，希望能尽快迁出原址，但鉴于北京市内户口迁移政策这一不可抗力因素暂时无法迁出。”尹某解释，因为北京市要出台新的户籍管理“公共户”政策，以前的非直系亲属迁入政策暂停执行，要等新政策实施方案出台后才能办理。他还表示，户籍地址变动与否，不影响倪某所购房屋所享有的相关权益，包括其户口迁入落户、子女学籍等。2021年6月7日，北京市公安局发布了实施办法，尹某于6月10日便开始了公共户迁入手续的办理，2021年7月24日，北京市朝阳区团结湖派出所公共户设立，第二日尹某便正式迁入该公共户，是北京第一批最先迁入公共户的人员。尹某认为，倪某的权益没有受到任何实质性的损害。

法院经审理认为，该案的争议焦点有三方面。首先关于诉讼时效问题。民事主体向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据双方约定尹某履行户口迁出义务期限届满日期为2018年1月25日，而倪某向法院递交起诉状时诉讼时效尚未届满。

其次关于尹某是否违约问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行自己的合同义务。经查明，尹某未在双方约定的期间内将其户口迁出，应当构成违约。

此外，关于尹某抗辩其未如期迁出户口系不可抗力。法院认为，不可抗力是指以一般人的预见能力所不能预见的、不可避免并不能克服的客观情况。双方在订立合同之初，尹某已明知所售涉案房屋为其名下唯一住房，应当可以预见出售涉案房屋后势必面临履行户口迁出义务的问题，因此被告应当对北京市内户口政策进行了解，不应属于其无法预见或不可避免的客观情况。

法院一审判令尹某向倪某支付逾期迁出户口违约金八万元。

关于违约金标准问题。庭后，法官助理赵晓琳解释，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。在该案中，尹某抗辩认为违约金标准过高。

而倪某也未举证证明其因尹某违约行为所遭受的实际损失，经查，尹某也确实积极为迁出户口作出相应准备，在北京市出台“公共户”政策后及时向户籍管理机关提出申请并将户口迁出涉案房屋。故法院结合尹某违约程度、违约后的处理方式等情节，对倪某主张的违约金数额予以调整并酌情判处，违约金的逾期付款利息也于法无据，法院不予支持。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/叶婉