做产品，该认真还得认真。

三批次土地近期消息频频，郁姐没有详细分析，说实话没太关心，原因主要有几方面，

首先年初的时候全年的土地信息已经公布过，前两批供地基本集合了大部分优质地块。第三批地块值得关注的少之又少。

第二，前两批地块目前入市销售情况都不大理想，短期信贷如果不放开，开发商将会陷入激烈的竞争，加之今年房地产行业的整体债务危机相互渗透，开发商抓现金流排在第一位，投资节奏都放缓了。

可以看到全国各地三批次供地的拿地情况。北京预期也一样，也就意味着有些地未必能如期入市。

郁姐掰手指缕了一圈，没有发现北京特别急需补库存的房企。第三批土地能不能如期全部入市仍然是个谜题。

第三，目前一批次的地块，利润低，产品设计参差不齐，二批次产品目测要好一些。对开发商来说，坚持产品主义，是逆行市场中最核心的竞争力。

今天，我们要聊的这个项目，得房率全部80%以上，可以说是这波楼市的一股清流。样板间做的也是可圈可点。从产品设计的角度，还是值得一起品鉴一下。

金地北京壹街区，低密度洋房社区，面积段70-180㎡，销售指导价4.5万/㎡，总价约330-840万。

11月18日开盘。郁姐给大家准备了媒体优惠！见文末！

副中心正北 宋庄文化艺术小镇

郁姐团队来到金地壹街区重点考察了宋庄的整体区域情况。

整体感觉，宋庄的人文气息、生活气息较为浓厚，街道两旁除了各类的文艺、工艺品店铺之外还有特色餐厅、酒馆、艺术园区，建筑密度较低。

没有工业、高楼，感觉节奏瞬间慢了下来，文化街区令人舒适的放松感。整体环境也较为安静。

宋庄位于北京城市副中心北侧，是北京城市副中心重点打造的三个特色小镇，另外两个是张家湾设计小镇和台湖演艺小镇。

经过多年的发展，这里逐渐从单一的艺术家居住创作地，转变为原创艺术家、画廊、艺术评论家和经纪人等产业链形成的艺术区。

当然，宋庄目前也具有发展中区域通病，就是发展尚未成熟，目前宋庄整体的文化艺术产业化程度不高，相应的配套设施有待完善。

根据宋庄2035年规划，人口达到11.3万，目前大概不到8万。未来依然是一个人口密度较低的宜居小镇。

金地北京壹街区位于宋庄文化创意产业区的北区，出发向南3公里左右可以抵达宋庄小堡文化广场，沿途有餐厅及底商。

据介绍，项目自身配建有四千平的商业综合体供业主购物休闲。项目距运河商务区及行政办公区约8公里左右，开车大概15分钟可以到达。

项目西侧一公里左右为东六环创新发展轴，这条东六环创新发展轴全长16公里，目前正在改造，预计2023年竣工，届时地下将建成一个双向六车道的地下环隧。

东侧紧邻通怀路，是通往市政中心的一条主要干道。地铁M102线将在宋庄开设两站，其中一站设在儿研所附近，距离金地北京壹街区大概4公里，另外一站尚未公布。地铁M102线衔接地铁6号、七号、八通线，四站换乘6号线东夏园站，去往朝阳、国贸等各大商圈也将更加便利。

项目距友谊医院通州分院、安贞医院、首都儿研所都在5公里左右。友谊医院一期已经投入使用，最新消息二期预计于2023年5月完工投入使用。安贞医院通州园区今年年底结构封顶。首都儿研所项目建设全面启动，计划于2024年年底完工。

项目将配建幼儿园，并有规划小学用地。就目前宋庄的情况来看，距项目2.5公里左右有宋庄镇中心小学，通州区徐辛庄小学等；4公里左右有通州区宋庄中学。还有北京第一实验学校和北京市第一实验中学，这两个学校去年落户通州目前师资力量已经齐备，正在建设当中，隶属于北京十一学校。未来附近的教育也可以满足业主需求。

郁姐团队实拍地块现状

金地北京壹街区于2024年9月末进行一期工程交付，届时宋庄十四五规划中的主要项目都将落地，区域更加成熟。

高得房率 总价动人

金地壹街区体量不小，共1658套房，6-8层洋房，划分成六个地块预计分三次开盘。

得房率可以说在今年第一波产品里非常优秀，在80%-85%左右。

首期推出的一号、三号地块，共576套房，一号地块11栋楼，272套房，以大面积户型（109-186㎡）为主；三号地块8栋楼，304户，主要以小面积（73-96㎡）户型为主。

产品户型覆盖了两到四居，价格我们按4.5万/㎡计算，开盘会有有优惠：

73㎡、78㎡两室一卫，共37套，328-350万左右；

85㎡三室一卫，79套，382万左右；

96㎡三室两卫，122套，432万左右；

109㎡三室两卫，58套，490万左右；

125㎡、143㎡四室两卫，124套，562-643万左右；

165㎡、186㎡四室三卫，各28套，742-837万左右；

另外，还有155㎡和200㎡的上跃户型，698-900万。

这个价格，真的对刚需太友好了！

金地北京壹街区装修分为两个标准：73-125㎡为精装，140㎡以上的大面积户型为产业化装修。目前做了125㎡的精装、交付样板间及85㎡的交付样板间。我们来一起具体分析下户型。

73㎡两居麻雀虽小，五脏俱全，还做了一个玄关、U型厨房、户型方正。唯一需要注意的是户型是东西向的，格局上可以说是功能性很强了。

78㎡的户型狭长，仔细看实现了动静分区，南侧全部为卧室，客厅和厨房可以作为公共活动空间，客厅开窗朝西。

这两个户型都不多，总价300多万上车房，还都是全明户型。看户型格局的话，郁姐个人更喜欢73㎡的，从楼栋位置上来看78㎡遮挡会少一些。

85㎡这个户型，南向客厅面宽3.7米，主卧3.5米尺度在这个面积段里算很不错的！

北侧的两个卧室大小也比较均衡。

96㎡和109㎡这两个户型基本相近，都是全明户型，南向三面宽。

109㎡的显然在各个尺度空间上更舒适，比如客厅面宽109㎡的是3.8米，96㎡的是3.5米，宽度比85㎡的还窄一点。

109㎡的主卧也更大，可以做一个化妆台，次卧旁边还多了一个家政间。109㎡户型设计确实不错！

125㎡和145㎡这两个户型可以说是在109㎡户型上的变异，流行元素也是集齐了。

全明空间、南向三面宽，客厅宽阔，家政间、化妆间，妥妥的功能性四居。

125㎡做了交付样板间和展示样板间，装修效果令人心动！

4m面宽的客厅做了吊顶，并带电视背景墙

主卧，留有电动窗帘位置

餐厅预留了酒柜、餐边柜位置

U型厨房，推拉门轨道全部做在上面，安全容易清理

油烟机下方为一整块蒙娜丽莎面板，易清洁擦洗：博洛尼整体橱柜，预留有烤箱，微波炉、垃圾粉碎机等位置。

卫生间同层排水，无卫生清洁死角；

因为担心渗漏风险所以代替地暖安装了浴霸；散热片可以作为加热毛巾杆使用。

工艺及装修标准展示

一起看看125㎡精装展示样板间，

入户玄关柜及客厅

主卧、侧卧

其余两间侧卧

客卫、厨房、家政间

可以看到，实际交付样板间采用的主要是黑白灰现代简约风格，连内窗户框都用的黑色，很有时尚感。

140㎡改善客群反而交付是产业化装修，购房人可以根据自己的喜好重新打造。

还有两个豪横的改善大户型，套数不多，可以实现终极人生置业了！

165㎡四居室三卫，与125㎡户型相近，但是因为足够大，厨房发展出来了一个岛台，可以做西厨；南向客厅达到了5.8米，采光好，非常通畅，也可以进行功能多种分区，比如做一个开放式的书吧等功能空间；主卧套房奢侈，卫生间双台盆，很有仪式感；南向次卧可以做成套房也可以把卫生间作为客卫；整体来说，功能性、舒适性兼备！

185㎡四居室三卫，南向做了四面宽之后！客厅面宽还能到5.9米！这个户型很熟悉，与某豪宅户型似曾相识。

总而言之就是够豪，够大，要啥有啥！艺术从业者的可以直接在家里办画展了！

看完金地北京壹街区的产品，郁姐团队就觉得，开发商做产品还是得上点心！尤其那些拿了好位置的项目，更不应该辜负土地和购房人的期待！

最后，说一下购房认定为郁姐鉴房粉丝的福利！

金地北京壹街区，购房认定为郁姐鉴房粉丝，可免费享受专业的收房验房服务，同时，还可获得购房补贴礼包！

看房来约！

如果你还有什么问题，欢迎联系郁姐！

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文/崔心悦

编辑/崔心悦